空置房物業費糾紛判例實證研究

谷星夢，曹全來

（汕頭大學法學院，廣東 汕頭 515063）

引言

空置房是指業主獲得產權而未入住、辦理了入住手續未裝修使用或已使用后又無人入住的房屋[1]。對于空置房是否應支付物業費存在不同乃至相左的觀點：支持者認為物業費是對公共區域服務的收費，物業服務人是為整個小區服務，即使沒有入住使用，物業服務公司也是針對整個物業項目提供同質量的服務，單個房屋的空置并不會降低物業管理的成本，因此空置房業主應全額支付物業費[2]；但亦有觀點認為，目前全國各地房屋空置率居高不下，在此背景下，空置房在減少設施耗損、垃圾處理和保障小區安寧等方面做出了切實貢獻，繼而會降低物業管理的支出和成本，因此空置房業主應減付或免付物業費。現實生活中，某些作為“強勢方”盲目追求利潤的物業服務企業，對服務內容敷衍了事，多收費少服務，導致物業服務合同相關糾紛案件呈不斷增加的趨勢，其中包括空置房物業費糾紛。直至2020 年5 月28 日《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）通過，物業服務合同才成為新增典型合同類型出現在合同編中，但就空置房情形下物業費相關問題依然未作具體規定，而各地方規范性文件的相應規定又較不統一，無法為解決空置房物業費糾紛提供明確的依據。我國司法實踐中已有大量空置房糾紛案例，因現行法律制度的不完善、法律規定與地方規范性文件存在沖突和裁判者價值取向存在差異，導致同案不同判、裁判依據不統一和事實認定不統一的后果。該現象嚴重影響法律權威和司法公信力，同時增加了糾紛解決的不確定性。空置房物業費糾紛的司法環境亟需得到改善，相關法律制度也亟需得到完善。

一、空置房物業費糾紛司法裁判數據分析

因我國民事基本法中對空置房物業費標準無明文規定，市民生活中可通過當事人約定和參照相關規范性文件解決糾紛，而在司法實踐中，無統一規范的法律制度則會導致裁判依據和結果不一。從2015 年起，空置房物業費糾紛相關案例數量就一直居高不下，甚至有逐年遞增的趨勢。截止到2021 年4 月9 日，在北大法寶中輸入“空置”“物業費”“物業服務合同糾紛”三個關鍵詞，按照審結時間先后順序篩選出100 個空置房物業費糾紛判例，分析其裁判結果主要分為三類：全額支付、折扣支付和免付。

折扣支付的判決數量稍多于全額支付的判決，但總體上較為均衡，此外，判決結果為免付的案件只有1 例。具體而言，全額支付的判決有45例，占比45%，其裁判理由分為以下五類：第一，物業服務人與業主先前簽訂的物業服務合同中已明確約定空置房情形下應全額支付物業費。第二，物業服務合同中未特別規定空置房情形的物業費支付標準，對該情形進行減收或免收屬于新要約，在業主與物業服務人未就此情形達成合意情況下，應按合同原物業費標準履行。第三，物業服務是一個整體性范疇，是對整個小區綜合事務的全面管理，物業服務人的支出不會因為房屋空置而減少。第四，空置房業主要求減收或免收物業費無法律依據。第五，在具體操作層面上，空置房業主未遵循合同約定或相關法律規定提出空置房書面申請并辦理相關手續；判決折扣支付的有54 例，占比54%，其裁判理由分為以下四類：第一，物業服務人與業主先前簽訂的物業服務合同中已明確約定空置房情形下折扣支付物業費。第二，原物業服務合同未約定空置房情形的物業費支付標準，但空置房業主與物業服務人經協商就該情形達成折扣支付合意。第三，空置房客觀上減少了物業服務人物業服務的付出，法院根據公平原則對空置房物業費酌定減收。第四，根據當地規范性文件的相關規定折扣支付空置房物業費；最后，判決免付的有1 例，占比1%，其裁判理由為物業服務人與業主于物業服務合同中約定了空置房情形下免付物業費①參見山東省菏澤市中級人民法院（2021）魯17 民終597 號民事判決書。。

