淺析田園綜合體的開發(fā)建設(shè)要點(diǎn)

何天杰

【摘要】田園綜合體是集農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、旅游業(yè)為一體的田園綜合開發(fā)模式，為城鄉(xiāng)居民提供休閑旅游教育的主導(dǎo)功能。因此，田園綜合體的規(guī)劃應(yīng)注重旅游功能與產(chǎn)業(yè)的融合，通過(guò)旅游促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展升級(jí)和三次產(chǎn)業(yè)的融合，以田園綜合體規(guī)劃中需要注意的方面分析， 對(duì)重點(diǎn)需要規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行闡述， 達(dá)到了完善田園綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的。

【關(guān)鍵詞】田園綜合體;開發(fā)建設(shè);要點(diǎn)

1、田園綜合體模式的概念

近年來(lái)，田園發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，傳統(tǒng)的田園旅游發(fā)展模式在很多方面已經(jīng)不能適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展要求，在這種情況下，田園綜合體應(yīng)運(yùn)而生。所謂田園綜合體，是指以田園旅游為基礎(chǔ)的商業(yè)模式方法論。這種發(fā)展模式的主要特點(diǎn)是吸引多方參與農(nóng)村共建和旅游開發(fā)。

總之，田園綜合體模式就是要加強(qiáng)企業(yè)與地方政府的合作，不允許單一主體進(jìn)行農(nóng)村發(fā)展，而是要在農(nóng)村社會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的統(tǒng)籌、綜合規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)行，使市場(chǎng)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮資源配置的作用。同時(shí)，政府和企業(yè)的共同參與可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，調(diào)整相關(guān)政策，有效利用開發(fā)資源，提高開發(fā)效率。

2、文旅行業(yè)政策措施問(wèn)題分析

2.1土地指標(biāo)獲取難

除少數(shù)重點(diǎn)項(xiàng)目外，多數(shù)文旅項(xiàng)目建設(shè)選址往往不在城鄉(xiāng)和鎮(zhèn)村建設(shè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，用地需重新獲得指標(biāo)覆蓋，而文旅項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)一是用地分散、面積規(guī)模較小、且用地不連續(xù);二是需項(xiàng)目方案甚至施工圖先行，經(jīng)充分論證后“反套”土地紅線;三是由于建設(shè)規(guī)模分散，單位土地產(chǎn)值較低，土地指標(biāo)難以向文化旅游項(xiàng)目?jī)A斜。這種產(chǎn)業(yè)特征導(dǎo)致文化旅游項(xiàng)目前期幾乎沒(méi)有直接的土地供應(yīng)。像土地供應(yīng)這樣的一系列指標(biāo)往往需要較長(zhǎng)的規(guī)劃和調(diào)整周期才能使土地供應(yīng)相對(duì)復(fù)雜。

2.2行業(yè)投資平衡難

文化旅游產(chǎn)業(yè)作為典型的政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有投資大、回報(bào)慢、回收期長(zhǎng)、投資平衡困難等特點(diǎn)。從現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目分析，文化旅游項(xiàng)目的平均投資收益率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，甚至存在收入入不敷出、項(xiàng)目利息無(wú)法覆蓋、項(xiàng)目基本運(yùn)營(yíng)無(wú)法保障的情況只能維持，這背離了市場(chǎng)投資的邏輯和趨勢(shì)，讓投資者望而卻步。

