探索中新天津生態(tài)城綠色物業(yè)發(fā)展之路

摘要：經過十幾年的發(fā)展，中新天津生態(tài)城已經成為品質優(yōu)良的生態(tài)住區(qū)。自2011年第一個生態(tài)小區(qū)建成之后，中新天津生態(tài)城一直倡導推行綠色物業(yè)服務。通過對當前物業(yè)服務面臨的問題進行分析，結合住宅物業(yè)綠色運行標準，對生態(tài)住區(qū)的綠色物業(yè)發(fā)展進行了思考。

關鍵詞：中新天津生態(tài)城;綠色物業(yè);服務標準

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0065-67 收稿日期：2021-02-19

作者簡介：宮紅專，中新天津生態(tài)城建設局物業(yè)科副科長，全國注冊物業(yè)管理師。

從2008年中新天津生態(tài)城立項，到2011年首個綠色住宅小區(qū)交付使用，再到2020年發(fā)展到19個社區(qū)57個小區(qū)人口10萬+的規(guī)模，中新天津生態(tài)城從一片鹽堿之地，經過蒼海桑田的變幻，如今已是一座繁榮美麗的宜居宜業(yè)宜游的幸福之城。“十四五”期間，中新天津生態(tài)城將全面實現雙輪驅動，全力打造綠色發(fā)展示范區(qū)。

住宅物業(yè)服務事關群眾生活品質、城市運行和社會穩(wěn)定，已成為城市社區(qū)綜合管理必不可少的重要組成部分。從中新天津生態(tài)城建設伊始，每一個環(huán)節(jié)都要求高標準高品質，所有住宅小區(qū)推行綠色建筑理念，倡導綠色環(huán)保。自2011年第一個生態(tài)小區(qū)建成投入使用，中新天津生態(tài)城一直全面推行綠色物業(yè)服務。2014年形成中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)綠色服務標準（1.0版），2017年出臺地方性物業(yè)規(guī)范《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)管理規(guī)定》，之后又陸續(xù)出臺一系列配套政策，包括《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)考核辦法（暫行）》以及《中新天津生態(tài)城房屋修繕管理辦法（暫行）》，將綠色物業(yè)服務理念進一步提煉升華并不斷付諸實踐。

下一步，中新天津生態(tài)城將升級綠色物業(yè)標準，創(chuàng)建綠色節(jié)能的新型智慧社區(qū)，為實現產城融合、建設智慧城市，倡導形成綠色生活方式而努力。以下就綠色物業(yè)在實施過程中面臨的問題進行探討及思考。

1 綠色物業(yè)理念

物業(yè)服務與居民日常生活密切相關。綠色物業(yè)理念的形成，建立在不斷積累和創(chuàng)新實踐的過程中，建立在市場主導環(huán)境下企業(yè)高度認可認知持續(xù)優(yōu)化實施中，建立在居民普遍參與、服務效率不斷提升中，而不是只談標準而不注重過程，只疏于外在而忽略內涵。

綠色物業(yè)與傳統物業(yè)服務有所區(qū)別，是從全生命周期管理角度出發(fā)，以人為本、智能應用、持續(xù)可復制的為業(yè)主營造安全、環(huán)保、舒適、文明、智能、共治、共享、和諧的社區(qū)物業(yè)公共環(huán)境。

2 當前住宅物業(yè)服務面臨的問題

通過十年的總結與積累，對中新天津生態(tài)城各小區(qū)綠色物業(yè)發(fā)展略有感悟，一方面得益于濱海新區(qū)良好的營商環(huán)境，另一方面來自于區(qū)內企業(yè)、社區(qū)物業(yè)相關部門以及廣大業(yè)主的積極支持參與，但與真正持續(xù)健康發(fā)展的綠色物業(yè)服務仍然差距明顯。

2.1 傳統物業(yè)模式仍占主導

近幾年，隨著物業(yè)服務不斷升級，行業(yè)發(fā)展已經步入高速發(fā)展階段，企業(yè)之間的收并購規(guī)模加大、服務和產品不斷升級迭代，市場活躍度持續(xù)提高。但物業(yè)服務模式仍然以人員密集型、服務基礎型、產品粗獷型為主，急需進一步更新升級，注入市場活力。目前，物業(yè)服務企業(yè)中占主導的仍然是開發(fā)企業(yè)關聯下的前期物業(yè)行為，市場仍需進一步放開，相應的規(guī)范需進一步完善。