在空置房物業費糾紛案件中，對判決結果起決定性作用的主要有兩個因素，即雙方簽訂的物業服務合同中對空置房物業費是否有明確約定，以及當地地方性法規、行政規章和政府部門規范性文件等地方規范性文件對空置房物業費支付標準是否有明確規定。法官對類似案件的裁判邏輯如圖1 所示，根據四類不同情形做出根據合同約定、相關法律規定、公平原則減收及全額支付物業費四種判決。情形一，當簽訂的物業服務合同已對空置房情形做出明確約定且地方存在相關規定時，法院幾乎都選擇根據地方相關規定對物業費標準進行確認，只有1 例依照合同約定判決②參見湖北省襄陽市中級人民法院（2020）鄂06 民終2805 號民事判決書。。值得一提的是，有2 例判決中法院也表明地方政府部門制定的行政規范文件僅具有指導性，沒有法律強制力，不影響合同效力③參見江蘇省啟東市人民法院（2020）蘇0681 民初6885 號民事判決書、安徽省蕪湖市中級人民法院（2020）皖02 民終2742 號民事判決書。。情形二，當簽訂的物業服務合同已就空置房情形做出明確約定而地方不存在相關規定時，法院無一例外根據合同的約定認定物業費支付標準。情形三，當簽訂的物業服務合同未就空置房情形做出明確約定而地方存在相關規定時，法院可能根據相關規定的標準判決，也可能根據公平原則酌定減收空置房物業費。情形四，當簽訂的物業服務合同未就空置房情形做出明確約定且地方不存在相關規定時，法院可能判決全額支付空置房物業費，也可能根據公平原則對其酌定減收。因此，除情形二裁判結果無爭議外，其他三種情形下即使基于同一法律事實也都存在不同裁判路徑，同案不同判現象較為嚴重。

圖1 空置房物業費糾紛裁判邏輯

二、空置房物業費司法實踐存在的問題及其成因

（一）存在的問題

1.同案不同判。司法實踐中對于空置房物業費糾紛往往出現同案不同判現象，甚至對于發生在同一地區、適用同一地方規范性文件及當事人事前達到相同合意的背景下，也存在判決結果不一的情況。如“會理縣同誠物業管理有限公司與劉國祥、吳佳績物業服務合同糾紛案”與“成都嘉誠新悅物業管理集團有限公司南充分公司與唐嵐物業服務合同糾紛案”①參見四川省會理縣人民法院（2020）川3425 民初2431 號民事判決書、四川省南充市順慶區人民法院（2020）川1302民初4584 號民事判決書。，兩案均發生于四川省，當事人簽訂的物業服務合同對空置房情形下的物業費收費標準均沒有作特別約定，且當地沒有相關規范性文件可參考。在此前提下，對于前者，法院認為物業服務人已經按照合同約定及相關規定提供服務，空置房業主不能僅以未享受或無需接受相關物業服務為由抗辯，判決其全額支付物業費；而對于后者，法院認為空置房業主并未享受到合同約定的全部物業服務，因此酌定其按照物業費標準的90%支付。又如，“王蕾與綠城物業服務集團有限公司濟南分公司物業服務合同糾紛案”和“中海物業管理有限公司濟南分公司等物業服務合同糾紛案”②參見山東省濟南市中級人民法院（2020）魯01 民終9580 號民事判決書、山東省濟南市中級人民法院（2020）魯01 民終6817 號民事判決書。，兩案均發生于山東省濟南市，當事人簽訂的物業服務合同對空置房情形下的物業費收費標準均已作特別約定，同時當地相關地方行政規章和規范性文件也對該情形作出了具體規定。在此前提下，對于前者，法院根據當事人雙方簽訂的合同內容，判決空置房業主按70%的比例支付物業費；而對于后者，法院參照了地方規范性文件的規定判決空置房業主按60%的比例支付物業費。

