不動產測量中測繪工程技術的應用探究

吳健雄

（泉州市房地產測繪隊，福建 泉州 362200）

衣食住行直接關系民生經濟發展，而在房屋買賣過程中，確定公攤面積、房屋面積等都是影響不動產登記的主要數據，因此，做好不動產測量非常關鍵。不動產測量屬于地籍測量重要的分支，也是房產測量是不動產測繪的主要內容之一，為了更好地完成房屋測量工作，相關部門還需要引入更多新型的測繪工程技術，通過測繪工程技術的應用和創新，能夠更好地保證不動產測量數據的準確性，從而更好地完成房屋登記工作。

1.不動產測量主要內容

不動產測量是不動產登記過程中必不可少的環節，以下針對不動產測量的主要內容進行具體分析：1）不動產測繪。所謂不動產測繪，就是提取不動產信息，包括國土空間（水域空間、陸域空間等）、附著于各類型國土空間上的林木、房屋等不動產的用途、空間大小、地理位置、自然狀態等開展的測繪工作。通常可分為草原測繪、林籍測繪、海籍測繪、房產測繪、地籍測繪等，在進行不同類型不動產測繪的時候，需要結合不動產的類型，選擇相應的測繪方法，保證測繪結果的準確性。2）水籍測繪。水籍測繪主要包括海域測繪、湖泊測繪、河道測繪等，由于土地區域的不同，水域會隨著水位的變化發生相應的空間和位置的改變，所以水籍測繪與陸域測繪也存在比較大的差異性，在進行水籍測繪的時候，除了水域之外，還需要包括碼頭、無人島嶼、沙洲、水域內灘地等，同時仔細調查水域的使用功能、使用權、所有權等。3）林權和草原測繪。林權和草原測繪也屬于不動產測繪的主要內容，兩者測量工作的要求具有一定的相似之處，工作人員在測繪過程中，需要仔細核查草原或者林地中的植被種類，然后掌握草原、林地的消長，最后結合林權和草原測繪的具體要求，選用航拍影像資料、衛星遙感資料等完成測繪工作。4）房產測繪。房產測繪屬于不動產測繪主要的工作內容之一，其主要工作內容包括確定周邊房產與各類房產之間的水平位置關系，并且房產圖與房產測繪成果是作為證明房產所有人的主要依據。一般來說，房產測繪圖選擇的比例尺主要為兩種，一種是1∶1000，另一種是1∶500，為了提高房產測繪圖的準確性，在分戶圖或者分宗圖的繪制過程中，還可以選擇1∶200或者1∶100的比例尺，更好的減少誤差。5）地籍測繪。地籍測繪的關鍵是確定宗地之間的水平位置關系，通常情況下，地籍測繪的界址點數量比較多，涉及的測繪面積也會相對比較大，在這種情況下，一般不會測量高程數據，同時地籍測繪中常見的比例尺一般都是1∶500至1∶20000，比例尺的選擇需要根據圖中需要涉及到的要素來確定，需要涉及的要素越齊全，選擇的比例尺也會越大，同時成本也就越高，所以為了更好地節約成本，在實際測繪過程中，還需要結合具體的要求，合理選擇比例尺。

2.測繪工程技術特點

表1 我國主要不動產的管理部門與相關法律和規范

測繪工程技術的應用在不動產測量中，能夠起到很好的效果。而想要更好的運用測繪工程技術，還需要充分掌握測繪工程技術的特點，具體包括：一是權威性特點。不動產測量在不動產登記過程中，能夠作為重要數據使用，因此不動產測量具備一定的法律效應，所以選擇的測繪工程技術同樣也需要具備一定的權威性，工作人員在使用測繪工程技術的時候，需要將相關法律法規作為基礎，保證所有的測繪工作都符合法律法規的要求，尤其是國家頒布的各種規定、政策、文件等，都需要作為不動產測繪的主要依據，同時不動產測繪過程中，所選擇的儀器、使用的工具等都需要符合國家相關規定，保證所有測繪的數據均在國家要求的標準范圍內，且準確性高。保證測量數據具有權威性同時具備法律效益。二是專業性。除了權威性之外，測繪工程技術還需要具備專業性特點，尤其是在進行不動產測繪的時候，不動產行業對于測繪有一定的要求和標準，所以測繪工作只能在相關標準下完成，所有參與不動產測繪的工作人員一方面需要對相關要求和標準熟悉，包括各種法律法規、測量原則、測量標準等，另一方面，還需要具備專業水平，要求掌握不動產測繪的相關專業知識，保證整個測繪工作的專業性。因此，測繪工程技術也需要具備專業性特點。三是獨立性。當前，測繪工程技術越來越成熟，準確性也越來越高，測繪技術在很多方面都有很好的運用，所以在不動產測繪當中，測繪工程技術同時具備獨立性，能夠針對不動產測繪各個環節和部分進行有效的測繪，保證測繪結果的準確性。

