基于物業管理的BIM技術應用價值探析

摘要：傳統物業管理由于缺乏系統性的信息化手段，造成依賴人工、響應慢、社會認可度低等諸多問題，而BIM技術具有可視化、協調性、模擬性、優化性、參數化等特點，借助BIM技術可改變傳統物業管理模式、提高物業服務效率、提升物業服務品質，最終實現建筑項目的保值、增值，增加業主滿意度與社會認可度。

關鍵詞：物業管理;BIM;集成化;智能化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0062-66 收稿日期：2021-01-15

作者簡介：陳瑤，天津國土資源和房屋職業學院講師。

物業管理周期長、能耗大、成本高、利潤低、面向人群多，以及有可能要面對施工遺留的各種復雜、不確定的問題，因此，亟需利用智能化手段創新工作模式與方法。融入具有創新性的BIM（Building Information Modeling）技術能夠大大加快傳統物業管理的業務流程，拓寬物業管理行業的發展道路。

1 傳統物業管理存在的問題

物業管理是建筑項目全生命周期中繼設計、施工、竣工驗收后周期很長的一個階段，擔負著維護、運營、管理等職責。但傳統物業管理存在各專業信息“孤島”、依賴人工、服務響應慢等諸多問題，難以實現對項目的保值乃至升值。

1.1 缺乏系統性與智能化

傳統物業管理中，管理者會嘗試利用如計算機化的維護管理系統（CMMS）、樓宇自動化系統（BAS）等涉及各個專業的各類系統。但這類系統存在一些問題：（1）生成、使用的數據需要人工輸入，費時費力，出錯頻繁;（2）操作模式不同，對操作者有一定的要求，往往需要較長時間熟悉，一旦產生人員流動又要重新培訓、重新用較長時間適應;（3）各個系統各自獨立，造成信息“孤島”。物業管理是一個系統性的工作，一處發生問題，很有可能需要聯動解決。如發生突發狀況，首先要利用監控系統切換畫面確認情況，如果對人員組織不熟悉還要翻看人員組織系統查找區域管理人，再利用對講系統呼叫。管理人到位后還要查找發生問題的原因，解決問題時可能還要用到圖紙、以往記錄等，如果是設備管網發生突發問題還要去操作設備管理系統，操作后往往不一定能夠迅速找到“壞點”，還要再調集修理人員到現場用大量的時間排查解決。

由此看來，這些系統的數據信息是不生動、各自獨立、非集成的，所以，其不能協同作業，不能切實應用于具體工作，更不能對物業工作起到系統性、智能化的輔助作用。各系統各自獨立的信息對管理者系統性考量問題并作出整體性策略造成很大程度的制約。

1.2 對人工的依賴性較強

傳統物業管理更多的要依靠人工，常被冠以“勞動密集型”管理模式。如對信息的收集、整理，雖也會使用相關軟件進行統計、整理，但主要是利用人工錄入信息;圖紙等紙質信息以文件形式保存，難以快速查閱且不能實時更新。一來，由于責任心不同、工作能力不同，工作量巨大，人工輸入耗費時間，且難免不出現錯誤;二來，物業管理涉及專業眾多，專業間信息不能整合集成，缺乏系統性管理。加之傳統物業管理模式需要更多有經驗的員工，且對其的依賴性很強，一旦人員發生流動，工作交接將有可能造成信息斷層，為日后工作帶來不便，對分析決策工作帶來危害。

1.3 缺乏及時性與預見性

傳統物業管理本就在日常維護管理中困難較大，其涉及專業眾多、面對人群眾多，出現的問題種類繁多，但能力有限，不能及時迅速地解決問題，業主投訴必不可少，工作難度進一步增加。比如，由于管線布置錯綜復雜且多為隱蔽設置，出現“壞點”難以找出根結，維修時間過長導致影響業主使用。一來，長時間的等待使用更會使業主認為物業服務人員的能力低下，業主滿意度低，長此以往，造成物業服務企業甚至行業的社會認可度低;二來，物業服務人員無數遍對業主的解釋安撫工作也會造成職業倦怠，進一步造成物業服務人員缺失，加大員工流動性。