2.裁判依據不統一。目前，法院對于空置房物業費糾紛的裁判依據較不統一，主要分為三種裁判路徑。第一，有的法院更尊重當事人的合意，即認可事前簽訂的物業服務合同效力。相關法律條文有《物業管理條例》第四十一條第一款③《物業管理條例》第四十一條第一款：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。，規定業主應當根據合同約定交納物業服務費用。另外，基于民法時間效力的規定，對于發生在《民法典》施行后的法律事實，法院依據《民法典》第九百三十九條、九百四十四條第一款④《民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。，判決物業服務合同對業主具有約束力，空置房業主也應按照合同約定支付物業費。對于發生在《民法典》施行前的法律事實，適用原民事單行法，即《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條①《中華人民共和國合同法》第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百零九條：當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。，判決空置房業主應當全面履行義務，包括支付服務費。第二，有的法院更傾向于適用當地地方性法規、行政規章，甚至規范性文件的相關規定。如“張杏原、青島天泰愛家物業服務有限公司物業服務合同糾紛案”②參見山東省青島市中級人民法院（2020）魯02 民終11572 號民事判決書。，即使雙方當事人已就物業費達成合意簽訂物業服務合同，法院依然依據地方行政規章《山東省物業服務收費管理辦法》的規定，判決空置房業主應按照物業費的60%支付。第三，有的法院基于公平原則的考量酌定減輕空置房業主物業費支付義務。如“美好幸福物業服務有限公司與王聰物業服務合同糾紛案”③參見湖北省武漢市漢陽區人民法院（2020）鄂0105 民初4941 號民事判決書。，法院在適用地方性法規的基礎上，根據公平原則酌定空置房業主按照物業費的95%支付。

3.事實認定不統一。空置房物業費糾紛往往是由于空置房業主認為自己并未入住，其完全未享受或未完全享受到物業服務，因此不應支付或不應完全支付物業費。而物業服務人認為其基于合同的約定，提供了完整的服務，不因房屋空置而減少支出，因此空置房業主應履行支付服務費的義務。對此類爭議，各法院都對物業服務人的服務內容及空置房對物業服務工作強度的影響進行了認定，進而衡量雙方的權利義務以期作出公平判決。但從現有判例來看，法院對該事實認定較不統一，如在“張紅、安徽偉星物業管理有限公司物業服務合同糾紛案”④參見安徽省蕪湖市中級人民法院（2021）皖02 民終39 號民事判決書。中，法院認定空置房業主并未享受到合同約定的全部物業服務，且此情形會客觀減少物業服務人的付出。而在“湘潭鑫悅物業管理有限責任公司與程奎進物業服務合同糾紛案”⑤參見湖南省湘潭市岳塘區人民法院（2020）湘0304 民初4025 號民事判決書。中，法院卻認定即使房屋空置，物業服務人也對整個小區進行了整體服務和全面管理，且無證據證明房屋空置會減少物業服務人的支出及支出的具體數額，因此空置房業主應全額支付物業服務費。

司法實踐在處理空置房物業費糾紛中存在的問題將產生一系列不良影響，主要體現在下列四個方面。第一，增加糾紛解決的不確定性。現代民法包含為現代市場經濟活動提供行為規范的重要功能，民商事合同糾紛案件的審理為相關市場活動提供一般規則和行為規范，使各參加者在進行預測、計劃和冒險時有據可循，進而促進社會主義市場經濟的穩定和發展[3]。空置房物業費糾紛中的同案不同判現象增加了糾紛解決的不確定性，不利于物業服務合同當事人對雙方行為進行預判，不利于社會的穩定和市場經濟的發展。第二，削弱法律權威性。不同位階的法律對合同效力的探討直接決定法院裁判的依據，當以行政規章及規范性文件的規定否定物業服務合同效力時，似有架空《民法典》第一百五十三條第一款之嫌，是屬下位法對上位法的僭越。而認定行政規章及規范性文件不具有法律強制力，不影響物業服務合同效力，則全然否定了各地方政府、部門及政府部門的“立法行為”，此做法也有拂法律權威。第三，影響司法公信力。司法公信力的樹立要求裁判過程和結果得到民眾的充分信賴、尊重和認同，需要裁判者妥善協調各方利益，維護社會的公平正義。但在處理空置房物業費糾紛中，法院對事實認定和裁判依據的不統一，導致差異裁判結果的產生，這將極大地挫傷民眾對司法公正的樸素感情，進而降低司法公信力。第四，加劇業主弱勢地位。業主在與物業服務人簽訂物業服務合同時，因其信息匱乏和非專業性等多種不利因素致其成為“弱勢方”。法無明文規定空置房情形的物業費支付標準時，司法實踐中一味簡單依據合同判決將進一步減少業主的權利救濟途徑，縮小本處于弱勢地位的業主在抗辯中的話語權。

