業(yè)主共有部分的確定與不動產登記研究

左強

【摘要】本文分析業(yè)主共有部分確定和不動產登記相關問題，并提出優(yōu)化對策，以進一步完善不動產登記工作，促進業(yè)主共有部分確定工作的順利進行。

【關鍵詞】業(yè)主;房地產;共有部分;不動產登記

調查研究發(fā)現，業(yè)主共有分攤存在一定的問題，而這種問題的存在導致甲乙雙方利益分配不清，這不僅影響業(yè)主間應得利益，還會影響測繪成果質量，增大不動產登記部門工作風險，不利于推進不動產市場正常運行。

1、業(yè)主共有部分確定問題分析

1.1測量規(guī)范未完善

隨著房屋商品化、私有化程度不斷提高，而房屋使用多樣組合極大滿足了人們的審美需求。在各地不動產登記工作緊鑼密鼓開展過程中，對不動產測繪工作提出了更高要求。但是，在測繪工作開展過程中卻存在一些問題，如測量規(guī)范不完善，而這已經難以滿足房地產市場發(fā)展需要。如《房產測量規(guī)范》（下文簡稱《規(guī)范》）未對房產測繪術語進行必要解釋，如“復式結構”、“消防連廊”等術語未進行明確解釋，甚至滯后于建筑市場發(fā)展需要。并且還規(guī)定對“外圍投影”等等進行界定，導致各地對此測繪工作有著不同的理解。加之，對房屋設計個性等方面要求較高，而不規(guī)則的墻體、結構等建筑做法會使得測量數據存在一定誤差，進而影響了業(yè)主共有部分的確定。

1.2 分攤標準不明

房產測繪為房屋管理提供法定測繪服務，其需要建立在合法及科學基礎上，并需要得到住戶的認可。但是《規(guī)范》中卻未對房屋分攤標準進行明確界定，導致面積計算方法未有法律依據為支撐。例如，對“幢”的劃分，不同地方對此界定標準不明，將其定義為獨立、不同結構及不同層數的房屋。又如對地上若干幢樓房組成的連通建筑，不同房產測繪人員理解也不盡相同，但是大致有以下兩種：一是，把地上若干幢樓房和地下室看作一幢，而地下各類設備等共用面積理解為共有面積;二是，地下獨幢的部分理解為幢，并以幢作為測繪共用面積的標準，此時，各幢間不存在分攤交叉。但是，地下各類設備用房等共用部位未劃分到分攤各幢房屋上。由此，可以看出“幢”是共有分攤的主要參考因素，對此，能否進行劃“幢”處理將直接影響房產測量數據的準確性。

1.3分攤產權不清

隨著房屋使用功能的日趨多樣化，如何定性房屋共有建筑面積成為房產測量的難點。在《物權法》對此界定含義則不同，對此，按照共有原則執(zhí)行較難，增加了對樓梯、電梯等公攤面積房款，而這些分攤部分難以明確產權主體，進而無法確認產權。而配電房、值班室等屬于共用建筑面積，為業(yè)主所公用，不能進行分攤，可將其劃分為一、二、三期，使得實際分攤量減少，但是造成分攤產權不清等現實問題[1]。

2、不動產登記制度意義分析

2.1重要基礎分析

不動產登記制度有效保障個人合法物權不受侵害。在傳統(tǒng)管理制度下，存在產權屬不清的現實問題，如原登記管理的不規(guī)范操作而引發(fā)后續(xù)產權糾紛。而不動產登記制度是在原有制度基礎上進行改革，將進一步提升其管理規(guī)范性、提高產權屬清晰度，便于客觀把握產權歸屬及變動情況，進而有效降低因產權不明引發(fā)糾紛的幾率，也為不動產產權保護提供法律依據。

2.2提高不動產交易安全性

傳統(tǒng)登記管理制度下出現產權模糊、變動信息登記不全、公開程度不高等現實問題，進而增加產權交易風險。因此，存在部分人員受益驅使，造成信息不對稱、隱瞞抵押等問題，進而造成買賣雙方的經濟損失。而不動產登記制度的推行，大大提高不動產產權信息清晰度，進而有效控制交易風險，促進不動產交易市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2.3提高不動產開發(fā)水平

鑒于不動產資源的有效性，有必要提高該資源利用效率，進而發(fā)揮其促進社會發(fā)展的現實意義。清晰產權登記，并規(guī)范其管理，促進進一步推進不動產登記制度改革，促進產權信息明晰，為后續(xù)管理工作開展提供寶貴依據。在不動產制度下，有效把握不動產資源，進而提高針對性開發(fā)利用水平。

