居住權登記實務的幾個問題

楊春祥 張楠 李召龍

摘要：《民法典》實施后，居住權的登記成為不動產登記的新類型。設立居住權登記的確可以解決很多民生難題，但也給不動產登記部門帶來了新的困惑。針對居住權登記實務的幾個問題，提出幾點個人見解。

關鍵詞：居住權;登記實務;疑點難點

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0022-23 收稿日期：2021-02-01

作者簡介：楊春祥、張楠、李召龍，日照市不動產交易登記中心。

1 登記簿記載內容的突破

從《物權法》開始確定登記簿的效力，到現在《民法典》對此部分條款未進行任何的修改，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

不動產登記簿是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊。《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式 （試行） 的通知》 （國土資發〔2015〕25號） 規定，自2015年3月1日起，全面啟用統一的不動產登記簿證樣式。不動產登記簿由不動產登記機構按照統一的登記簿樣式自行制作使用。不動產登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意減少登記簿的內容。

就權利人而言，不動產登記簿是有效表明權利人就不動產所享有的權利的源證明文件，能夠清晰地展現不動產上的權利變動狀況，因此具有無可爭辯的權威性。就第三人而言，不動產登記簿具有公信力。就國家來說，不動產登記簿便于國家對有關不動產的監督與管理，更便于人民法院在發生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。

登記簿具有對外公示的作用，因此，記載的內容不能隨意擴展，記載應與物權相關。《民法典》規定了居住權無償設立和設立居住權的住宅不得出租，同時特別規定了當事人另有約定的除外。當事人的約定并不能直接產權物權效力，對于雙方的約束條款僅限于合同雙方當事人。《民法典》生效前，登記部門不需要在登記簿記載，從《民法典》規定理解，需要記載當事人的約定，登記簿記載內容的拓展會不會影響其他類型登記？譬如附條件的轉移登記，記載后登記部門是否需要判斷條件成就后才能辦理轉移登記？

2 與其他業務類型的交叉

居住權是《民法典》新設立的一種用益物權。居住權登記是否應該以不動產單元為單位進行登記？申請以成套住宅的某一間房間登記居住權的，可否辦理？在目前無明確規定的情況下，按照“法無禁止則可為”的原則，登記部門應予以登記。居住權登記記載的內容反映出權利的主體、權利的內容、標的物的坐落及時限即可。居住權屬于物權的范疇，因此，夫妻一方所取得的居住權不因夫妻關系而當然與另一方共有。

2.1 居住權登記與所有權轉移登記

為保護用益物權人，《民法典》第326條規定，所有權人不得干涉用益物權人行使權利。房產在設立居住權后，所有權人轉讓房產后，居住權不受轉移的影響。所有權人轉讓帶居住權的房產，無需居住權人同意。登記機構在辦理已經設立居住權的房屋所有權轉移登記時，只需受讓人確認已經知曉設定有居住權的情況即可。

2.2 居住權登記與抵押權登記

先設立抵押權后設立居住權，實現抵押權時，房產的成交價值很可能比設定抵押權時價值低，達不到設置抵押權時的預期。對設定了抵押權的房產，在設定居住權時應當經在先抵押權人同意，否則居住權登記行為可能侵犯在先的抵押權。

居住權設立在先，抵押權設立在后，則不存在居住權侵犯抵押權的情況。辦理抵押權登記時，只要抵押權人確認知曉設有居住權即可。實現抵押權時，居住權不因所有權的轉讓而受影響，在設立抵押權時無需在先居住權人同意。

2.3 居住權登記與房屋租賃權

《民法典》第369條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。在居住權人知悉該房仍可以辦理租賃備案登記，不會對居住權人的權益有所損壞。如果已經辦理了租賃備案的房屋，設立居住權，可能損害租賃人的利益，必須經過租賃人的同意。

房屋租賃權備案目前尚不屬于不動產登記物權范疇，從實務來看，租賃備案已經近乎于物權中的使用權，建議將房屋租賃權納入不動產的物權登記范疇，可以更好地發揮物權的定分止爭作用。

從本次《民法典》立法本意角度分析，在不動產物權登記中，只要后續權利的設定不影響在先的權利，則可不需要在先權利人的同意。前面分析的抵押權在先，如果居住權設定時限在抵押權范圍內，則可不需要抵押權人同意即可。

3 《民法典》出臺前的居住權是否有效

《民法典》第1260條規定，《民法典》自2021年1月1日起施行，在《民法典》出臺前約定的居住權是否有效呢？《民法典》第368條規定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。居住權的物權效力需要登記方可生效，如果只是雙方約定或者憑遺囑遺贈取得，必須登記后方可產生物權效力。如果當事人未申請辦理居住權登記，則不管《民法典》是否生效，都不能產生居住權的物權效力，發揮物權屬性。只要申請人提供了合法有效的申請材料，登記部門即可辦理居住權登記，與《民法典》是否生效無關。