淺析房屋租賃中雙方的權(quán)利與義務(wù)

趙彤

摘要：對于房屋租賃合同里面承租人以及出租人的權(quán)利義務(wù)，《中華人民共和國合同法》做出了詳細(xì)的規(guī)定，其具體章節(jié)為“租賃合同”章節(jié)。然而，房屋租賃合同除了受《中華人民共和國合同法》的約束以外，還會受到《治安管理處罰法》、《擔(dān)保法》等其他法律的約束。這就使得房屋租賃合同與其他合同有了一定的區(qū)別，在實(shí)踐過程中各類糾紛也經(jīng)常出現(xiàn)。本文首先闡述了合同法規(guī)定的房屋租賃合同中雙方的權(quán)利義務(wù)，對這些權(quán)利和義務(wù)及實(shí)踐中的問題加以總結(jié)并做出分析。對房屋轉(zhuǎn)租時(shí)候合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及這些權(quán)利義務(wù)的處理、房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及這些權(quán)利義務(wù)的處理都提出了合理的建議。

關(guān)鍵詞：房屋租賃合同;當(dāng)事人;權(quán)利;義務(wù)

引言

承租人和出租人都屬于房屋租賃合同的當(dāng)事人，承租人和出租人根據(jù)房屋租賃合同明確自己的權(quán)利義務(wù)，他們之間的民事關(guān)系也用書面形式記錄下來，形成房屋租賃合同。二者在房屋租賃方面達(dá)成共識，形成房屋租賃合同，在實(shí)踐過程中二者要對合同內(nèi)容嚴(yán)格遵守。

一、合同法關(guān)于房屋租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定

（一）房屋租賃合同中出租人的權(quán)利和義務(wù)

1.獲得房屋的租賃收益

不動產(chǎn)權(quán)是出租人對房屋擁有的基本權(quán)利，這也是簽訂租賃合同的重要基礎(chǔ)。在租賃合同中會詳細(xì)記錄房屋的管理、使用等各個(gè)事項(xiàng)，房屋出租人根據(jù)租賃合同的規(guī)定獲取相應(yīng)的收益。對于大多數(shù)房屋租賃合同來說，該合同都屬于有償合同。在這種有償合同里面，房屋租賃雙方都會在租賃費(fèi)用、租賃費(fèi)用的支付方式等方面達(dá)成一致并加以記錄。還會用合同條款的方法規(guī)定好房屋租賃費(fèi)用，一旦合同生效房屋出租人就會以該合同為根據(jù)獲取房租等收益。這種收益是以房屋出租人的房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的。房屋屬于不動產(chǎn)，房屋所有人可以對該不動產(chǎn)進(jìn)行處分、占有等操作，并以物權(quán)為基礎(chǔ)獲取相應(yīng)的收益。

2交付承租人使用房屋

當(dāng)房屋租賃的出租人和承租人達(dá)成共識兵簽訂合同之后，房屋出租人就需要以合同為依據(jù)及時(shí)交付房屋。如果房屋出租人沒有按時(shí)交付房屋給承租人使用，那么房屋出租人也就違反了合同。如果房屋出租人沒有及時(shí)把房屋交給承租人使用或從而對承租人的經(jīng)營利益造成損害，那么他就需要承擔(dān)違約責(zé)任。房屋出租之時(shí)，雙方當(dāng)事人都要遵守誠實(shí)信用原則。合同生效之后，房屋出租人和房屋承租人都需要以合同為依據(jù)規(guī)范自己的行為。房屋出租人把房屋交付給房屋承租人使用之時(shí)，還應(yīng)該把房屋相關(guān)信息詳細(xì)告知房屋承租人，這樣就能夠有效規(guī)避信息不暢所引起的各種問題。

（二）房屋租賃合同中承租人的權(quán)利和義務(wù)

1.依據(jù)合同使用、占有房屋

當(dāng)房屋出租人和房屋承租人正式簽訂合同之后，房屋出租人就要及時(shí)把房屋交于承租人，讓承租人更好的使用房屋、占有房屋。承租人在對房屋使用過程中有權(quán)對各類障礙進(jìn)行排除，這樣自己才真正享有對房屋的使用權(quán)和占有權(quán)。比如有些房屋承租人在對房屋使用過程中會遇到一些影響自身生命和財(cái)產(chǎn)安全的因素，這個(gè)時(shí)候房屋承租人就有權(quán)對這些干擾加以排除。當(dāng)房屋承租人在對房屋使用過程中，房屋的安全風(fēng)險(xiǎn)大幅度增加，那么房屋承租人就可以要求房屋出租人把這些安全風(fēng)險(xiǎn)加以排除，做好房屋的修繕工作。除此以外，房屋承租人在使用房屋的時(shí)候有往往會出現(xiàn)出租人因?yàn)楦鞣N事由出入房屋的情況，這種行為會對房屋承租人的正常生活造成干擾，此時(shí)房屋承租人有權(quán)對這種干擾進(jìn)行排除。除了兩以上兩種常見情況以外。房屋出租人有時(shí)候會因其主觀方面的原因使得合同的履行受到阻礙，使得房屋承租人沒有辦法正常使用房屋，此時(shí)房屋承租人有權(quán)對二者已經(jīng)簽訂的合同加以解除。如果房屋承租人利益受到損害，房屋承租人還可以向房屋出租人提出賠償。當(dāng)然有些房屋租賃合同之所以沒有辦法真正實(shí)現(xiàn)，往往是因?yàn)橐恍┛陀^原因以及不可抗力，這個(gè)時(shí)候房屋承租人也有權(quán)對合同加以解除。