2.3用地矛盾較突出

一是與耕地的矛盾。為保持糧食生產(chǎn)能力，適應(yīng)城市快速發(fā)展的需要，國(guó)家實(shí)行占補(bǔ)平衡等政策。但近年來(lái)，在文化旅游項(xiàng)目開發(fā)的土地調(diào)整過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，許多林地、園地、基巖裸露的陡坡、難以復(fù)墾的農(nóng)房等被嚴(yán)格保護(hù)為基本農(nóng)田，文化旅游項(xiàng)目普遍選址于此環(huán)境優(yōu)美、自然條件良好的地區(qū)。有關(guān)部門在劃定生態(tài)保護(hù)紅線時(shí)，將擴(kuò)大紅線。一旦納入生態(tài)紅線，旅游活動(dòng)理論上就無(wú)法開展，但各類景區(qū)都出于公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)的要求，需要一些建設(shè)用地用于景區(qū)配套項(xiàng)目的建設(shè)。受規(guī)劃紅線限制，用地行政審批難度大、周期長(zhǎng)，一些經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益好的項(xiàng)目在前期準(zhǔn)備階段難以長(zhǎng)期實(shí)施;三是與村民的矛盾，文化旅游項(xiàng)目開發(fā)大多涉及集體土地個(gè)人承包地的土地流轉(zhuǎn)和收租，村民個(gè)人在集體土地流轉(zhuǎn)中的話語(yǔ)權(quán)將向這個(gè)方向增強(qiáng)，文化旅游項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、收益慢，與村民需求的短期利益回報(bào)存在較大差距，加大了項(xiàng)目實(shí)施難度。

3、田園綜合體開發(fā)建設(shè)的要點(diǎn)

與傳統(tǒng)的田園建設(shè)不同，田園綜合體的建設(shè)不僅僅是一個(gè)相對(duì)單一的休閑公園建設(shè)，更是一種農(nóng)業(yè)結(jié)合的模式，文化創(chuàng)新與新農(nóng)村建設(shè)伴隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化休閑旅游的發(fā)展。雖然在我國(guó)全面改革的情況下，田園綜合體建設(shè)取得了較快的發(fā)展，但在建設(shè)中，還需要更加積極地發(fā)展和探索，使田園綜合體建設(shè)更加順利。以下是在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要注意的一些重難點(diǎn)問(wèn)題。

3.1 土地政策落實(shí)

在田園綜合體建設(shè)過(guò)程中，土地是核心問(wèn)題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)格局的確立，原有的發(fā)展方式已難以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的要求。國(guó)家實(shí)施的新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等相關(guān)戰(zhàn)略措施，在降低建設(shè)用地總成本的同時(shí)，數(shù)量和強(qiáng)度也受到雙重控制。嚴(yán)格節(jié)約和管理土地。先后出臺(tái)了許多不同的法律，對(duì)土地開發(fā)和土地利用的管制都有非常明確的規(guī)定。在進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合的過(guò)程當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的土地將會(huì)從何處得來(lái)，我國(guó)的自然資源部以及發(fā)改委，已經(jīng)聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)通知，全面地貫徹落實(shí)我國(guó)黨的十九大以及中央的相關(guān)要求，在用地方面的保障做出了比較具體的部署，根據(jù)報(bào)道不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的相關(guān)部門已經(jīng)有所表示，而總體的發(fā)展方向是可以讓農(nóng)村的宅基地進(jìn)入到市場(chǎng)中去，參與到市場(chǎng)定價(jià)的。這也為今后農(nóng)村土地產(chǎn)業(yè)化利用指明了更為明顯的方向。有利于農(nóng)村閑置資產(chǎn)的松動(dòng)、盤活，拓寬農(nóng)民增收渠道。以及農(nóng)產(chǎn)品展示展示等相關(guān)用地，今后將以更加合法合規(guī)的方式使用，這是開發(fā)建設(shè)過(guò)程中首先要解決的問(wèn)題。

3.2 依托田園原始旅游資源

田園旅游業(yè)之所以深受廣大人民群眾的喜愛(ài)，主要在于田園原始的旅游資源，如田園風(fēng)貌、風(fēng)物、風(fēng)俗等。這些資源是田園綜合體旅游資源的核心，是文化體驗(yàn)、風(fēng)情營(yíng)造、景觀構(gòu)建的重要依托。

