騙局頻發，“以房養老”為何總爆雷

陶鳳 王晨婷

隨著老齡化社會的到來，傳統的養老方式亟待創新，由此出現了“以房養老”等新探索。但該模式尚未正式推廣，卻已有不少不法分子聞風而至。

2月24日，最高人民法院發布老年人權益保護十大典型案例，其中就包括居住權保護、老年人理財、“以房養老”等多方面內容。“以房養老”騙局為何頻發？為何試點多年仍難以推進？記者采訪了多位專家，探索“以房養老”困局。

變身“套路貸”

在最高法發布的案例中，高某訴劉某、龍某確認合同無效糾紛案頗具典型性。2016年，高某經人介紹，參加“以房養老”理財項目，與王某簽訂《借款合同》，約定王某出借220萬元給高某，高某將案涉房屋委托龍某全權辦理出售、抵押登記等。

但此后，龍某作為高某的委托代理人，為案涉房屋辦理了抵押登記，并出賣給劉某。劉某再次為房屋辦理抵押登記，登記的抵押權人為李某。王某、龍某、李某等人在本案交易期間，存在大額、密集的資金往來。

北京市朝陽區人民法院認為，王某、龍某等人存在十分密切的經濟利益聯系，相關五人系一個利益共同體，就案涉房屋買賣存在惡意串通，應當認定龍某代理高某與劉某就案涉房屋訂立的房屋買賣合同無效。

“各方惡意串通，造成委托人利益受損的行為，違反了《民法典》合同篇的相關規定，該民事行為無效。”曉德律師事務所主任陳文明向北京商報記者解釋稱，一般而言，在“以房養老”理財騙局中，行為人之間的惡意串通行為具有較強的隱蔽性，原告難以提供有力的證據予以證明。以房屋作為抵押物的民間借貸合同非常多見，這也是近年來屢禁不絕的“套路貸”中的一個典型套路。

除了將房屋抵押進行借貸，中國政法大學金融學教授胡繼曄也告訴記者，部分養老機構以銷售虛構的養老公寓、養老山莊，或者以返本銷售、售后返租、約定回購等方式，銷售養老公寓、養老山莊；或者以入住老年公寓后給予優惠打折、不入住給予高于銀行利息分紅的方式，非法吸收公眾資金。

最高法認為，此類“套路貸”難以根除的原因之一，是行為人常常在法律空白或者規定不明確的領域，利用老年人性格特點以及尋求投融資渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”變裝成“以房養老”理財項目，進而非法占有老年人房產。

推行困境

“以房養老”也被稱為“反向抵押貸款”，是指老年人將擁有產權的住房抵押給銀行或特定的金融機構，以取得貸款，用于養老。老年人在世時仍保留房屋居住權，去世后則以住房還貸，該模式在國外已經較為成熟，在國內也早已開啟試點。

“因人口政策影響，目前獨生子女養老負擔過重是現實情況。積極應對人口老齡化已經成為國家的一項長期戰略任務。”最高法民一庭主審法官王丹在發布會上表示。一對年輕夫妻需要贍養4個老人的情況比較普遍，家庭贍養負擔過重，國家養老同樣面臨較大負擔，創新養老模式成為當務之急。

2013年，國務院下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點。2014年6月，中國保監會就發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。2018年8月，“以房養老”開啟全國試點。

“以房養老”模式給“名下有房產、手中無現金”的老年人養老提供了一種全新的思路。從設計初衷來看，“以房養老”模式兼具現實的必要性和理論的可行性。但從實際推行結果來看，截至全國試點前夕，僅有幸福人壽一家保險公司開展了該項業務。數據顯示，四年來，幸福人壽累計承保僅139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶）。此后幾年，也未有完全成功的案例，甚至逐漸成為犯罪分子最愛的“幌子”。

“以房養老”為何叫好不叫座？資深保險行業從業者劉偉告訴北京商報記者，“以房養老”這種模式試點已久，但鑒于我國的實際情況，房產作為家庭主要資產更傾向于傳承，目前老年人的接受度仍比較低。

陳文明認為，“以房養老”模式的推行，缺乏相關法規政策配套。“目前我國該領域法律法規一片空白。一是土地70年產權，70年后相關權利的處理方法尚無明確規定。二是稅收問題。我國物業稅、遺產稅政策未出臺，房產稅全國如何征收尚未明確，這些都會對‘倒按揭等產品的定價以及開展以房養老的意愿產生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局，都會引發拆遷費補償不足、地價下跌等問題。”

同時，市場環境尚不成熟。“房產價格不穩定，波動風險較大，我國房地產評估體系不健全；保險業誠信建設滯后，對以房養老這種長期性業務開展不利；資本市場也不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產證券化產品，保險公司無法通過二級市場融資來分散風險，個人理財產品售前咨詢機制不完善，等等。在風險控制上，如長壽風險、道德風險等，難度也都比較大。”陳文明說。

尚需引導

雖然推行遇阻，但養老問題終需答卷。“以房養老”作為一種政策構想，能否配以成熟的執行環境，依舊值得期待。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為：“后續其實還是可以去創新，尤其是養老地產、大健康、大資管等領域可以合作，真正形成企業新的模式。當然這中間一定要警惕各類非法集資等現象，法律風險也需要提示到位。”

“其實我身邊就有老年人是買了這個保險的，但實際上保險公司每個月返還的金額還是有限的。未來這個事情要想推進的話，首先受眾要更明確，法制環境得優化。我建議可以通過技術手段提前介入，保護老年人的合法權益。比如相關的材料、數據，可以通過區塊鏈進行上鏈，防止房屋產權被層層套貸。”中國人民大學助理教授王鵬也建議道。

在避免把“以房養老”作為幌子套路貸方面，陳文明建議，在對套路貸采取刑事手段打擊的同時，亦應進一步完善民間借貸、擔保等法律規范，規制投融資領域亂象，讓行為人無路可套，維護當事人的合法財產權益。同時也提醒公眾，還需時刻保持理性和冷靜，審慎選擇投融資渠道，以免落入請君入甕的套路之中。

“未來，包括以房養老、居家養老、旅居養老都是可以探索的方式，但需要一個過渡的階段。”劉偉建議，對于消費者要做好教育引導，對“以房養老”還是要與傳統理財產品區隔開來，同時相關部門對于準入機構要進行嚴格審核。