房地產估價機構現狀及異地執業的思考

摘要：房地產業的興起，帶動了房地產估價機構的快速發展和擴張。估價機構的發展和生存，離不開異地執業。估價機構選擇異地執業，應在政策法規框架內，設立分支機構或合作經營，強調業務質量管控，公正公平參與競爭，這也是估價機構行穩走健、發展壯大的關鍵所在。

關鍵詞：估價市場;異地執業;質量管控

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0062-64 收稿日期：2021-02-01

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產交易中心。

1 估價市場和估價機構的現狀與發展

1.1 估價機構的現狀

2020年11月，鄭州市房管局發布《關于2020年鄭州市房地產市場亂象整治暨“雙隨機一公開”檢查工作的情況通報》，從中可以管窺省會級城市估價機構現狀。隨機檢查房地產估價機構29家，檢查出問題比較突出的估價機構10家，主要問題有：估價機構辦公場所不固定，辦公場所無人辦公，辦公設施與資質等級不匹配，個別估價機構無法提供房地產估價師社保證明、勞動合同等。還有的估價委托合同無委托人簽字，無質量三級審核，拒絕現場檢查或處于停業狀態等。2021年1月，河南省住建廳發布的《關于公開2020年房地產估價機構“雙隨機一公開”檢查結果的通知》指出，仍有個別估價機構備案情況不符合相關規定，存在基礎數據資料不完善、檔案管理不規范、出具報告不遵守房地產估價規范及術語標準等問題，部分房地產估價師仍存在“掛證”等問題。

1.2 估價市場快速發展

房地產估價行業從當初從事房地產交易 （抵押、買賣、租賃） 估價和課稅估價等單一業務，進一步拓展到損害賠償、司法鑒定、企業改制、資產重組、企業清算、資產處置，以及城市精細化管理、城市更新改造、房地產租賃經營、房地產資產管理、房地產證券化及資本市場等多種特殊目的估價委托業務。有力地助推了經濟社會發展，取得了令人矚目的成績。以某市區為例，2004年估價機構僅3家，就業人數不足百人，截止到2020年底，備案本地估價機構6家，備案外地估價機構2家，未備案的外地估價機構執業約有40家之多，從業人數也已達3位數。

1.3 估價機構積極提升資質等級

國內房地產經濟發展加速，帶動了估價行業的快速發展，估價機構數量和資質等級都有了很大程度的提升，主要體現在估價行業內一級估價機構數量的增加明顯。部分估價機構積極提升估價資質等級，以獲取本區域內最大估價市場份額;還有部分估價機構瞄準估價機構現有“門坎”較低的現實，拼人數、拼人脈，搶占細分市場;也有部分估價機構跟不上估價市場的變化，既沒有阜新意識也沒有人才儲備，隨時可能被估價市場淘汰。

1.4 房地產估價行業發展瓶頸

隨著大數據估價系統廣泛應用到稅務征收和金融機構信貸審批中，很多一級資質的估價機構已有生存的壓力，市縣低資質估價機構更是舉步維艱。同時，縣市區域內的估價機構因業務少、收入低，導致生存艱難，一方面留不住專業人才，另一方面資質等級難以提升，最終將面臨淘汰風險。

資質等級高的估價機構主要集中在省會級城市，其業務量大、收入穩定，人才集聚效應明顯，一、二、三級資質估價機構保有量最多，尤其一級資質的估價機構數量和保有量均領先省內其他城市。但省會級城市估價機構也同樣存在同城同業間的激烈競爭，盡管估價機構數量多，資質種類齊全，但估價業務的總量是有限的，面臨“僧多粥少”的現象。因此，估價機構積極謀劃“走出去”異地執業發展，是估價機構的本能要求。