發(fā)展田園綜合體不是簡(jiǎn)單地對(duì)城中村進(jìn)行改造，而是要從無(wú)到有進(jìn)行建設(shè)，核心支撐還是本地現(xiàn)存的可供開發(fā)的獨(dú)特田園旅游資源。所以，一旦失去田園原始文化傳統(tǒng)及內(nèi)涵，田園綜合體的建設(shè)就沒(méi)有支撐，只剩空殼。因此，田園原始旅游資源的利用能更好地推進(jìn)新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.3實(shí)施規(guī)范化建設(shè)， 打造個(gè)性化品牌

在規(guī)劃建設(shè)中，要發(fā)揮景區(qū)在規(guī)范化建設(shè)中的示范作用。在田園綜合體的建設(shè)和管理中，要把旅游規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的規(guī)范理念和做法貫穿于整個(gè)過(guò)程，為田園綜合體的開發(fā)建設(shè)和旅游一體化創(chuàng)造新的模式和新的經(jīng)驗(yàn)。要大力推進(jìn)田園綜合體的個(gè)性化發(fā)展，盡量避免重復(fù)建設(shè)和類似模仿，努力打造一個(gè)產(chǎn)品一個(gè)特色、一個(gè)花園一個(gè)色彩，鼓勵(lì)田園綜合體景區(qū)制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范，創(chuàng)新個(gè)性化服務(wù)特色和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造個(gè)性化田園綜合體和旅游品牌，提高知名度和美譽(yù)度。

3.4注重營(yíng)銷策劃，提高管理水平

引導(dǎo)田園綜合體增強(qiáng)旅游市場(chǎng)開發(fā)意識(shí)，追求最佳經(jīng)濟(jì)效益和利益最大化。要善于市場(chǎng)分析和研究，準(zhǔn)確細(xì)分旅游市場(chǎng)，開發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游產(chǎn)品。要加強(qiáng)營(yíng)銷策劃，多渠道、多手段開展?fàn)I銷宣傳，開展精準(zhǔn)營(yíng)銷。要完善景區(qū)企業(yè)管理體制機(jī)制，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度，重視市場(chǎng)主體在田園綜合體開發(fā)建設(shè)中的決定性作用，加強(qiáng)管理人才隊(duì)伍建設(shè)，提高開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)水平。積極支持和幫助合作開發(fā)田園綜合體旅游市場(chǎng)，推動(dòng)發(fā)展有實(shí)力的旅游景區(qū)和旅游企業(yè)。

樹立旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，注重服務(wù)，促進(jìn)田園綜合體的發(fā)展，是田園綜合體和旅游開發(fā)建設(shè)中的新課題、新舉措和許多新問(wèn)題。要積極開展田園復(fù)合型景區(qū)創(chuàng)建。景區(qū)建設(shè)原則上要從低層次到高層次，循序漸進(jìn)，不搞一陣風(fēng)，不搞膚淺的文字。對(duì)已實(shí)行降級(jí)或降級(jí)管理機(jī)制的風(fēng)景名勝區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行降級(jí)管理。在田園綜合體的建設(shè)、開發(fā)和管理中，要有序推進(jìn)田園綜合體景區(qū)建設(shè)，創(chuàng)造良好的環(huán)境條件，加快創(chuàng)作進(jìn)度，保證創(chuàng)作質(zhì)量，評(píng)出每一個(gè)合格的，提高服務(wù)水平，不搞體育開發(fā)。

結(jié)語(yǔ)：田園綜合體是一種不同于田園旅游、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、度假農(nóng)場(chǎng)等一系列概念的新型發(fā)展模式。這是一個(gè)多功能、復(fù)合型、創(chuàng)新型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合體，概念更加立體，模式更加完善，功能更加完備。但這并不意味著它是穩(wěn)定的。實(shí)施田園綜合體，要堅(jiān)持以農(nóng)業(yè)為本，保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)可持續(xù);要保障農(nóng)民利益，提高農(nóng)民幸福感，只有這樣才能真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的長(zhǎng)期有效發(fā)展。

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