究其根本原因，是因為物業管理工作中缺乏對問題的預見性以及缺乏問題發生前的預警響應。人的精力有限，沒有智能化、信息化的手段輔助，并不能持續全面、系統地考慮問題與看待周邊事物，尤其周邊事物涉及眾多專業，物業服務人員及管理者分析、預見可能發生的問題是非常困難的。但是，一旦可以預見，就可以提前介入，降低問題發生的概率，提高解決問題的效率。

因此，傳統物業管理亟需利用BIM技術實現多專業共享、多數據集成、能預警、能分析、能聯動的智能化協同系統，提高響應速度，增加業主滿意度與社會認可度。

2 BIM技術在物業管理中的應用價值

將BIM技術融入物業管理，可將建筑本體、建筑環境、建筑內部空間、設施設備維修養護、建筑能耗、人員安全等多方面的超大量信息進行多專業整合、共享，達到提高信息可視化與模擬性、增強信息協調性與共享性以及能夠進一步對信息進行分析與預測，解決傳統物業管理中的痛點，提高物業管理的效率，提升物業服務水平。

2.1 使信息連貫、生動、可讀

BIM技術可運用于建筑的全生命周期，其基礎是“建筑模型”，核心是“信息”。因此，在物業管理階段能夠繼承從項目開始、設計、施工直到建成的全部過程且保持不斷更新的完整信息，增強了信息的連貫性、透明性。

BIM具有可視化的特點，即使看不懂圖紙也可通過三維模式具體、清晰、快速地了解項目情況。其可利用三維模式分層、分視角展示建筑的各個層、面;通過“點擊”三維模型中的構造、構件、設備設施、甚至小到每個零件，均可即時獲取如型號、尺寸、使用材料及其特性、與其關聯的構造及設備情況、運行及維修保養情況、管理者等與其相關的所有信息;逆向操作同理，可將上述信息作為檢索條件，通過“輸入”檢索的信息定位構造、構件、設備設施，以及與之相關聯的構造、構件及設備設施，甚至小到每個零件;在觀察一些隱蔽工程時，也可使用“透明化”功能呈現隱蔽的管線、閥門等，同時也可準確、快速地將其進行定位。

同時，BIM具有參數化的特點，即“一處變，處處變”。當某個部位發生變化或者調整，無需人為調整，與之相關的所有部分都會自動發生相同部位的變化，實現關聯信息自動更新。如，傳統物業管理中更換某個設備設施構件或者對某個設備設施進行維修后，往往不得不需要對每個與之相關的各個獨立系統進行同一信息的人工錄入變更。另外，維修管道有時需要加裝或者改變某一管道位置，傳統物業管理中一旦維修后能夠確保正常使用，很有可能這項工作就意味著結束，忽略了加裝或者改變位置的管道在圖紙上的更新，當未來發生某些問題需要參閱圖紙時，未更新的老舊圖紙將不能發揮任何指引作用，給維修工作帶來很大困難。但利用BIM技術，物業維保人員完成維修保養上傳信息后，與之相關的所有部分（如：表單、圖紙、三維模型信息、維保的設備設施屬性等）無需人為，系統自動關聯更新。減少了由于人工錄入發生錯誤、遺漏的可能性，維保結束同時系統信息完成更新，將大大提高工作效率并為后續工作提供保證。

2.2 可對系統信息進行模擬及預警

BIM技術可對系統運行中如設備出現故障或到期需要養護、能源消耗出現異常情況、不明人員入侵、租戶租期到期等情況進行提醒或預警。再如，當發生火災時，能夠自動火警報警，即時定位火災發生的位置，并能夠及時查看火災發生的區域及周圍情況，甚至能夠規劃逃生的路線幫助遇險人員快速撤離。另外，BIM技術也能夠對有可能發生的突發或者危險事件進行模擬，測試應對的計劃，預估可能造成的損失。由此，提高物業管理的及時性與預見性。

2.3 有助于建筑節能

BIM技術+物聯網，能夠實時采集、分析用電量、用水量、燃氣量等能源消耗量及其費用、走勢;同時，遠程對室內溫度、濕度監測獲取信息。通過信息的實時反饋對能耗進行調節、控制，優化能耗使用，達到節能的目的。