（二）同案不同判的成因

1.現行法律制度的不足。《民法典》體系完備、調整范圍全面，有“市民社會大憲章”的美譽[4]，但觀其全部，與空置房物業費糾紛相關的部分無外乎合同編中對物業服務合同的規定。其中，對物業空置情形下的物業費支付標準僅規定業主不得以未接受或無需接受物業服務而不支付物業費，但對于其前提“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務”的認定標準如何，以及未接受或無須接受物業服務對服務收支是否產生實質性影響，以及此情形下具體支付多少物業費還需進一步明確。

再論地方規范性文件。在北大法意數據庫中搜索關鍵詞“空置”和“物業費”導引出923 個結果。通過一一查閱，排除同一地方重復文件和無關文件，篩查出共計54 部與空置房物業費繳納相關的規范性文件，其中包括地方性法規、行政規章、政府部門規范性文件及行業標準規范。經統計，各規范性文件對空置房物業費支付標準不一，其中規定減收的數量最多，共31 部，占比57.4%，規定全額支付和明確應另行約定的分別為18 部和5 部。同時，各規范性文件對于空置階段、空置認定期間和繳費比例三方面有較大出入。對于空置階段，有的規范性文件僅對交付后未裝修或入住的房屋給予優惠，而有的則涵蓋了包括入住后不使用的空置情況。對于空置認定期間的規定，短至一個月，長達兩年，各地方規范性文件對認定物業為空置的時長門檻要求不一。對于繳費比例的規定，低至20%，高達90%，各地方規范性文件對空置房物業費支付折扣不一。以上三方面的不統一導致規范的沖突，亟需遵循合理標準統一相關規定。

2.法律與地方規范性文件的沖突。根據《民法典》第九百四十四條的規定，當物業服務人已按照約定或規定提供服務的，即使是空置房業主，也不能以未接受或無需接受物業服務為理由拒絕支付物業費。而觀各地規范性文件，卻大有規定折扣支付之類，此為規范性文件體系的不統一。司法實踐中，對于空置房物業費支付問題，往往存在物業服務合同約定與地方規范性文件規定不一致的情形，此處涉及地方規范性文件對合同效力的影響。《民法典》第一百四十三條規定了民事行為有效的條件①《民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。，結合第一百五十三條第一款及最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十五條②《民法典》第一百五十三條第一款：違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十五條：正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。，影響合同效力的法律及法規僅限制在效力性強制性規定范圍內，而對于強制性規定的效力性與管理性的區分目前并無統一明確的標準。同時，對于效力在法律、法規之下的行政規章及規范性文件，并無法律明文規定其為否定合同效力的依據[5]。因此，地方性法規、行政規章、政府部門規范性文件等地方規范性文件與法律規定存在沖突時，其是否可否定物業服務合同相關條款效力并直接作為裁判依據，各法院對此判定仍存在較大分歧。

3.裁判者價值取向的差異。司法實踐中，在案件沒有明確法律依據和對事實認定較為困難時，法官往往會進行利益衡量，該利益衡量主要立足于法官的價值取向。裁判者在依據法律規定作出裁判之前，心中已經根據人情事理作出了實質判斷[6]。對于空置房物業費糾紛，裁判者呈現出對業主權益與物業服務人經營發展兩者權衡的不同傾向。當法官更傾向于保護業主權益時，其在事實認定中往往認為空置房會減輕物業服務人的工作強度，從而當物業服務合同中未對空置房物業費情形作出特別約定，無論當地有無相關規定，法官均依據公平原則判決空置房業主酌定折扣支付物業費。而當法官更傾向于保護物業服務人的經營發展時，其在事實認定中往往認為空置房不會影響物業服務人的工作強度和服務成本，從而當物業服務合同和當地規范性文件中均無對空置房物業費支付標準的規定時，法官判決空置房業主全額支付物業費。

三、完善空置房物業費糾紛解決的對策建議

（一）立法完善

《物業服務收費管理辦法》第二條規定了物業服務費是基于物業服務合同中約定的服務內容所支付的費用①《物業服務收費管理辦法》第二條：本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。，在《物業管理條例》第二條及《民法典》第九百三十七條第一款也對此服務內容有一致的規定②《物業管理條例》第二條：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。《民法典》第九百三十七條第一款：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。。因此，探究空置房物業費是否可以以及是否應當減付，需要探究物業服務人的服務內容及成本是否因房屋空置有所限縮。《民法典》第九百四十二條規定物業服務人應按照物業的使用性質提供物業服務，并進而羅列物業服務具體內容。基于此法條，物業服務的服務內容可分為對物的管理和對人的管理。其中，對物的管理包括維修養護、環境管理和經營管理；對人的管理包括秩序維護、安全保護和制止違法行為并協助處理[7]。調查數據顯示，中國一線城市、三線城市住房空置率分別為16.8%和21.8%，二線城市住房空置率最高，達到22.2%③數據來源于《2017 中國城鎮住房空置分析》報告，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664，訪問時間：2021 年2 月10 日。，表明空置現象并非對應無足輕重的一兩處物業，而是占據一個較大比例。

