住宅用地集中出讓新政對房地產市場的影響

摘要：2021年2月23日，自然資源部召開會議要求各地“堅持做好住宅用地信息公開”和“實行住宅用地集中出讓”。住宅用地出讓“兩集中”的政策改革充分體現了“分類調控、因城施策”的精神。保持房地產市場平穩發展、推進土地供給側改革，維護經濟持續穩定回升的大好局面是本次出臺新政的主要背景。新政有利于提高土地市場透明度，提高土地資源配置效率和倒逼房企提升產品品質，促使我國商品房市場向理性回歸。

關鍵詞：住宅用地;集中出讓;土地供給側改革;商品房市場

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0030-32 收稿日期：2021-03-02

作者簡介：成立，中國人民大學博士后，中建三局房地產有限公司高級研究員。

2月23日，自然資源部組織召開“全國2021年住宅用地供應分類調控工作視頻培訓會議”，要求各地主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭，住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案;22個重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時序，實行“兩集中”同步公開出讓——集中發布出讓公告（全年不得超過3次）、集中組織出讓活動。

此后兩天內，天津、鄭州和青島3個城市迅速貫徹落實住宅用地供應“兩集中”政策精神，陸續出臺了相關文件。天津確定于3月、6月、9月中旬分3批次統一發布住宅用地出讓公告，鄭州則將航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區5個區的住宅用地掛牌出讓公告權限收歸市局，青島明確全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告。由此可見，本次新政是在堅持“房住不炒”的主基調下，深入貫徹黨的十九屆五中全會和中央經濟工作會議對住宅用地供應工作的要求，自然資源部確立住宅用地出讓“兩集中”的改革方向，各城市自行制定集中供地的時間、規模、方式以及區域，充分體現了“分類調控、因城施策”的精神，將對未來的房地產市場發展產生重大影響。

1 新政出臺的背景

1.1 保持房地產市場平穩發展，維護經濟穩定回升基本面

2020年面對新冠肺炎疫情巨大沖擊和復雜嚴峻的國內外環境，在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下，科學統籌疫情防控和經濟社會發展，我國率先控制住疫情，率先復工復產，并實現經濟正增長。根據國家統計局數據顯示，2020年我國GDP達到101.6萬億元，首次突破百萬億元，比上年增長2.3%。世界銀行預測，隨著消費者和企業信心的提高以及勞動力市場狀況的改善，到2021年，中國的GDP增長將恢復到新冠疫情前的水平。隨著宏觀經濟形勢企穩回升，盡管房地產金融從嚴監管，但整體市場仍然呈現穩步增長態勢。根據國家統計局數據，2020年，全國土地成交價款17269億元，增長17.4%;房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%;商品住宅銷售額增長10.8%。重點城市的地價和房價也有持續上升的態勢。通過公開住宅用地信息、實行住宅用地集中出讓，改變地方無序的住宅用地出讓局面，可以有效的引導市場主體理性競爭，更好地實現房地產市場“三穩”的調控目標，維護當前經濟持續穩定回升的大好局面。

1.2 推進土地供給側結構性改革，加快房地產長效機制建立

2020年10月，黨的十九屆五中全會提出，“把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來”“構建國土空間開發保護新格局”。12月底，中央經濟工作會議提出：“要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理，打通堵點，補齊短板，貫通生產、分配、流通、消費各環節，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡”。土地制度改革是深化供給側改革的重要組成部分。其中，農村土地制度改革已經取得顯著的階段性成效：征地制度和集體經營性建設用地入市制度已經從法律層面做了調整，宅基地制度改革正在穩步推進中。城鎮土地制度由于與經濟增長、地方財政、金融體系等諸多因素關聯，改革難度較大。此次自然資源部對22個城市住宅用地供應方式的調整，是在保持土地財政制度相對穩定的情況下，與 “三道紅線”和房貸集中度管理制度相呼應，在城鎮土地供給側改革上邁出的一大步，有利于加快房地產長效機制建設。

2 新政對房地產市場的影響

2.1 提高土地市場透明度，穩定房地產市場預期

過去各地土地出讓只會發布年度供應計劃，但城市內部各區住宅用地具體的供應信息（地塊、時點、規模等）隨機性較大，各房企為獲取有利市場地位容易形成集中搶地，催生“地王”，推高地價，不利于“三穩”為核心的房地產調控。本次自然資源部的文件要求：“各地要主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案。”通過實行住宅用地集中出讓且明確出讓的具體信息，土地市場透明度大大提高。一方面，可以減少“勾地”的空間，避免部分市場主體向政府“尋租”;另一方面不同大小、不同類型的房企可量力而行選擇合適的參與時點和地塊，可以有效降低單塊土地的競爭熱度，避免土地溢價率超出合理區間，有利于穩定土地市場和商品房市場的預期，進而穩定地價和房價。

2.2 提升住宅用地配置效率，加速房企優勝劣汰

商品住宅用地的出讓一般都有保證金繳納的要求，在分散供應的情況下，各房企均可以靈活安排資金參與競拍，從而推高土地市場熱度。但現在改為集中出讓，對企業財務資金的調度要求大幅提升。以武漢為例，2020年武漢住宅用地供應248宗，按3批次集中供應，每批次平均供應83宗。再加上“三道紅線”和房貸集中度政策對房企融資的限制，即使是行業龍頭房企，也很難在同一時點同時參與多個地塊競拍并交納巨額保證金。預計未來優質地塊將更多地吸引資金鏈寬松、開發與成本控制能力強、產品競爭優勢明顯的大房企參與，實力較弱的中小房企則只能根據自身優勢和特色擇機參與相應的地塊競拍，一旦未能中標，這些中小房企就有可能面臨嚴峻的生存問題。這一政策調整既有利于提升住宅用地的配置效率，也必將促使房企從簡單粗暴的資本運作走向真正關注剛需、提升產品品質、提高管理效率的轉型道路上來，房地產企業將加快優勝劣汰的分化，行業集中度也將進一步提升。

2.3 倒逼房企提升產品品質，促進商品房市場回歸理性

過去在房地產市場的上升周期，寬松的政策環境和供不應求的市場環境使得房地產企業更為注重資本運作，快速拿地、快速開發、快速銷售的“高周轉”模式大行其道。但隨著國家對房地產調控政策的不斷深入和精細化，房地產從“炒作”的資本屬性向“住人”的商品屬性回歸，房地產市場也逐漸從高速增長向高質量增長轉換。實行住宅用地出讓“兩集中”會導致未來住宅項目的集中入市，那么住宅產品是否具有品質居住的亮點，是否能滿足消費者對品質、精神、生態等全面需求，將決定房地產企業銷售業績的成敗。而在房地產金融嚴加監管的環境下，銷售現金流的好壞又會直接影響企業拿地的能力。因此，新政必將倒逼現有房企苦練內功，不斷提升產品品質，提高運營管理效率，降低成本，提高自身競爭力，更好地滿足人民群眾對美好生活日益增長的需要，從而促使商品房市場向理性發展回歸。

參考文獻：

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