3、做好業(yè)主共有部分確定及不動產登記管理工作策略分析

3.1業(yè)主共有部分確定策略分析

3.1.1完善建筑術語

在計算房產測繪分攤過程中，會經常使用到附屬走廊認定問題，但是由于該項問題較為復雜，并且現有測量規(guī)范未對此進行明確規(guī)范，并且全算和半算兩者間存在巨大的差別，進而無法滿足對走廊認定需求。對此，有必要完善走廊（有柱、無柱）術語：一是，有柱走廊多為開敞側有柱或有其它承重體;兩側有局部墻體的走廊也可視為有柱走廊。二是，兩端柱或墻體不向走廊凸出或可將兩者劃歸為其他空間時，視為無柱走廊。三是，由多段構成走廊，僅某段走廊有柱或墻，以轉折處為界，將走廊劃為有無柱兩部分。對此，進行明確規(guī)定，完善建筑術語，不留任何自由裁量空間。

3.1.2明確共有面積劃分原則

把握兩項原則，提高基本單元劃分標準。一是，登記對象特定性，即登記對象唯一性;二是，基本單元均具備獨立使用價值，如復式樓房等只按一個基本單元登記，不可分開登記;再如一二層房屋，二層因不具備獨立使用價值，不可獨立登記，必須與一層房屋一同登記測繪。而涉及公共部分則需由權利人就該項共用部分達成分攤協議后才可進行后續(xù)登記測繪。如住宅區(qū)的公共建筑，對其進行共有面積劃分則難度較大，對此，需要嚴格按照規(guī)范劃分?；顒邮?、閱覽室、活動中心、醫(yī)療服務站等使用房屋，不以共有建筑面積認定，需按照共有建筑面積分攤原則劃分共有建筑面積[2]。

3.1.3確立共有建筑面積分攤規(guī)則

目前，在共有建筑面積分攤計算過程中，按照整體分攤和多級分攤兩種方式進行分攤。但是，鑒于分攤較復雜，具體實際操作難度較大。

整體分攤方法：如果房屋使用功能單一、共有面積共用情況基本一致的住宅樓、寫字樓、廠房等，可以按照整體分攤方法進行面積分攤;如果為單一功能、多樓梯房，但各樓梯的服務面積不同時，需細分各樓梯功能進行分攤。由此，可以看出分攤較復雜，具體實際操作難度較大，對此在對單一使用功能房屋進行分攤計算時，需要結合各樓梯的具體情況，不可一律采用整體分攤方法，否則會影響各分戶單元面積數據的準確性。

多級分攤方法：如綜合樓、商住樓多使用多級分攤方法。如果對大商場共有面積進行分攤，一種說法是，盡管存在底層商鋪對外單獨開門情況，也視為商場的一部分，參與到商場內部共有面積分攤中。另種說法是，應該按照“誰使用誰分攤”原則，底層對外單獨開門的商鋪不參與商場共有面積分攤。

3.2提高不動產登記管理工作水平策略分析

3.2.1.完善相關法律法規(guī)

不動產登記管理過程中應該堅持立法先行，分析研判不動產登記管理現行法律制度，并結合社會發(fā)展，完善法律法規(guī)建設，進而提升法律制度的成熟度，為不動產登記管理提供法律依據。此外，在法律法規(guī)建設過程中，突出合同的“生效主義”原則，強化合同生效的決定性，提高對當事人合法利益的保障力度。

3.2.2 加強管理隊伍建設

為有效開展不動產登記管理工作，需要一支專業(yè)工作隊伍。對此，應加強該項工作人員隊伍建設，通過完善教育培訓，提高管理人員專業(yè)化程度，管理人員能以更好的姿態(tài)迎接不動產登記制度改革后的新要求、新問題、新挑戰(zhàn)。同時，加強人才引入，促進工作隊伍創(chuàng)新水平的提高，進而提升該項工作開展的科學性及規(guī)范性[3]。

結語：

為適應房地產市場的發(fā)展變化，深化不動產登記制度改革，做好業(yè)主共有部分確定工作，充分發(fā)揮不動產登記管理工作價值，以保障不動產權的合法權益，促進不動產市場的穩(wěn)定運行、平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳茂利.利用不動產登記數據優(yōu)化不動產登記服務[J].中國房地產，2020，12（33）：54-56.

[2]葉佳.推進信息數據共享提升不動產登記效率[J].中國房地產，2020，02（32）：45-47.

[3]毛瑩瑩.業(yè)主共有部分的確定與不動產登記研究[J].住宅與房地產，2019，10（36）：9.