探索雄安住房金融新思維

陳斌 王敬東

導語：結合雄安新區打造“法無禁止即可為”的服務型政府理念、深入推進“城市大腦”建設、2021年1月1日起實施“兩個辦法”，大型商業銀行利用強大的金融科技力量，協助政府搭建房屋交易政務平臺（簡稱“交易平臺”），樹立房屋交易管理新理念（簡稱“新理念”），實行房屋交易注冊登記制度（簡稱“登記制”），統一并規范房地產市場交易行為（簡稱“交易行為”）。秉承新理念，結合雄安新區的新政策，探索完善房屋交易全過程的管理制度，增強商業銀行對住房金融風險防控的有效性;賦能參與機構、商業銀行，將共享式的住房金融服務貫穿房屋交易全過程，將住房金融服務深入到房屋生存周期的全過程。

樹立新理念 規范交易行為

近年來，部分城市通過政務平臺提供房源驗真、在線抵押等服務，對治理房地產市場亂象起到了一定的作用。這說明，政府通過管理實踐找尋出了一些治理亂象的手段，對治理亂象有了清晰的方向。

大型商業銀行牢記習近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，樹立新理念，利用強大的金融科技力量，協助政府搭建交易平臺，統一并規范交易行為。新理念的核心是以搭建交易平臺為根基，踐行房屋交易管理的數字化轉型，實行登記制，結合物業管理之房屋維護服務，實現對房屋生存周期的全過程溯源管理，從源頭上遏制房地產市場亂象。

登記制是對擬進行房屋交易的雙方實行登記制度。在房屋交易（包括買賣與租賃）前，房屋所有者（包括房屋租賃機構）和房屋交易方登記擬上市交易房屋的手續;房屋交易完成后，房屋交易方注銷登記手續。主要涉及以下四個方面。

讓真實的房源上市交易。房屋交易前，房屋交易雙方可在交易平臺上對擬交易房屋進行登記，或至少委托一家中介機構在線提交委托協議后方可進行登記。登記時，一方面，房屋所有者須上傳與房屋交易相關的房屋信息，驗真模塊自動比對，查驗是否存在房屋交易方面的瑕疵，讓真實的房源上市交易;另一方面，房屋交易方須填寫對擬交易房屋的相關要求，方便參與機構快速鎖定房源并提供撮合服務。

驗真模塊核實為“真”，且滿足房屋交易條件的，其房源號的鏈接才能夠被引用至房地產開發企業的銷售平臺或被委托的機構平臺（簡稱“各類平臺”）。各類平臺上的房源，只能是源自于交易平臺上已登記的房源，禁止另行建立房源。

確保房源的唯一性、時效性。在房屋交易方注銷或房屋交易各項手續完成的當日，交易平臺上的相關信息自動隱藏，各類平臺上源于交易平臺的房源鏈接也同步下架，確保房源的唯一性、時效性。

強化對參與機構的信用評價。房源注銷后1個月內，通過房源號，房屋交易雙方可對房屋交易過程中的各參與機構及人員進行評價，交易平臺記錄并監督其信用變化情況;房屋交易雙方可查詢參與機構的信用信息，并在交易完成后可對其進行評價，促進房屋交易市場監督管理的良性循環。

加強房屋維護服務信息管理。建立房屋交易雙方、物業管理的互動通道，加強房屋維護服務信息管理，與房屋交易信息相關聯，便于房屋交易方查詢房屋交易前的“健康”狀況。通過登記制追溯房屋交易的每個環節，實時查詢房屋生存期間房屋維護服務的細節，實現房屋交易全過程管理，有效遏制房地產市場亂象。

雄安新區的新政策“法無禁止即可為”

2019年，中共中央、國務院發布《關于支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》提出堅持“房住不炒”的定位，“個人產權房以共有產權房為主”，堅持住房租賃市場高度發達，吸引了大量的住房租賃企業進入雄安新區。

雄安新區城市治理的最終目標是小政府、大社會，成為服務型政府的“智慧之城”。一方面，《意見》提出“全面推行清單管理制度”，并將“法無禁止即可為”作為清單管理制度和打造服務型政府的核心理念;另一方面，《意見》提出將通過建設跨部門、跨層級、跨業務的大數據中心，實現數據信息共享和深度應用，深入推進“城市大腦”建設，實現城市管理網絡化、數字化、智能化的最終目標。

居住證、積分落戶制度

當前，雄安新區重點片區和工程項目建設全面展開，“兩個辦法”已于2021年1月1日起實施。《河北雄安新區居住證實施辦法（試行）》適用于雄安新區區域內居住證的申領、發放、使用等相關服務管理活動。《河北雄安新區積分落戶辦法（試行）》面向在雄安新區合法穩定就業并居住的非雄安新區戶籍人員開放。

居住證代表著雄安新區對外來人口的接納和包容，更代表著對人的尊重，持有者可以享受當地的教育、醫療、社保等基本公共服務，符合雄安新區積分落戶條件的，可申請在雄安新區落戶。

登記制

登記制與雄安新區人口管理服務理念高度契合。雄安新區加強人口全口徑信息化管理，實現了扁平式的人口信息整合共享。雄安新區通過推行登記制來綜合管理各類平臺房源的上線或下線環節，對房屋交易全過程進行跟蹤管理;通過數據信息共享，將房屋生存周期中不同時期的信息進行整合，形成房源的標準數據信息，服務于不同管理部門或機構。登記制以房屋交易管理為起點，進而擴展至對房源的管理，主要是與房屋交易相關的人、財、物以及參與機構的信息管理。

