房地產限購中的漏洞與誤傷

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。

新年伊始，一些城市的房地產調控又開始打補丁。從深圳到上海、杭州，一些城市紛紛出臺更嚴厲的限購措施。比如深圳和上海規定“離婚3年內按照離婚前家庭套數計算”，以此限制通過“假離婚”規避限購的投機購房者，杭州出臺了“父母投靠落戶需滿3年才可作為獨立家庭購房”，以此縮小無房戶搖號規模。

即便是這樣更嚴厲的調控政策，也未必能讓一些人滿意。在這些人看來，為了將所有投機者逐出住房市場，限購政策不應該有漏洞。如果出現了漏洞，應該在第一時間彌補。上述的滬杭兩地的限購漏洞存在多年，時至今日才亡羊補牢。至于其他漏洞，比如外地人通過與上海戶籍者“假結婚”獲得購房資格突破限購，并沒有新的補丁加以控制，一些人對此也憤憤不平。

但我們可能忽視了硬幣的另一面，越來越嚴密和嚴厲的限購政策導致的誤傷也越來越多。我們對“假離婚”深惡痛絕，但現在的政策卻將那些真離婚后有真實合理購房需求的人擋在了門外（租房不受影響），包括杭州無房戶家庭的認定同樣會誤傷一批人。

我們的限購政策能否做到既避免漏洞，不放過一個投機購房者;又避免誤傷，讓那些有真實合理住房需求者不受傷害？筆者以為，這其實是不可能做到的。可能有讀者會說，做不到情有可原，但應該朝著這個目標努力。這種表述也是有問題的，彌補漏洞和避免誤傷其實是兩個難以兼容的目標，你無法朝著兩個難以兼容的目標努力，你總歸要有取舍和選擇。

背后的原理其實很簡單，即統計學中“棄真”和“取偽”兩類錯誤是無法同時降低的，二者是一個蹺蹺板的關系。對任何一個購房者，我們外人并不知道他是否真的是投機者，我們根據他提交的材料并對照限購政策來判斷他是否有購房資格，但這個判斷其實是個概率決策，是有可能犯錯的。實踐中會出現兩類錯誤。第一類，他不是投機者卻被冤枉，誤認為是投機者不允許其購房，即“棄真”錯誤;第二類，他是投機者卻被接納允許其購房，即“取偽”錯誤。這種場景與法庭判案高度類似，法官裁決也可能出現兩類錯誤，即“冤枉了一個好人”和“放走了一個壞人”。嚴刑峻法能降低后者犯錯的概率，但隨即會提升前者的概率。世間難得雙全法。

在統計學中，我們通常認為犯第一類錯誤的危害更大。但還是要具體問題具體分析，比如法庭判案，冤枉好人我們太難以接受了，所以要想方設法降低冤枉好人的概率，代價就是放走壞人的概率上升;而疫情防控就不一樣了。在新冠疫情防控過程中，很明顯犯第二類錯誤的危害更大，很多時候只要有人發燒就立即隔離，這樣我們能大幅降低犯第二類錯誤的概率，代價就是正常感冒發燒的人也被隔離了，導致犯第一類錯誤的概率大幅上升。

房地產限購究竟是類似法庭判案，還是類似疫情防控？如果類似法庭判案，那我們要想方設法避免第一種錯誤;如果是疫情防控，那我們要竭盡全力避免第二種錯誤。目前看來，大眾輿論包括中央和地方政府其實是認為更類似于疫情防控，即犯第二類錯誤的危害更大，投機購房助長了房地產泡沫危害社會公平，泡沫破滅后整個社會每個人都將承擔后果。

明白了上述邏輯，就能理解為什么說彌補漏洞和避免誤傷難以兼得。如果我們想方設法要求彌補限購政策中的各種漏洞，降低犯第二類錯誤的概率，那誤傷就在所難免，犯第一類錯誤的概率就會上升。如果限購政策越趨嚴厲，那誤傷不知凡幾。舉例來說，如果要彌補一些地方的“假離婚”購房漏洞、高齡老人無房戶購房漏洞、城郊農民拆遷戶購房漏洞，那就得出臺針對性政策，這不僅考驗決策者的智慧，而且會造成大面積誤傷。

水至清則無魚。筆者所說的竭盡全力避免第二種錯誤是盡可能彌補限購政策中的漏洞，并非意指將第二種錯誤的概率降低到0，不要有這種極端想法。如果按照某些人說的要彌補所有限購政策中的漏洞，按照不完全合同理論的思想，技術本身是做不到的。決策者的理性有限，經濟社會變化太快，人民群眾的智慧又是無窮的，并且有些漏洞的彌補遠遠超出了部門權限。任何合同或契約規定都不能盡善盡美、天衣無縫。

最后，筆者上述分析的前提是限購政策本身會長期存在。如果沒有限購或者限購在未來取消，遵循簡單的自由交易價高者得的市場原則，上述分析的漏洞和誤傷的取舍也就完全不存在了。但是，目前來看，一些城市的限購政策可能將長期存在，這意味著漏洞和誤傷之間的權衡和取舍也會長期存在。