2.4 降低對員工及其經驗的依賴性

BIM技術的融入，其可以在建筑模型生成的同時形成關于人員、設備設施、建筑本體、空間等各類信息表單，以及平面、立面、剖面、詳圖等各類建筑施工圖紙，并且信息能夠實時、快速地根據具體情況的變化而進行調整變化，表單、圖紙等不需要人工，同信息的變化自動調整。由此減少對人員的使用，降低對人員的依賴性，加之BIM技術幫助物業管理實現協同工作，也將不會發生由于工作交接造成的信息斷層。

2.5 提高物業管理的響應速度

首先，環境衛生管理、公共秩序維護、設備設施維修養護、房屋本體維修養護等物業管理方面的工作流程、組織構成、組織內人員構成、崗位職責、管理區域等與BIM基礎三維模型相結合，當出現異常情況或問題時，利用BIM技術，系統內部通過已集成的信息能夠快速定位發生區域及區域管理人員，該區域管理人員也能夠迅速反應，及時解決處置問題，提高管理水平及工作效率。

再有，利用BIM技術，能夠做到提前預警、幫助定位“壞點”。如，按照計劃提醒管理、技術人員進行房屋本體維護，以及設備維護、檢修、報廢等。檢修或維護工作結束后，相關檢修、維護信息上傳到系統進行統一化管理以及為日后的房屋本體維護、設備維護計劃提供數據基礎。同時，BIM技術也能夠實現遠程對設備運行進行控制，提高響應速度。又如，當發生漏水時，可快速響應關閉閥門，找到“壞點”，減少損失。再如，發生突發狀況時，無需再查閱很多圖紙、記錄，系統可快速以三維或二維模式定位發生位置及以往記錄，快速解決問題。

由此，在對物業項目的管理中，可先于業主提前發現問題，快速解決問題，提高對物業項目的管理水平，增加客戶滿意度。

2.6 實現“集成”管理

物業管理中的信息“孤島”問題制約了管理者對物業項目的統籌管理。而BIM能夠集成組織內的人員、客戶服務及設備設施、房屋本體、環境衛生、秩序維護、能源管理等物業管理相關信息，且各專業、部門能夠共享以上信息，實現房屋本體維護、環境衛生管理、公共秩序維護管理、設備設施管理、能源管理等的協同化、系統性、標準化管理。同時，能夠利用管理過程的集成信息，對物業服務人員的工作質量和工作效率進行合理量化;積累和分析管理過程的集成信息，為日后管理提供策略基礎。

3 建議

BIM于物業服務行業乃至整個建筑行業來說，都是一場革命和技術跨越，其強大的應用價值將助力整個行業智能、快捷、協同、高效發展。

3.1 “BIM+”融合更多技術共同發展

BIM可聯合其他智能技術應用于物業管理，為物業服務提供更好的技術支持，如BIM+GIS、BIM+VR、BIM+AR等。

3.2 行業內達成資源共享，為BIM可持續發展創造有利條件

眾所周知，大量的數據信息是有的放矢實施工作的基礎，亦是指導工作的關鍵。但是，基于商業秘密的考慮，很多企業不愿將自身項目的數據資料在行業內部共享，使得行業內部的數據信息流通存在很大問題。從另一個角度來看，僅以自身的數據作為積累，單一企業很難在短時間內積累相當大體量的數據信息，其所保有的數據信息總量相較于整個行業微不足道，并不能獲得數據信息給工作帶來的實際效果。因此，只有將各個企業的數據信息置于行業內部，推動行業朝智能化發展，實現行業內信息資源共享，發揮數據信息對物業服務工作的指導作用。

3.3 統一標準

利用BIM技術于物業管理的優勢之一是不同專業參與者能夠協同作業，因此，統一標準是至關重要的。可由政府、行業主管部門、行業協會等引導，組織制定相關BIM在物業管理中的應用標準、應用流程等。

3.4 加強相關人才培養

從高校層面，強化BIM技術課程的普及程度。不僅對于物業管理等房地產相關專業開設BIM課程，也要考慮對計算機技術、信息技術等專業開設相關BIM技術課程。從行業、企業層面，加強對在職員工的BIM技術培訓力度。還可通過校企合作進一步加強對BIM技術人才的培養深度。

綜上所述，BIM技術應用于物業管理能夠優化其管理模式，將傳統物業管理模式轉變為一體化、信息化、智能化的管理，提高管理效率以及物業人員對業主服務的響應速度，提高業主滿意度。

參考文獻：

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