結合以上數據與《普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》《物業管理委托合同示范文本》的相關內容，房屋空置至少在以下四項服務中影響物業服務人的工作強度與成本。第一，在維修養護方面，要求物業服務人根據實際情況對電梯、共用器材、上下水管道、共用照明、道路等共用設施設備和場地進行日常養護和檢修。當房屋空置人流量減少時，以上維修養護對象運行使用次數下降，磨損和折舊程度減小，進而降低物業服務人的養護和檢修頻次，減少相關工作人員工作強度和維修資金支出。第二，在環境管理方面，空置物業不產生污水及垃圾，這將明顯降低垃圾清運、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強度。此外，小區人口也因房屋空置減少，從而降低道路、電梯、大廳、樓道等場所清掃工作的強度。第三，在秩序維護方面，房屋空置時進出小區的親朋好友和家政勞務等業主相關人員人數也會隨之下降，進而降低物業服務人在對小區進出車輛、非小區人員臨時出入等方面管理工作的強度。第四，在安全保護和制止違法行為并協助處理方面，由于房屋空置引起的小區常住人員和流動人員數量下降，違反治安、環保、消防等法規的行為隨之減少，火災、公共衛生等突發事件發生的可能性也隨之下降，將直接減輕安保工作強度。立法是針對一般關系，制定適用某一類社會關系的規則，因此不應將調整對象僅集中在某一戶業主身上，而應放眼房屋空置的整體情況。結合以上分析，總體來看房屋空置確會減輕物業服務人的工作強度，同時基于《物業服務收費管理辦法》第十一條第三款對物業服務成本及支出構成的描述①《物業服務收費管理辦法》第十一條第三款：物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。，工作強度的減輕將直接減少管理服務人員的工資、共用部位和設施的維護費用、物業管理區域清潔、養護和維護費用等方面的支出。《民法典》第六條規定的公平原則常用作合同關系中衡量雙方民事主體損益得失的標尺，在客觀層面評價民事活動是否公正合理，防止一方利用自身優勢地位取得明顯不成比例的利益[8]。房屋空置減輕了物業服務人的工作強度，降低了物業服務的成本和支出，為達到平衡民事活動中各方當事人權利義務的目的，應相應地減輕空置房業主一方交納物業費的義務。

基于對《民法典》第一百五十三條的尊重，為確保法律規定對物業服務合同起到約束作用，應在狹義法律及法規中對空置房物業費相關內容進行規定。首先，在《民法典》合同編物業服務合同章中增加對空置房物業費價格限制條款，再由各地方根據本地房屋空置及物業管理的實際情況以地方性法規為載體規定具體折扣比例。如在空置率較高的三四線城市，折扣可因物業成本及支出較低而適當增大，而在超一線城市，為避免房產資源浪費和抑制投資投機行為，可適當減小折扣比例。具體規范設計上，應明確三方面內容。第一，對于享受物業費折扣優惠的空置房情形應包含交房后的各個階段。交付后未裝修或未入住的空置房與入住后不使用的空置房，其對物業服務人服務內容及支出的影響并無差別，無需將其割裂開來單獨規定。對交付后所有階段的空置房作統一規定有利于實現立法目的與規范內容的協調，使法條更為精煉簡潔，體系更為統一。第二，在法律中規定空置房物業費應適當減付的前提下，各地方性法規的相關規定應兼顧業主合法權益的保障和物業服務人的經營發展。物業服務人的服務內容是面向所有物業區域的一個整體，合同中關于物業服務質量標準的約定決定了其一定的經營成本。因此，為保障市場經濟的活力與健康發展，維持物業服務行業的經營穩定，空置房物業費的減收幅度也不宜過大，建議采現有規范性文件中適用頻次最高的70%左右為宜。第三，統一空置房認定時間起算點。為保障物業服務人工作效率，避免短期空置房業主頻繁申請無故增加物業服務人工作量，對空置房認定時間起算點不宜規定過短。同時考慮到存在為享受減收優惠，故意拖長房屋空置期間至起算點的情形，也不宜將空置房認定時間起算點規定過長導致浪費房產資源的后果。結合現行有效的規范性文件，選取最普遍適用的六個月為房屋空置認定時間起算點最為合適。當房屋空置六個月以上，經業主向物業服務人提出書面申請，物業服務人通過核查水、電、氣等方式予以確認后，空置房業主可減少支付物業費。

