城市軌道交通土地綜合開發(fā)利用的思考

張爍

【摘要】城市化的不斷深化發(fā)展，促使城市中生活、工作的居民越來越多，交通問題和用地問題日益嚴重，人們將交通發(fā)展寄望于體量更大且速度更快，對環(huán)境還有保護作用的城市軌道交通。當前不少城市的軌道交通已經(jīng)發(fā)展為城市必備的交通運輸模式，要利用當前軌道交通的發(fā)展與土地資源稀缺的聯(lián)系，在發(fā)展軌道交通的基礎上實現(xiàn)城市土地的優(yōu)化應用。同時軌道交通帶動軌道交通站點和沿線經(jīng)濟發(fā)展，充分利用好軌道交通沿線土地，把握好發(fā)展機遇是軌道交通發(fā)展的一個重要課題。

【關鍵詞】城市;軌道交通;土地;綜合開發(fā)利用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.020

當前城市軌道交通的發(fā)展同時也對城市中的土地應用產(chǎn)生了影響，軌道交通模式促使周邊土地的利用強度增加，實現(xiàn)了土地的宏觀高效應用，微觀上能夠幫助周邊形成商業(yè)、工業(yè)以及居住的圈子，在城市范圍內(nèi)軌道交通站點是城市發(fā)展的主要節(jié)點之一，因此應當將軌道交通發(fā)展與城市土地開發(fā)利用結(jié)合起來。

1、城市軌道交通包含的主要內(nèi)容

城市中的軌道交通有六種類型，其中較為常見也是對城市規(guī)劃模式影響最大的有三個類別，分別是地鐵、城市輕軌以及市郊鐵路。其中地鐵是使用頻率最高，且容量較大、速度較快的較同類型，適宜城市密度較高的人群運輸，能夠保障超大城市以及特大城市中高密度人流地區(qū)的交通出行。而城市輕軌交通主要是承接有軌電車的模式發(fā)展而來，較常見的就是在規(guī)模中等，人流量中等的城市地區(qū)，適合交通狀況良好的城市，能夠?qū)崿F(xiàn)高密度的人流出行。市郊鐵路，如名字一樣，一般都是在視角建立，服務范圍主要是實現(xiàn)城市內(nèi)部與外部之間的運輸，有時候也會連接一些較近的城市，連同城市郊區(qū)和城市市中心之間的居民、乘客，統(tǒng)稱是由鐵路部門承建，不屬于城市市政規(guī)劃范疇之內(nèi)。

2、土地綜合開發(fā)利用的主要內(nèi)容

城市土地綜合開發(fā)利用包含的含義有兩個方面，一方面對城市土地利用具有明確的目的性，另一方面則是以制度地位應用對象，一切應用都是基于當前土地自身特性發(fā)展而來。從微觀角度來講，土地綜合開發(fā)利用是要依法獲取土地的使用權(quán)，之后借助土地資源進行商業(yè)活動以便于獲取必要的收益。

城市化深化導致的直接結(jié)果就是城市土地資源的競爭日益激烈，在競爭中對于區(qū)位的界定更加明顯，城市劃分了不同的功能與結(jié)構(gòu)，只有掌握了最終城市發(fā)展的方向，才能夠高效地實現(xiàn)土地的綜合開發(fā)利用，降低土地的浪費現(xiàn)象。

在征收地租的土地資源中最明顯就是城市地租以及農(nóng)業(yè)地租。農(nóng)業(yè)地租的基礎是當前土地的肥沃程度以及后續(xù)的追加投入，但是城市地租則是以當?shù)氐奈恢脼橹攸c，如果處于市中心，地租就比較高，而距離市中心距離越大地租則會降低。

3、城市軌道交通與土地綜合開發(fā)利用之間的關系

城市發(fā)展過程中，交通運輸可以有效降低市中心距離的壁壘，因此運輸成本和土地租金之間呈現(xiàn)互補關系，能夠直觀地表現(xiàn)出土地租金和城市軌道交通之間的關系，而為了有效降低運輸成本，不少商業(yè)、貿(mào)易都會選擇市中心作為基點，因此此地的地租就比較貴，兩者之間產(chǎn)生了阻力成本的關系。

但城市軌道交通改變了當前的狀況，同等距離下，如果有軌道交通，所耗費的時間成本以及基礎的運輸成本就會降低，這也會導致當前區(qū)位地價上漲，對周邊土地產(chǎn)生了增加值作用，同時改善了城市擴張對地租的影響。