2.2 綠色運營持續(xù)投入不足

目前，中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)物業(yè)服務費價格2.4～4.5元/平方米不等，大部分在3元/平方米左右，人工成本和能源成本仍占物業(yè)費支出主要部分，有的甚至占到收入的90%，留給設施設備智能優(yōu)化、環(huán)境品質持續(xù)提升、社區(qū)文化氛圍營造等方面的空間已十分有限。一方面，企業(yè)要實現利益最大化;另一方面，居民的服務需求不斷增加，加大了供需矛盾，物業(yè)經營模式急需調整。

2.3 物業(yè)從業(yè)者技能有待提高

2020年，全國物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員增加30萬人，中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)人員隊伍也已達到2000人，這說明企業(yè)規(guī)模和行業(yè)發(fā)展在壯大。但作為一個人員密集型行業(yè)，如何讓員工快速理解掌握物業(yè)標準并落地實施，一直是整個行業(yè)發(fā)展面對的癥結之一。

2.4 居民自治能力需要加強

對于居民來講，確實是花錢買服務，但物業(yè)服務本身與其他服務產品不一樣，更多地需要居民參與支持，現在小區(qū)居民的從眾心理仍然十分明顯，應健全業(yè)主委員會治理結構、發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，讓全員真正參與，實現共建共治共管共享的新格局。

3 綠色物業(yè)關鍵指標及思考

幾年前，深圳、北京等地陸續(xù)推出綠色物業(yè)項目管理評價相關的標準，詳細地確定了評價內容和標準。中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)綠色運營標準以及住宅物業(yè)考核評分標準也進行了一些探索，在此只就關鍵指標的理解進行分析。

3.1 公開透明、便于監(jiān)督

這將是物業(yè)行業(yè)市場不斷優(yōu)化的必經之路。居民維權意識和對服務的要求大幅提高，對于物業(yè)服務的內容和要求也越來越明確。綠色物業(yè)持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，應該從物業(yè)的前期發(fā)展規(guī)劃、招投標程序、定價依據、服務標準、收支明細、公共收益、監(jiān)督管理等各個環(huán)節(jié)進行公開公示，引入第三方評價、審計、考量機制，讓物業(yè)服務在“陽光”下健康運行。

3.2 智能管理、科學用能

居于物業(yè)成本支出第二位的小區(qū)公共水、電、暖等能源費用是考量一個項目精細化管理程度的重要標尺。綠色物業(yè)運營不應該是能源消耗越少越好，而是要有一個穩(wěn)定的平衡點，如果一味地限制使用能源，簡簡單單地多關閉一些路燈、少開啟一些噴泉、少澆幾次綠化水，必然會拉低服務水準，造成客戶滿意度下降。要通過熟悉掌握小區(qū)設施設備自身需求，從每一個細節(jié)挖掘，根據季節(jié)變化調整路燈照明時段，根據天氣變化調整綠化澆水量等一系列措施，找到項目合理科學運行的平衡點達到智能化管理。

3.3 綠色氛圍、融于生活

中新天津生態(tài)城的美來自于精細的綠化景觀、整潔的城市環(huán)境，這是最直觀的感受。中新天津生態(tài)城整體綠化率超過50%，小區(qū)平均綠化率40%以上。市政路是生態(tài)城“大家”的路，小區(qū)的路是體驗回家感覺的幸福之路。如何讓回家的路變得舒適、幸福、有感覺？要通過物業(yè)人的匠心精神，打造四季有特色、秋冬有溫度的回家路。

3.4 服務場景、親近居民

物業(yè)服務的根本還是要溯源到服務。人與人之間、服務者與被服務者如何和諧共存，相互支持和理解，需要將物業(yè)服務更貼近于居民生活，服務于居民生活，體現出生態(tài)城的“心件”。物業(yè)服務應當進一步優(yōu)化服務場景，讓員工感受工作環(huán)境的舒適，讓居民感受家一樣的美好，讓人與自然充分融合。門崗微笑而嚴謹的態(tài)度、服務中心熱情而周到的氛圍、園區(qū)干凈而整潔的環(huán)境、節(jié)日歡樂而祥和的布置，每一處場景都需要精心打造、用心維護。

經過文明城區(qū)創(chuàng)建、疫情防控、垃圾分類等工作的洗禮，中新天津生態(tài)城的綠色物業(yè)服務內容和要求更加清晰，應在加快綠色物業(yè)服務標準升級、推動智慧物業(yè)平臺建設中，形成可持續(xù)可復制的綠色物業(yè)服務模式。