濟(jì)南市GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量管理研究

崔泉鵬 李曉禹 董禮軍

(上海中建東孚投資發(fā)展有限公司，山東 濟(jì)南 250021)

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和核心是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了許多其他產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和發(fā)展，但是過度的發(fā)展導(dǎo)致質(zhì)量管理跟不上，所以一系列的質(zhì)量問題逐漸出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目工程質(zhì)量問題就是其中最嚴(yán)重的問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)系到每一位購房者的居住體驗(yàn)以及公司自身的發(fā)展，甚至生命安全。本研究介紹了智慧城住宅項(xiàng)目的工程概況，公司管理結(jié)構(gòu)，質(zhì)量策劃、控制和保證等幾個(gè)方面，對(duì)質(zhì)量管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，然后確定質(zhì)量管理改進(jìn)的目標(biāo)與原則，最后提出了改進(jìn)的基本思路，從質(zhì)量策劃、控制、保證三個(gè)角度出發(fā)，制定了質(zhì)量管理改進(jìn)的對(duì)策。

1 GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

1.1 項(xiàng)目概況

濟(jì)南GXT住宅項(xiàng)目坐落于濟(jì)南歷下區(qū)。歷下區(qū)總面積約1298.57km2。濟(jì)南GXT住宅項(xiàng)目占地62356.89m2(94.512畝)，容積率3.8，總建筑面積271363.2m2，計(jì)容面積208751.3m2，土地稅后：1320萬/畝，稅后樓面價(jià)4862元/ m2，總貨值37.64億，智慧城項(xiàng)目組織架構(gòu)分為投資部、綜合部、工程運(yùn)營(yíng)部、成本采購部、財(cái)務(wù)部五大部門。

1.2 質(zhì)量管理現(xiàn)狀

質(zhì)量管理以質(zhì)量的策劃、保證、控制為出發(fā)點(diǎn)，即從工程一開始的策劃階段，到施工過程中對(duì)于質(zhì)量管理措施的保證，直到最后對(duì)過程中出現(xiàn)問題的控制，這三個(gè)方面基本涵蓋了整個(gè)質(zhì)量管理過程的內(nèi)容，可以代表項(xiàng)目質(zhì)量管理的現(xiàn)狀，對(duì)其進(jìn)行分析可以得到一定有價(jià)值的結(jié)論[2]。

2 GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量管理存在問題與原因分析

根據(jù)項(xiàng)目概況，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀中的質(zhì)量策劃、保證、控制三方面進(jìn)行研究分析，同時(shí)結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，得出了下列幾個(gè)問題，并對(duì)其原因進(jìn)行了分析。

2.1 實(shí)際施工過程與預(yù)設(shè)質(zhì)量目標(biāo)不夠一致

雖然GXT住宅建設(shè)項(xiàng)目將質(zhì)量第一作為質(zhì)量管理中的頭號(hào)目標(biāo)，但是實(shí)際質(zhì)量管理中的各個(gè)階段卻把回款速度與利潤(rùn)最大化等時(shí)間經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限作為最重要的目標(biāo)。所以在質(zhì)量管理的過程中看似是在追求高質(zhì)量高要求的作品，但是表現(xiàn)出來的結(jié)果卻是只追求時(shí)間經(jīng)濟(jì)價(jià)值的惡性趨勢(shì)[3,4]。

2.2 對(duì)施工機(jī)具等資源管理方面的欠規(guī)范

GXT住宅建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的物資材料亂堆亂放，缺少對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具的科學(xué)有效管理。同時(shí)許多施工機(jī)械在使用之前沒有進(jìn)行內(nèi)部自檢，是直接從外部單位租賃而來，很多機(jī)具存在部件老化，容易發(fā)生質(zhì)量問題。

2.3 質(zhì)量管理責(zé)任分工不明，執(zhí)行不到位

就當(dāng)前GXT項(xiàng)目施工情況來說，各參建方還沒有真正做到各司其職、各盡其責(zé)的有機(jī)統(tǒng)一整體，并且沒有形成有效執(zhí)行的質(zhì)量監(jiān)督體系。

2.4 質(zhì)量意識(shí)淡薄，質(zhì)量管理工作多停留在表層

對(duì)于GXT項(xiàng)目部來說，雖然其開展全面質(zhì)量管理的過程中提出了以客戶滿意的質(zhì)量為宗旨，但是并未真正實(shí)現(xiàn)全面、全過程、全參與的質(zhì)量管理模式。

3 GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量管理改進(jìn)方案

3.1 改進(jìn)目標(biāo)原則與目標(biāo)