2.支付房屋租賃費(fèi)用

房屋租賃合同簽訂完成之后，雙方當(dāng)事人就應(yīng)該及時(shí)對自己的權(quán)利和義務(wù)加以履行。對房屋承租人來說，他需要及時(shí)把租賃費(fèi)用交付清楚。如果房屋承租人拖延或少交房租，那么房屋出租人就可以根據(jù)法律規(guī)定主張自己的權(quán)利。對于房屋租賃費(fèi)用的支付方式，房屋租賃當(dāng)事人可以自主約定。總之，房屋承租人對房屋的占有和使用有一個(gè)重要基礎(chǔ)，那就是房屋費(fèi)用的支付。也就是說他對房屋的使用和占有是有償?shù)模枰Ц断鄳?yīng)的租賃費(fèi)用，這也是他的義務(wù)。房屋承租人在居住過程中，如果想對房屋進(jìn)行改造，這種改造甚至?xí)Ψ课萁Y(jié)構(gòu)產(chǎn)生破壞，那么他的這種做法必須征得房屋出租人的同意。如果擅自破壞房屋結(jié)構(gòu)就需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因?yàn)檫@種做法已經(jīng)超出使用房屋的限度。總之房屋承租人行使自己使用權(quán)的時(shí)候也有一定的限度，必須遵守合同規(guī)定，堅(jiān)持誠實(shí)守信的原則。

二、房屋租賃合同實(shí)踐中存在的問題

（一）因房屋轉(zhuǎn)租時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

當(dāng)房屋租賃合同簽訂完成之后，房屋承租人在使用房屋的過程中有時(shí)候會因?yàn)樽约荷a(chǎn)經(jīng)營情況的變化沒有必要再繼續(xù)使用房屋。然而，這個(gè)時(shí)候他所簽訂的合同尚未到期，所以房屋承租人為了讓自己的損失減小就會選擇把房屋向他人轉(zhuǎn)租。面對這種情況，房屋承租人通過房屋的轉(zhuǎn)租獲得了收益，可是他并非真正的房屋所有者，各類問題.隨之出現(xiàn)。

（二）房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利及義務(wù)

在社會實(shí)踐過程中，房屋轉(zhuǎn)租與房屋轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)概念的區(qū)別并不是非常明顯，甚至有人把二者混淆，其實(shí)二者有著本質(zhì)的區(qū)別。這屬于租賃關(guān)系流轉(zhuǎn)和變化的典型事例。比如產(chǎn)權(quán)人甲和乙達(dá)成租賃協(xié)議，簽訂租賃合同。乙對甲的房產(chǎn)進(jìn)行承租，使用了甲的房屋一段時(shí)間之后想解除租賃合同，而甲并不同意。甲只同意乙對房屋租賃合同加以轉(zhuǎn)讓。而看好甲的房屋的丙適時(shí)出現(xiàn)，乙征得甲的同意以后把房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給了丙。丙在使用房屋的過程中，為了自己住的更加舒適，進(jìn)行了房屋的修繕工作并根據(jù)租賃合同要求甲支付修繕費(fèi)用。然而此時(shí)甲已經(jīng)出國，于是丙要求乙支付修繕費(fèi)用，因?yàn)樗X得乙在這個(gè)過程中屬于轉(zhuǎn)租人，也有支付修繕費(fèi)用的義務(wù)。這時(shí)候矛盾就會出現(xiàn)。

三、房屋租賃合同實(shí)踐中存在問題的解決對策

（一）房屋轉(zhuǎn)租時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

當(dāng)房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋的時(shí)候，首先要做好房屋的保護(hù)工作。因?yàn)楫?dāng)初房屋承租人對房屋進(jìn)行租賃之時(shí)，房屋所有者也是本著對他的信任才簽訂房屋租賃合同的。如果房屋承租人沒有經(jīng)過房屋所有者允許就把房屋轉(zhuǎn)租給他人，那么房屋在使用過程中就可能受到各類損害，所以房屋承租人在對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租之時(shí)要征得房屋所有者的同意。如果房屋承租人沒有經(jīng)過房屋所有者的同意擅自轉(zhuǎn)租房屋，那么他們所簽訂的轉(zhuǎn)租合同并不具有法律效力。如果因?yàn)檫@種行為造成各類損失，房屋承租人也要對這種損失加以承擔(dān)。

（二）房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

在上面所講的案例中，當(dāng)事人丙和當(dāng)事人乙之間存在的關(guān)系屬于租賃合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系，并不是房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系。根據(jù)民法的具體規(guī)定，房屋租賃轉(zhuǎn)讓合同生效之后，原先存在于房屋出租人甲和房屋承租人乙的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要由丙加以承擔(dān)。已則從這種關(guān)系中退出，也不需要承擔(dān)各類義務(wù)。所以說在該矛盾糾紛里面，甲屬于修繕費(fèi)用的承擔(dān)者，乙與此無關(guān)。此類糾紛出現(xiàn)的原因在于當(dāng)事人沒有真正弄清楚房屋轉(zhuǎn)租與租賃合同轉(zhuǎn)讓的差別。所以轉(zhuǎn)讓房屋之時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)要加以明確，這樣才能夠更好的保護(hù)各方利益，有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。房屋租賃合同的轉(zhuǎn)讓還可以稱作租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，它是指租賃期限中承租人把其租賃合同中記載的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人，而接受轉(zhuǎn)讓者取代其承租人地位對租賃合同繼續(xù)加以履行。

結(jié)束語

在法學(xué)界當(dāng)中，租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的研究較少，現(xiàn)實(shí)生活中這方面的問題較多，所以對都此類問題進(jìn)行研究非常有必要。本文首先闡述了房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)加以總結(jié)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中的常見問題加以分析，為這項(xiàng)工作的開展提供參考。

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