借力數字化打通住宅專項維修資金堵點

摘要：住宅專項維修資金是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而繳納的款項，但使用比例與效率低下時常遭到詬病，甚至被調侃為最不透明的資金之一。隨著《民法典》的實施和數字化技術的發展，利用數字化技術提升住宅專項維修資金的管理水平，成為管理部門一個新的課題。

關鍵詞：數字化;住宅專項維修資金;管理水平

中圖分類號：F287.8 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0059-61 收稿日期：2021-02-07

作者簡介：商磊，山東省壽光市房產服務中心。

1 《民法典》對住宅專項維修資金規定的變化

一是要定期公布使用情況。《民法典》第281條規定，建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。公布住宅專項維修資金使用情況成為管理部門的法定義務，這是《民法典》生效后新的規定，管理部門應該積極應對，完善公布制度，制訂公布流程。目前，由于相關具體細則尚未出臺，對外公布的范圍如何界定亟需明確。

二是使用要求降低?！睹穹ǖ洹返?78條規定，業主共同決定“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”等其他事項時，應當有“雙三分之二以上”業主參加表決，并經參與表決業主的“雙過半”業主同意。這意味著在此條規定的情形下，業主共同表決通過一般事項的最低門檻，是全體業主的三分之一以上同意即可。較原《物權法》第76條規定的“雙過半”同意，使用的要求標準明顯降低。

三是更注重大多數人利益。《民法典》第278條規定，“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”。即，業主大會會議召開或者議事啟動需要“雙三分之二以上”業主參加，與《物業管理條例》規定的雙過半相比要求提高了。

《民法典》第278條還規定，業主共同決定“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”以及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。要求參與表決人員數量的增加，體現了保護絕大多數業主利益的宗旨。

2 數字化運用的幾個場景

住宅專項維修資金包含繳存、管理和使用三個環節，“收的上、管的好、用的快”成為住宅專項維修資金管理部門的重心。

隨著城市化進程加快，住宅專項維修資金的數額成幾何倍數增長。由于以前大都為新建建筑，住宅專項維修資金動用較少，但近幾年住宅專項維修資金的利用頻度不斷加大，數額逐漸增長。如果不能借助信息化手段進行管理，將無法滿足現時的需要。

住宅專項維修資金的利用事關消防、電梯、外墻及老舊小區改造，如果不能做到公開、透明，將會嚴重影響業主的參與熱情，降低群眾的幸福指數。另外，業主委員會的成立具有滯后性，街道和社區受限于業務能力和人員問題，致使最終的指導不夠完善。信息化技術的運用，能夠讓住宅專項維修資金“齊抓共管”成為可能，讓業主明白繳費、清晰使用成為現實。

一是多方式歸集。為避免住宅專項維修資金被物業服務企業截留挪用，部分城市禁止物業服務企業代收。因此，業主繳存住宅專項維修資金需到政務服務大廳窗口，費時又費力，給辦事群眾和企業造成了諸多不便。采用數字化模式建立住宅專項維修資金管理系統，業務辦理可線下和線上結合，構建“上下聯動、標準統一、就近服務、全面覆蓋”的資金管理體系。業主可通過支付寶、手機銀行、自助一體機、物業服務企業端等多種渠道進行繳存，解決了時空、地域等限制，進一步提升了住宅專項維修資金繳存使用的服務覆蓋面和便捷度。

二是精準化管理。在筆者對住宅專項維修資金管理系統的構思中，系統需要對住宅專項維修資金的繳存、使用情況進行實時動態管理。通過地圖標注系統，物業樓盤采用地圖化管理，對繳存住宅專項維修資金的物業樓盤采用GIS地圖精準定位，標注四至座落位置，可同時顯示物業服務企業信息、資金繳存和使用等情況。業主進行實名注冊后，需要繳存的住宅專項維修資金就會在小程序或APP中顯示，業主可隨時掌控自己名下的資金情況。如果有需要繳納或者補繳的情況，可選擇單項或全部繳存。繳存通過后，系統根據GIS地圖定位，自動將業主本地或異地繳存的資金存入相應監管賬戶。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第26條規定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。住宅專項維修資金的升值被明確限制了只能購買國債，并且需要持有到期。但何時需要動用住宅專項維修資金具有不可確定性，如果購買的國債不到期，需要利用住宅專項維修資金該如何處理？據了解，部分城市已經開始研究住宅專項維修資金的升值問題，并通過數字化數據存儲，利用資金數額較大等優勢，與銀行等金融機構合作，以實現升值利益的最大化。同時，數字化模式可以讓業主隨時調取自己名下住宅專項維修資金的流向情況，讓業主放心。

三是規范化使用。多年來，住宅專項維修資金使用表決業主現場簽字一直是影響資金使用的難題，有些業主由于各種原因無法到場簽字，致使達不到規定的最低同意使用標準，影響了資金的及時使用。啟用住宅專項維修資金管理系統后，一旦業主委員會或管理部門啟動表決程序，業主可通過手機刷臉認證 （或者密碼認證） ，點擊“資金使用表決”選擇同意或不同意，無需現場簽字也能通過網絡手段表達意見。

四是數字化票據。以往繳存住宅專項維修資金后出具紙質票據，保管不當容易丟失。采用電子票據后，業主可通過手機出示票據，也可即時打印。相關部門也可直接調取利用，真正做到實時共享。

3 不見面辦理將成為常態化模式

《優化營商環境條例》出臺已經1年多，不見面辦理已經成為政府服務部門采用的常規方式?！安灰娒孓k理”成為常態機制后，受益的不只是需要辦理業務的個人或企業，效率的提高也能讓負責審批的資金監管部門擺脫疲于應付的局面，最終的受益者也將是整個社會。

由于以往住宅專項維修資金繳存、使用相關信息的查詢不夠便捷、公示不夠及時，部分業主主動繳費、續籌的意愿不強，導致有些老舊小區住宅專項維修資金的補建、續籌難度大。通過建設住宅專項維修資金管理系統，業主對自己所在樓房的住宅專項維修資金繳存、使用、結息情況一目了然，真正實現業主明明白白交費、清清楚楚消費，既增強了工作透明度，又降低了工作難度。

住宅專項維修資金管理系統完成后，極有可能產生一種新型的服務關系，即業主直接與物業服務人員形成服務關系。由于小區公共部分的收入和其他小區獲得的利潤都會在系統中顯示，業主可以隨時在系統中對物業服務的內容進行表決，去掉物業服務企業管理層的費用，將利潤用于對物業服務人員的獎勵，也將會更加有利于調動物業人員的積極性。