“人”是對房屋交易雙方及其信用信息的管理。一方面，實時更新房源內人員的流動情況;另一方面，依托以居住證為載體的公共服務，深度應用雄安新區大數據中心的數據信息，構筑個人信息安全保護墻，將個人敏感信息脫敏，整合商業銀行信貸類信息，歸集必要的外部機構非信貸類信息，創建個人信息數字化分值模型，解析成客戶商業銀行評分（Customer Commercial Bank Scoring， CCBS），賦能商業銀行及相關機構，在客戶授權的情況下，查詢CCBS，充分“了解你的客戶”。

“財”是對房屋交易價值的管理。一方面，要摸清房屋交易價格的現狀、歷史波動情況，分析、預判其未來走勢等;另一方面，要做好房屋交易資金管理，尤其是房屋交易資金支付與結算的管理。

“物”是隨時間變化對房屋的管理。房屋信息從房屋破土動工之日即歸屬于房屋交易的管理范疇，納入政府對房源的管理，至房屋滅失之日止，從而厘清房屋所屬小區的變遷、治安問題、房屋基本情況、權屬信息、承租人信息等。

“參與機構”是對與房屋交易相關機構的聲譽管理。理順參與機構的管理架構，借助工商登記信息，運用房屋交易雙方對房屋交易全過程的評價模塊，厘清參與機構的業務范圍、合規情況等。通過評價模塊，房屋交易方可查詢參與機構的信用信息，自主選擇參與機構。

登記制與居住證、積分落戶制度無縫銜接。《河北雄安新區居住證實施辦法（試行）》規定，在雄安新區居住半年以上的人員，具備合法穩定就業、合法穩定住所、連續就讀的，即可申請居住證;居住證實行簽注制度，每年簽注1次;符合雄安新區積分落戶條件的，可申請在雄安新區落戶。通過實施登記制追溯擬申請居住證者、居住證的簽注者在雄安新區的真實狀況，無縫銜接居住證、積分落戶制度管理，做好小區乃至新區的治安保障工作，維護社會的基本穩定。

探索雄安住房金融新思維

秉承新理念，大型商業銀行協助政府建設交易平臺，結合雄安新區的新政策，探索雄安住房金融發展新思維。

增強商業銀行對住房金融風險防控的有效性

從房屋交易過程來看，政府通過網簽合同備案，實現對房屋交易重點環節的控制。但是，政府目前還缺少對預售項目（包括政策房）從開工建設至竣工交付使用期間的項目建設全過程管理（以下簡稱“預售項目管理”）。

預售項目管理是指在房屋建設至交付使用過程中，對與預售項目有關的工程抵押、工程進度、工程驗收以及是否辦理不動產權證等信息（以下簡稱“數據信息”）的管理。商業銀行最想了解的就是預售項目的數據信息，以防范預售項目的“爛尾”風險。

秉承新理念，大型商業銀行運用金融科技手段，配合政府完善房屋交易全過程中數據信息的管理，加強數據信息在政府與服務機構之間的實時傳送，減少因數據信息滯后帶來的不確定性，增強商業銀行對住房金融風險防控的有效性。

將共享式的住房金融服務貫穿房屋交易全過程

實行房屋交易注冊登記制度，一方面，可以通過對人、財、物、參與機構的管理，統一并規范房屋交易行為，保障房屋交易各方的利益;另一方面，可以約束房屋交易雙方規范履行相關手續，為服務機構提供完善的與房屋交易相關的信息，賦能參與機構、商業銀行，將共享式的住房金融服務貫穿房屋交易全過程。

賦能參與機構。面對雄安新區高度發達的房屋租賃市場，交易平臺為參與機構提供房屋交易的撮合服務路徑，減少其平臺開發、維護、模式創新等相關費用的支出;通過精準對接，為房屋交易雙方提供全方位的住房金融服務，提升參與機構的服務效率。

賦能商業銀行。不斷完善交易平臺，介入便民服務“最后一公里”，為中小商業銀行提供大型商業銀行的成熟產品或服務，持續創新共享式的住房金融服務，提升中小商業銀行的服務能力：一方面，房屋交易方在線申請個人住房貸款，商業銀行在線核實個人客戶資料、查詢CCBS、貸款審核與審批;另一方面，商業銀行在線提供與房屋交易相關的住房金融服務，比如查詢貸款申請進度等服務事項。

將住房金融服務滲透到房屋生存周期的全過程

房屋生存周期是指房屋自開發商交付使用之日起，至房屋滅失之日止。其間，房屋會經歷空置、交易、房屋維護、居住等。未來，房屋的居住環境越來越智能化，其服務方式與支付創新就顯得非常重要。商業銀行從與居住有關的生活點滴入手，創新住房金融服務，豐富住房金融服務的方式或產品，提升房屋居住者的生活品質。比如，在居住者授權的情況下，通過“城市大腦”，將與房屋相關的消費數據歸集并進行智能分析，溫馨提示居住者何時購買水、電、燃氣等生活必需品，或通過居家金融小助手在設置參數后自動完成生活必需品的采購等服務。

總而言之，秉承新理念，構建交易平臺，將登記制與居住證、積分落戶制度相銜接，探索雄安新區住房金融新思維，完善房屋交易全過程管理，將住房金融服務滲透到房屋生存周期的全過程。不久的將來，住房金融服務就如網絡服務一般，滲透在你我的生活之中。

（作者單位：中國建設銀行總行，中國建設銀行河北分行）