根據(jù)筆者多年來在項(xiàng)目管理方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合GXT項(xiàng)目的實(shí)際情況，GXT住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的改進(jìn)原則應(yīng)分為以下幾類。

(1)堅(jiān)持分層次規(guī)劃。

(2)質(zhì)量責(zé)任制。

(3)總目標(biāo)分解。(4)系統(tǒng)有效性。

GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量管理改進(jìn)的目標(biāo)是確保GXT項(xiàng)目質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)。只有如此，GXT住宅項(xiàng)目的工作人員才能更好地保證工程項(xiàng)目的順利施工，保證質(zhì)量方針與質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成，進(jìn)而為相關(guān)客戶提供高質(zhì)量的工程產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶滿意度。

3.2 改進(jìn)對(duì)策

分別針對(duì)GXT住宅項(xiàng)目的質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制以及質(zhì)量保證給出了不同的質(zhì)量改進(jìn)對(duì)策。

3.2.1 質(zhì)量策劃的改進(jìn)

質(zhì)量策劃的改進(jìn)對(duì)策主要分為持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)和明確管理人員的質(zhì)量責(zé)任兩個(gè)部分。持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目管理目標(biāo)，首先就要使用目標(biāo)分解法對(duì)總目標(biāo)進(jìn)行分解，獲得分目標(biāo)，分解流程見圖1。

圖1 目標(biāo)分解流程圖

根據(jù)目標(biāo)分解法得到的分目標(biāo)，通過PDCA法對(duì)其進(jìn)行不斷完善，進(jìn)而幫助管理人員盡快找到科學(xué)高效的方法來開展質(zhì)量管理工作。

明確管理人員的質(zhì)量責(zé)任，就是要在公司組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，將質(zhì)量責(zé)任進(jìn)一步分解到每個(gè)員工身上，化整為零，讓每個(gè)員工都參與到質(zhì)量管理中去。

3.2.2 質(zhì)量控制的改進(jìn)

(1)明確GXT住宅項(xiàng)目的實(shí)施過程。

(2)加強(qiáng)GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量控制重點(diǎn)的管理。

(3)組建科學(xué)合理的質(zhì)量管理檢查體系。

(4)提升項(xiàng)目管理人員的質(zhì)量管理意識(shí)。

(5)完善GXT住宅項(xiàng)目的質(zhì)量跟蹤反饋機(jī)制。

3.2.3 質(zhì)量保證的改進(jìn)

(1)完善GXT住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)部制度體系。要想對(duì)質(zhì)量管理人員有一個(gè)長(zhǎng)久的約束性作用，首當(dāng)其沖地就是要做一個(gè)建立一個(gè)完善的項(xiàng)目制度體系，與此同時(shí)對(duì)每一位質(zhì)量管理人員的長(zhǎng)期激勵(lì)措施也是至關(guān)重要的一方面。通過查閱文獻(xiàn)并結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，法律體系是所有建設(shè)工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)，同時(shí)已簽訂的合同更是質(zhì)量保證的一大核心，以項(xiàng)目已經(jīng)存在的流程做為基準(zhǔn)[5]。

(2)構(gòu)建GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量保障體系。GXT住宅項(xiàng)目質(zhì)量保障體系主要是指在質(zhì)量管理活動(dòng)中，運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，力求保證和提高工程產(chǎn)品質(zhì)量水平，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主方的要求以及潛在需求目標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理組織的系統(tǒng)化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量管理制度化、工作效率化、步驟程序化，最終形成一個(gè)協(xié)調(diào)、有效的統(tǒng)一有機(jī)整體。

4 結(jié) 語

建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是面廣而大，是十分繁瑣復(fù)雜的，由于其復(fù)雜的關(guān)系，其中的問題更是牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此在看待此類問題時(shí)，一定要全方位地進(jìn)行思考。所以建設(shè)單位有必要從管理制度、工程技術(shù)、設(shè)計(jì)方案等角度出發(fā)，對(duì)質(zhì)量管理制度進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和完善，以保證質(zhì)量管理的最終目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)，通過此種方式建設(shè)單位可以形成適合自身公司的，符合實(shí)際需求，可以科學(xué)高效地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的公司質(zhì)量管理文化，從而提高公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

本文以GXT住宅項(xiàng)目為基礎(chǔ)，總結(jié)并分析了GXT住宅項(xiàng)目的住宅管理制度，從質(zhì)量策劃、控制和保證三個(gè)方面進(jìn)行分析和應(yīng)對(duì)措施的制定，不僅對(duì)GXT建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系是一種提升，同時(shí)也可以為類似住宅小區(qū)的質(zhì)量管理工作提供借鑒。