2 異地執業的利弊分析

估價機構異地執業，是指房地產估價機構在其工商注冊所在地行政區域外從事房地產估價業務的行為，包括設立分支機構和未設立分支機構進行備案兩種情形。異地執業能夠解決估價市場的供需不平衡等問題，可以豐富估價機構的估價類型和數量，鍛煉估價師隊伍;可以提高業務水平，增加經濟收入，鞏固和穩定估價師隊伍。此外，可以使估價市場得到活躍，推動估價市場的充分競爭，促進房地產估價機構優勝劣汰。同時，異地執業也會導致估價機構運營鏈條拉長，增加運行成本。雖然業務數量增加了，但估價質量難以保證;部分估價機構無序競爭，嚴重損害了估價行業的社會形象。另外，估價市場上異地執業估價機構仍有一部分沒有按照相關規定設立分支機構進行備案，違反了相關法律法規的規定，一旦估價委托人相關任意一方或估價報告發生問題，估價機構可能將面臨法律訴訟的風險。

3 異地執業不可回避的三個問題

一是依法設立分支機構進行備案。依法設立分支機構進行備案是估價機構合法經營的前提，是估價機構行穩走健的正確選擇。在新的《房地產估價行業監督管理辦法》出臺前，針對《房地產估價機構管理辦法》 （2015年5月4日根據住房和城鄉建設部令第24號修正） 中“房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果”以及《住房城鄉建設部關于進一步規范房地產估價機構管理工作的通知》 （建房〔2013〕151號） 中“要努力營造公平競爭、打破分割、優勝劣汰的市場環境，促進形成統一的全國性房地產估價市場，不得利用資質核準管理、設定限制性條件等手段阻礙或排斥外地機構進入本地市場;也不得以變相降低本地房地產估價機構資質核準條件、選擇性執法等方式保護本地機構”的概括性規定，多數估價機構誤解為估價機構從事房地產估價活動，不受行政區域和行業限制，均可以異地執業。這顯然違背了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》 （建住房〔2006〕294號） 中“二級、三級房地產估價機構不得設立分支機構，各房地產估價機構不得設立類似分支機構性質的‘辦事處‘聯絡點 （站）等機構”的規定。

因此，異地執業估價機構不設分支機構、無營業執照、無長駐估價師、不接受行業主管部門監督管理、不納稅的低成本競爭，相對本地估價機構而言是不公正、不公平的。從法理上講，在異地執業不設立分支機構，執業主體談不上行為的合法性，其出具的“估價報告”可能失去了合法性和有效性。

二是選擇合作發展，做大做強。與縣市所在地現存的估價機構進行合作，取長補短，是異地執業估價機構一個很好的選擇。本地估價機構更熟悉當地房地產市場，掌握著不同地段的不動產價格波動，在獲取業務和估價結果的可靠性都有先天性優勢，更具有運行成本上的優勢。同時，選擇與本地估價機構合作，還可以減少法律風險，降低運行成本，引導當地房地產估價市場良性競爭，實現良性供需平衡，提升估價質量和服務。在房地產市場低迷時，合作還可以抱團取暖，共同發展。

三是嚴格業務質量管理。質量管理是估價機構的生命線，沒有質量管理的估價報告可以說是“廢紙一張”。目前，部分估價機構異地執業不能嚴格落實《房地產估價規范》 （GB/T 50291-2015） 中的相關條款，具有很高的危害性。

例如：估價委托應由房地產估價機構統一受理，并應符合下列規定：受理估價委托后，應根據估價項目的規模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產估價師數量，并至少選派2名能勝任該估價工作的注冊房地產估價師共同進行估價，且應明確其中一人為項目負責人;除應采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一名注冊房地產估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。房地產估價師和房地產估價機構應勤勉盡責，應搜集合法、真實、準確、完整的估價所需資料，且應對搜集的估價所需資料進行檢查，并應對估價對象進行實地查勘。

對于以上規定，多數估價機構異地執業時為了節約經費、規避行政部門監管，沒有執行“委派1～2名估價師到現場進行實地查勘估價對象”的規定，直接委派駐地業務人員 （非估價師） 現場獲取估價對象照片，通過網絡上傳完成估價作業。上述現象嚴重損害了估價機構的社會形象和誠信度，不利于估價機構的長遠發展，應引起全行業的重視和思考。