買房養老，一定要請長輩們冷靜

吳思竹

長輩們常常會聚在一起聊聊天，如果只是聊一些家長里短，自然無傷大雅；即便是“催催婚”、“催催生”，那也只能算常規動作：“侮辱性”強，但“傷害”不大。

但是，如果長輩們已經開始商量“買房養老”的話題，甚至已經有人開始攛掇“組團買房，集體養老”，那或許就要當心了。

我收到最多的咨詢，居然就是關于長輩“買房養老”的。這也難怪，我的讀者基本都是80后、90后。我們的父母輩基本都處于55-75歲這個年齡段，正好是退休養老的時候；同時，基于歷史的原因，我們的父母輩大多數都是多子女家庭，而我們又往往是獨生子女，能夠長期陪伴父母的機會并不多。所以，“集體養老，兄弟姐妹間互相有個照應”，就成為了長輩們對養老生活的一種憧憬。

應該說，這不僅僅是一個買房的議題，也算是當前一個比較普遍的社會現象。下面，我就說說我的一些觀點和看法，供大家參考。

01 養老房≠度假房、環境房

在大多數長輩們的認識中，養老房的概念都是錯誤的。

第一，他們往往認為養老房=度假房。

老年人相對怕冷，這是一個事實。所以，大多數長輩都喜歡在一個氣候溫暖的地方過上退休養老的生活，遠的如海南，近的如攀枝花、西昌等。但這些地方對長輩們來說，一是相對陌生，人生地不熟；二來也遠離自己的子女，來往很不方便，因此它更適合度假，或者越冬，并不適合買來養老。同理的，還有夏季的避暑房等。

第二，他們往往認為養老房=遠郊房。

遠郊房往往有幾個特點，特別打動老年人。一是距離相對遠，但一兩小時車程也能回到城里，所以也方便子女照顧；二是遠郊一般開發強度低，偏鄉村一些，可能空氣、水和環境會略好一些；三是遠郊的房價相對更便宜，同樣的錢，長輩們可以居住得更寬敞、舒適一些；四是所謂的退休之后應該圖個清靜，而遠郊房自然沒什么熱鬧可言。

但是，遠郊房存在兩個問題。一是配套不足：地廣人稀的地方不太可能有商場、醫院等基本的配套設施，缺乏與人的接觸對老年人并不是一件好事，而沒有及時的醫療救護，更是不堪設想；二是資產屬性不足，我們買房當然還是期望能保值增值，甚至將來作為財富傳承給下一代，但遠郊房并不具備太好的資產屬性，增值能力差，流動性也很弱。這樣的房子留給后代，不一定是財富，卻可能是麻煩。

當然，現在有一些遠郊房被賦予了主題化、樂園化，甚至景區化，會比一般的遠郊房要好一些，但本質上還是一樣的。

第三，他們往往認為養老房=別墅。

這里所指的別墅，當然也是遠郊別墅。一方面，老年人退休后或許會有“采菊東籬下，悠然見南山”的情懷，希望養花種菜，擼貓溜狗，對別墅會比較青睞；二方面，長輩們也喜歡房子大一點，房間多一點，會有親戚朋友常來走動，子女也愿意來小住片刻；三方面，抱團養老的長輩，可以幾家人眾籌買一套別墅，大家住在一起，互相有個照應，等等。

但遠郊別墅，首先是和遠郊房一樣，配套不足，資產屬性弱；別墅還存在裝修折舊厲害、維護保養困難等其他不利因素。

以上，就是大多數長輩們對養老房的理解，應該說這些房子是有利有弊的，關鍵還是根據每個家庭的實際情況去選擇。

例如，我有時候在想，如果我的父母非要去買一套房“抱團養老”，花個幾十萬百把萬的，我大概率還是會支持。原因很簡單，家庭內部本身就不是講道理的地方，父母辛苦了一輩子，想要按自己喜歡的方式過好他們的晚年，無可厚非，我沒有必要去跟他們講“資產”的道理。我就當為他們買了一個“玩具”、一個“消費品”，貶值就貶值，沒有流動性就沒有流動性，他們高興就行了。

當然，如果只是普通家庭或者一般的中產階層，幾十萬百把萬對他們來說并不是小數目，且父母也愿意有商有量的辦事，更傾向于為子女留點有價值的資產，那么請務必記住一句話：最好的養老，一定在城市。