4、城市軌道交通對土地開發(fā)利用的影響

4.1城市軌道交通對城市土地利用強度影響

當前城市輕軌交通能夠提升城市土地利用的強度以及總量，由于出行時間的優(yōu)化，當前軌道交通站點的位置對居民的吸引力增加，地產(chǎn)開發(fā)商更需要積極針對這類土地進行積極投資，甚至在得知某些地區(qū)興建軌道交通時會選擇提前購地，存儲起來進行后續(xù)開發(fā)。隨著區(qū)位交通便利，使得居民不斷增加，高密度人群能夠逐步孕育出城市商圈，同時也會提供更多工作機會以及工作地點，繁榮區(qū)位內(nèi)的經(jīng)濟。

4.2軌道交通形成土地開發(fā)利用站點

城市軌道交通按照不同的發(fā)展功能可以劃分為商業(yè)類型的站點、交通樞紐類型的站點以及居民居住區(qū)站點三種類型。其中城市商業(yè)類型的站點，能夠加強軌道交通與周邊的綜合性用地的聯(lián)系，將土地開發(fā)與商業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，提升土地開發(fā)的收益，這部分用地較多用于商務應用，可以作為文化廣場加強城市綠化效應。而交通樞紐類型的站點，主要就是作為銜接站點與其他交通站點形成相互聯(lián)系，這種站點模式一般是作為單純的交通運輸作用，是關鍵性的樞紐站點。

5、城市軌道交通土地綜合開發(fā)利用模式

城市軌道交通前期投入大、收益周期長，緊靠后期運營收入難以彌補前期建設資金投入，資金問題成為軌道交通發(fā)展的一個重要的制約因素。對城市軌道交通土地進行綜合開發(fā)利用是平衡軌道交通建設資金的一個重要手段，同時帶動區(qū)域城市發(fā)展和經(jīng)濟增長。目前國內(nèi)軌道交通沿線土地綜合開發(fā)利用主要有以下三種模式。

（1）充分挖掘站點及周邊土地開發(fā)利用潛力。為高效利用站點及周邊土地進行綜合開發(fā)利用，增加站點用地的容積率，將商業(yè)、辦公等經(jīng)營性建筑與軌道交通站點設施一體化設計建設，獲取較高收益。同時站點出入口與周邊商業(yè)綜合體、居住區(qū)及交通樞紐等連接，對出入口與站點之間的連接通道進行商業(yè)開發(fā)、引入廣告等方式增加收入。

（2）充分利用車輛段地上地下空間。軌道交通車輛段承擔車輛的停放、保養(yǎng)、檢修及設備的維修等功能，一般占地面積大，建筑層數(shù)不宜過高，車輛段自身功能無法充分利用土地。為充分利用車輛段土地進行綜合開發(fā)利用，一般會對車輛段頂層進行加固，對車輛段上方進行整體規(guī)劃，設置居住、商業(yè)、教育及基礎設施配套。

（3）軌道交通帶動郊區(qū)城市化發(fā)展。為了優(yōu)化主城區(qū)空間，緩解城市中心區(qū)人口密度，軌道交通線路往往會延伸到城市郊區(qū)，導致城市中心產(chǎn)業(yè)和人口向郊區(qū)遷移。郊區(qū)土地利用空間充足，基礎設施薄弱，征地拆遷阻力小，居住、商業(yè)及基礎配套設施加快建設，城市化發(fā)展同時支持軌道交通客流需要。

6、城市軌道交通土地綜合開發(fā)過程中遇到問題及建議

軌道交通土地綜合開發(fā)利用情況復雜，有時會遇到規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)辦理及征地拆遷等方面的問題。一是軌道交通一體化開發(fā)包含軌道交通設施、居住、商業(yè)、教育等各種物態(tài)，出讓和劃撥權(quán)屬類型不同，各層空間高度不一致，在出具規(guī)劃條件時，土地難以單獨劃分，給后續(xù)產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理帶來難度。二是在軌道交通線路工程穿越老城區(qū)時，交通站點或出入口常常會占用老城區(qū)成熟小區(qū)或商業(yè)建筑，由于區(qū)位優(yōu)越，征地拆遷難度較大。在實際征遷過程中，可結(jié)合實際情況，充分利用街邊綠化、廣場、建筑物綠帶或者利用城市地下空間設置站點，不占或盡量少占建筑物用地，降低征遷難度。實在無法躲避建筑物時，對城市居民可進行就近安置，對商業(yè)用房，可與被拆遷單位協(xié)商合作共同開發(fā)站點周邊物業(yè)。

結(jié)語：

當前城市土地綜合開發(fā)利用主要是指代在城市發(fā)展過程中，為了符合當前生產(chǎn)力以及未來城市的發(fā)展，按照土地本身的自然屬性以及后來人們賦予的社會屬性對土地進行完整的開發(fā)以及利用，提升保護措施的基礎上加強對土地的綜合利用。

參考文獻：

[1]楊錦坤.基于TOD模式下對城市軌道交通樞紐綜合開發(fā)的研究——以佛山西站北側(cè)站房項目為例[J].低碳世界，2019，009（007）：161-162.