未來五年我國房地產市場政策形勢分析

摘要：“十三五”時期，房地產行業仍是國民經濟的穩定器和壓艙石，在帶動上下游產業的發展、穩定就業等方面發揮了積極作用。未來五年，中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市政策基調與“十三五”時期保持一致。房地產長效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實發力，政策效果將逐漸顯現。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進、房地產金融長效管理機制加速建立、健全地方稅體系等推動房地產市場平穩運行。

關鍵詞：“十三五”;房住不炒;政策環境;深化改革

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0010-12 收稿日期：2021-01-27

文章來源：本文由中指研究院供稿。

1 “十三五”中國房地產市場形勢總結

面對錯綜復雜的內外部環境，“十三五”時期，我國全面深化改革，各項宏觀政策齊發力，有效保障了經濟的平穩運行，期末國內生產總值將突破百萬億元;房地產行業仍是國民經濟的穩定器和壓艙石，在帶動上下游產業的發展、穩定就業等方面發揮了積極作用。“十三五”我國房地產市場主要呈現4個方面的特點。

1.1 特點一：“房住不炒”定調樓市，促進房地產市場健康發展

“十三五”規劃綱要中明確提出，要穩步促進住房消費，促進房地產市場健康發展。“十三五”時期中央強調住房居住屬性，“房住不炒”定位貫穿始終，確立“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，同時摒棄全國政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持續推進。房地產長效機制加快建設，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，促進房地產市場平穩運行。棚戶區改造超額完成2000萬套目標任務，貨幣化安置比例明顯提高。

1.2 特點二：三四線城市及棚改推動市場規模再上新臺階

“十三五”時期，我國房地產市場量價齊升，百城新建住宅價格累計漲幅超40%，其中，二線和三四線代表城市累計漲幅均接近50%，漲幅明顯擴大;大規模棚改帶動下，全國商品房年均銷售面積超16.5億平方米，年均銷售額超14.5萬億元，均較“十二五”時期明顯增長。其中，三四線城市銷售面積年均復合增長超7%，居各線首位，見圖1。與此同時，全國市場表現出明顯的城市輪動特征，市場熱度傳導呈現由發達城市群核心向周邊城市、由東部向中西部二線并向三四線城市擴散的特征。

1.3 特點三：土地市場熱度偏高，地價快速上漲助推房價明顯提升

受高庫存影響，“十三五”時期，住宅用地推出節奏放緩，供求規模均有所回落。但伴隨著房地產市場的快速發展，土地市場熱度提升，全國300城住宅用地成交樓面價上漲1.5倍，亦在一定程度上推動房價上漲;高價地塊頻出，2016年以來每年成交的20億元以上住宅用地均超過200宗，占比明顯提升，多宗地塊成交樓面價創區域甚至全市新高，見圖2。

1.4 特點四：行業集中度持續提升，千億房企不斷擴圍

“十三五”時期，千億企業不斷擴圍，大中型房企競爭力更強，強者恒強態勢延續，2016年開局，銷售額超千億的房企為12家，超百億房企達131家，TOP100企業銷售額均值達517億元，權益市場份額不足35%;2020年，銷售額超千億房企已接近40家，超百億房企將在155家以上，TOP100企業銷售額均值增長1.3倍，權益市場份額接近六成，達57.0%。

整體來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位貫穿“十三五”時期，中央為房地產市場調控政策定調，同時改變以往全國“一刀切”的調控思路，各地因城施策、一城一策全面推進，新一輪調控政策開啟后，政策始終保持連續性和穩定性;房地產長效機制加快建設，土地、財稅、住房保障等相關頂層設計加速落地，金融監管持續強化。“十三五”時期，房地產市場快速發展，住房交易規模突出，商品房銷售額屢創新高，新房價格迅速上漲后歸于平穩運行，三四線城市迎來一波繁榮行情，城市間市場輪動態勢明顯;土地規模雖有縮量，但市場熱度偏高，多宗高價地成交，為房價的結構性上漲以及銷售去化難度的提升埋下伏筆。行業集中度持續提升，千億房企不斷擴圍，強者恒強格局強化。

2 “雙循環”新格局下，未來五年房地產調控以“穩”為主

2.1 “雙循環”新格局加快形成，貨幣保持較高增速對房地產市場仍有支撐

面對當今世界正經歷的百年未有之大變局，“十四五”時期，我國加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，引領帶動國內產業升級，提升要素市場的內外聯通效率。為支持實體經濟發展，中央將繼續保持貨幣的結構性寬松，政策會更加注重在穩增長、調結構、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，M2有望保持在高速增長區間，我國經濟向更高質量方向發展，預計未來五年GDP將保持中速增長，對房地產市場規模形成有力支撐，見圖3。

2.2 “房住不炒”總基調不變，長效機制建設全面推進，市場結構將更趨合理

未來五年，中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市政策基調與“十三五”時期保持一致。房地產長效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實發力，政策效果將逐漸顯現。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進、房地產金融長效管理機制加速建立、健全地方稅體系等推動房地產市場平穩運行，見圖4。

2.3 新型城鎮化深入推進，人口規模穩步增長，為市場規模托底

未來五年新型城鎮化邁向高質量發展階段，除個別城市外將全面放開落戶限制，人口加速向產業、資源等優勢突出的城市集聚。當前全國人口增速持續放緩，中央強調要優化生育政策，促進人口長期均衡發展，積極應對人口老齡化，預計未來五年或有繼續放開生育限制等相關政策出臺，全國人口有望延續年均0.3%的增速，至2025年末，全國人口總量將達14.25億，對房地產市場規模形成較大支撐，見圖5。