02 最好的養老，一定在城市

什么是最好的養老？

我覺得比較簡單的理解就是兩點：壽命更長和質量更高。

那么，大家知道中國人均壽命最長的城市在哪里嗎？

你沒看錯，中國人均壽命排名前三的城市是上海、北京和天津。

要知道，上海和北京的空氣質量在全國城市中排名倒數，而工作壓力和生活節奏，則妥妥的排名前列。這與我們主觀臆想的長壽節奏不同啊——難道不應該是生活節奏越慢越悠閑，空氣質量越好越長壽嗎？

其實上述排名還沒有算上香港。根據世衛組織《2018年世界衛生統計》報告，香港的人均壽命高達84.3歲，擊敗了日本、意大利等國，排名世界第一。其中香港男性的平均壽命達81.3歲，女性壽命更長達87.3歲。要知道，香港是以高物價、高節奏、蝸居著稱，誰又能想到它居然是世界第一的長壽城市？

以上案例告訴我們一個道理，養老中最重要的長壽預期，與氣候、空氣、生活節奏、居住舒適并沒有直接的聯系；相反，越是經濟發達、醫療健全的核心城市，人均壽命反而越長。有相關研究表明，人均GDP與人均壽命的關系有74%以上的正相關——平均而言，世界人均GDP翻一番，會提高男性的預期壽命4.6歲、女性的預期壽命5歲。

接下來，我們再看養老最重要的第二個預期：生活質量。

這個話題相對來說會比較復雜，因為生活質量是一個見仁見智的概念，它沒有統一的標準，更不像人均壽命一樣有一個實實在在的數據，很難硬性排名。但是，我們大概率可以從兩個角度去分析它： 一是有錢的人大概率生活質量更高。

這個我覺得不用解釋，兩個情況相似的老人，一個身家千萬，一個衣食艱難，那么大概率來說，千萬富翁的老人晚年的生活質量會比較高。

二是個人價值高的人生活質量更高。

什么叫個人價值高？通俗來說，就是退休后的長輩，它對社會的價值、對家族的價值、對晚輩的價值還在，為社會、家族或晚輩所需要的一種狀態。 這個大家不妨回想一下，中國有幾千年“尊老”的傳統，為什么？其核心在于過去的社會組織形式是家族，一個家族中的幾乎所有資源都是由一家之主說了算，而這個一家之主往往就是輩分最大的那個人，所以“尊老”是必然的。

現代社會，這種組織形式已經演變為了家庭，但本質不會有太大變化，除了我們天然的“親情”之外，掌握一定有價值的資源，依然不失為保障生活質量的一種依托。

那么，如何才能讓自己變得更有錢，掌握更有價值的資源？顯然，只有核心城市的優質資產，才能具備讓你的財富保值增值的能力；也只有核心城市的優質資產，才具有傳承給下一代的“更好價值”。

所以，這就解釋了為什么“最好的養老，一定在城市”，尤其是核心大城市的原因：一方面可以從概率上獲得更長的壽命；另一方面也可以通過擁有核心大城市的優質資產，獲得更多的財富和更好的生活質量。

03 關于養老的正確姿勢

對于資產豐厚，在核心大城市已經擁有足夠多優質資產的家庭來說，可以忽略這個話題，不管是度假房、遠郊房還是別墅盤，都請隨意，把它們當成一個正常的“消費品”，只要長輩們高興就好。

而對于大多數普通家庭來說，其實是有兩全齊美的辦法的，那就是“租賃代替購買”。我舉例說明。

假設長輩們擁有500萬，有抱團養老的需求，這時候可以建議他們把這個錢用于購買核心大城市的優質房產。然后將這套房產出租，其租金按年化2%算，大概為10萬元/年，用這個錢去任何他們想要養老的地方租房。

一方面，度假房或遠郊房大概率租金會低于核心城市優質房產的租金，所以錢應該是夠用的；二方面，租房住就可以隨時換花樣，今天住這里，明天住那里，冬天去熱帶，夏天去避暑，住得不高興了，就隨時甩手走人，這樣的養老質量肯定比固定在一處要更有趣、更豐富一些。

10年以后，長輩的年齡也大了，到處耍的可能性也降低了。這時候回到城市里來，住著自己核心區的房子，可以享受城市最好的醫療和配套，同時，房子的價值或許也從原來的500萬變成了1000萬。如果子女孝順，這套房子未來就能作為一個優質資產留給他們，讓晚輩們可以輕松許多；如果不想留給子女，那么核心區的房子也可以分分鐘變現，這將足夠長輩們安享一個體面而有尊嚴的晚年。

最后總結一下。其實，買養老房本質上和年輕人買房是一樣的，永遠記住那個公式：主流城市+核心地段+優質房產+合理價格，缺一不可。