（二）司法完善

首先，法院應厘清裁判邏輯。解決空置房物業費糾紛時，法院應審查當事人雙方事前是否就該爭議達成合意以及該合意合同的有效性[9]。當業主與物業服務人簽訂的物業服務合同已就空置房物業費進行了相關約定，且該約定不違反法律、法規的強制性規定及公序良俗，法院應依據該合同約定內容判決。當物業服務人與業主并未于物業服務合同中就空置房情形作出特別約定，或特別約定的內容違反法律、地方性法規的相應規定時，法院應認定該法律及地方性法規的相關規定為效力性強制性規定，即欲使民事行為有效必須遵守的條款。當合同約定有違效力性強制性規定時，應認定該條款無效，視為對此情形未作約定，法院依據法律、地方性法規的相關規定判決。

其次，法院干預公民自由意志需合理。意思自治原則在合同法上稱為合同自由原則，充分的個人意思自由可激發自由競爭，進而高度有效地調整經濟活動，創造更大的利益，故法院應充分尊重當事人的自由意志。但在民法講究效率優先的基礎上，也要同時兼顧公平。下列兩種情形，法院可適度干預公民自由意志。第一，物業服務合同中未對空置房情形作特別約定，當地也無相關地方性法規時，如依照合同約定的一般標準全額支付顯然有失公平，此時法院可按該合同約定的一般標準酌定減付。第二，空置房業主未完整辦理操作手續而不滿足享受折扣條件時，如依照合同判決全額支付物業費顯然不能實現約定相應條款保障業主權益的目的，也不能達到裁判為作出公正合理判決的目的，此時法院可結合業主實際未入住的情況和過錯程度，在全額支付和約定折扣之間判決。因此，在顯失公平和違背合同與裁判目的時，法院可對公民自由意志進行合理干預，酌定調整合同內容以維護社會的公平正義和公序良俗[10]。

最后，法院應正確行使自由裁量權。不得拒絕審判原則要求當形式上機械的三段論無法指引其作出判決時，法官也要通過權衡利弊來解決糾紛，而在此過程中就要把握嚴格規則主義與絕對自由裁量主義的平衡，不能因過度行使自由裁量權而損害法律的權威性與確定性。對于空置房物業費糾紛，法官的自由裁量權主要體現在對法律、法規規定及合同約定不明時，對物業費支付標準的認定，應從四個方面保障自由裁量權的正確行使。第一，注重程序正義。要求法官在自由裁量前做到對合意內容、空置情況等事實和證據的審查認定，不可為追求實質正義而放棄程序正義盲目判決。第二，保證審判獨立。法官在審判過程中應始終保持客觀公正，不受上級指示干涉，不被輿論媒體左右。第三，重視借鑒判例。遇到類似案例，法官應對其進行比較分析，為避免同案不同判影響司法公信力，應在遵循先例的基礎上針對案件不同之處自由裁量。第四，提高職業素質。職業素質的提升不僅要求法官掌握全面的法學專業知識和具備嚴密的邏輯推理能力，還要具有較高的道德素質和對公平正義的信仰，以高水平職業素質孵化高水準公正判決。

結語

市民社會中以居住為核心的民事行為與公民的生活息息相關，如果空置房物業費糾紛不能有效解決，必然影響到業主正常生活起居，也必然影響到物業服務行業的發展，進而影響房屋的功能價值實現與社會的穩定[11]。法院處理該類糾紛時，應有可依據的統一法律規范，切實做到厘清裁判邏輯，避免隨意干預公民自由意志和濫用自由裁量權，以更完善的立法和司法引領物業服務行業的發展，維護法律權威和司法公信力，保障業主的合法權益與公民的信賴利益，促進人民群眾美好幸福生活的實現。