3.不動產測量中測繪工程技術的應用策略

在不動產登記過程中，做好不動產測量十分關鍵，以下針對測繪工程技術在不動產測量中的具體應用進行分析：一是3S技術的應用。所謂3S技術就是遙感測量技術（RS）、衛星定位技術（GPS）、地理信息技術（GIS），在不動產測量中，這三種測繪技術能夠發揮出非常大的效果。其中，遙感測量技術（RS）主要是利用遙感技術獲取不動產現場空間數據、地理數據的一種測繪技術，該技術需要借助計算機功能，進一步提高測繪數據的分辨能力，同時在運用遙感測量技術（RS）的時候，還需要對監測周期進行合理的設定，從而通過遙感測量技術（RS）來更好地了解不動產的變化情況。衛星定位技術（GPS）一種利用衛星定位進行勘測的技術，該技術具有適應性強、定位精確等優勢，能夠將衛星信號充分轉變為各種數字信號，可讀性比較強，因此衛星定位技術（GPS）通常被運用于不動產測繪中的土地的宗地勘測工作當中，能夠很好的了解土地面積、地形、地貌等。地理信息技術（GIS）主要是將遙感測量技術和衛星定位技術結合起來的測繪技術，該技術能夠很好地建立數據信息庫，從而為查看和調用不動產信息提供很好的便利性，同時地理信息技術（GIS）綜合性強，能夠很好的分析數據，從而為不動產測繪提供有效的依據。二是數字攝影測量技術的應用。數字攝影測量技術屬于測繪工程技術主要內容之一，是一種新興技術，該技術主要利用專業化、高精度的攝影設備拍攝拍攝各個設定方位的照片，然后選擇相應的數據處理軟件，對拍攝的照片進行三維坐標處理，從而獲取更加準確的不動產測量數據。而數字攝影測量技術中最常用的攝影設備都是航空工具搭載的，準確度和精確度都非常高，同時具備多種不同測量模式，可以根據不動產測繪的具體要求，選擇相應的測量模式，更好的監測土地資源的變化情況，從而更好的管理土地資源。三是RTK 定位技術。RTK 定位技術也就是載波相位差分技術，該技術屬于新型GPS定位應用技術，精確度更高，能夠將測量數據精確到厘米，在不動產測量中應用載波相位差分技術能夠動態的、實時、直接的進行測量，從而實時獲取不動產的測量數據。同時，載波相位差分技術上手簡單，具有較高的測量效率，該技術對氣候和環境的適應性非常強，具有自動化和集成化等特點，測量功能更為強大。此外，由于自動化技術的運用，能夠很好的規避由于人工操作造成的誤差，準確率相對較高。因此，在當前的經濟發展之下，載波相位差分技術在不動產測量中具有非常好的前景。四是數字掃描技術。數字掃描技術屬于不動產測繪工程技術主要內容之一，該技術需要使用到計算機系統和專業化的軟件設備，通過數字掃描技術，將一些圖形樣式的圖紙（包括地形圖、地籍圖等）轉化為數字化格式，從而增加數據的可讀性，也能夠將圖紙的內容，更加直觀地展示出來，工作人員能夠通過觀察圖紙，很好的了解不動產路線設計、街道布局等，從而有效提升了不動產測量工作質量與工作效率。五是三維激光掃描技術。三維激光掃描技術是測繪工程技術的改革和進步，該技術能夠在不接觸測量對象的情況下，采集測量對象的空間數據，然后再利用相關軟件將采集的數據進行實景復制，能夠很好地提高精度和測量效率，同時單點測量的局限性也能很好的被突破。當前，在房屋、建筑、礦山等多種不動產的測量當中，三維激光掃描技術均能夠發揮出非常好的效果，例如，在礦上不動產測量當中，運用三維激光掃描技術首先需要布置地面控制網，且需要保證布網具有科學性，在這個環節，可以適當地選擇衛星定位技術進行輔助測量，更好地完成地面控制網的布置。其次，需要構建礦山云數據模型，也就是將測量采集的數據進行分析處理，然后構建云數據模型，通過模型的構建，能夠很好地將礦山的地形地貌展示出來，從而更有利于制定相應的開采方案，提高礦山開采效率。最后，繪制等高線。在完成云數據模型構建后，進行等高線畫圖，從而更好地發揮出三維激光掃描技術的應用價值。六是傾斜攝影技術。該技術主要通過傳感器來獲取相應的影像資料，相較于傳統測繪技術而言，傾斜攝影技術彌補了傳統技術的多個不足之處，能夠完成全方位的采集和處理，同時影像的真實性更高。傾斜攝影技術可以被運用于地籍測圖工作中，利用無人機進行控制，能夠更加完整地進行測量，工作效率也會更高，同時在不動產測量當中，傾斜攝影技術的應用降低了勞動強度和人力成本投入，能夠很好地降低成本，保證更高的經濟效益。

4.結語

綜上所述，在不動產測量中，選擇合適的測量工程技術非常重要，因此企業還需要更加重視不動產測量，結合不動產的具體類型與測量要求，合理選擇測量技術，更好地保證不動產測量結果準確性。