我國不動產登記機關賠償責任問題探究

鐘湘東

【摘要】不動產登記機關的作用是記錄各項不動產交易，責任重大，一旦出現登記錯誤的狀況會嚴重影響物權所有人和擔保人的利益，甚至會影響到社會穩步發展。因此，若不動產登記機關出現登記錯誤，損害他人利益，影響物權所有人的切身利益時必須要進行賠償。但目前的實際情況是賠償責任缺乏明確的賠償界限和守則，不夠細致，應當對賠償責任的定責標準采用有錯制，以此更好地保護物權所有人的利益。本文將會對不動產登記機關賠償責任的問題進行深入探究，為相關工作人員提供參考。

【關鍵詞】不動產;登記機關;賠償責任

不動產登記是將土地和土地上定著物的所有權進行獲取、消失或改變等變更。不動產登記錯誤的情況時有發生，但是這一錯誤的責任性質是民事責任還是行政責任，不動產登記錯誤的應對程序是民事訴訟程序還是行政訴訟程序并沒有明確的法律規定，這一問題在學界一直爭議不斷。很多民法學者認為不動產登記錯誤應應該是民事責任，應采用民事訴訟程序，但對此的意見并未統一。且在目前的實際狀況中，物權所有人對于登記錯誤的狀況向登記機關申請民事訴訟賠償時常會被駁回訴訟。

1、不動產登記錯誤的概念

定義不動產登記錯誤應該排除由事后因素造成的登記錯誤，是因為由事后原因造成的登記結果與事實不同，故也將其看作不動產登記錯誤，這就擴大了登記錯誤的范圍。但由于不動產的權利變動是動態的，所處時間不同故狀態不同，且事后因素的發生時間難以預測，因此，是否應該算作是不動產登記錯誤應該以登記時間為標準來判斷。除此之外，實際上不動產登記錯誤與登記文件的問題息息相關，不動產登記機關的一大重點任務就是審查文件的數量是否正確，內容是否屬實，這一說法就正好中和了狹義和廣義兩種概念[1]。

2、現行的不動產登記錯誤賠償責任的不足

2.1登記機構審查模式的不完善

現行法律法規的可操作性不高，現行的法律法規確立了審核形式和審查標準，但卻缺少對于實際登記情況的體現，這就導致了各區域不動產登記機關對于審查模式的理解并不統一，嚴重的還會出現行政權力影響不動產交易的情況。因此，確立更完善的審查模式，明確被審查的對象、內容和相關標準是當下有關立法機構工作的重點方向。

形式審查和對應措施相配合的制度并未完善，現有的審查模式有形式審查的特征，但還應該強化措施、消除弊端，追求安全和效益共存，公共權力和個人權力并重的目標。我國現行登記生效政策，這一政策對登記的真實性有著極高的要求，現行的法律法規雖然確立了形式審查的原則，但卻缺乏對應的措施和其配合，一同完成審查不動產登記的責任。

2.2賠償責任認定的不完善

不動產登記錯誤賠償責任的性質不夠清晰。賠償責任的性質不同，所對應的歸責原則、救濟方式、賠償機關和賠償金額就不相同。但現有的法律法規和制度并未對賠償責任的性質進行明確規定，只是提出利益損失方有權利申請賠償，但未明確規定賠償的途徑等等內容，這就不能及時有效地保護利益損失方的權益。因此，必須對登記機關的賠償責任的性質加以明確，增加其實操性。

當下不動產登記的賠償責任的規則制度不夠完善，當下的登記制度都未對賠償責任的過錯推定責任進行規定，相關的地方規定為極為模糊不清。

2.3承擔賠償責任的不完善

因登記錯誤造成的損害的賠償范圍還不夠明確，等出現登記有誤時，利益受損人的損失包含兩個部分：直接損失和間接損失。學者界一直認定登記機關在出現登記錯誤的時候應該賠償利益受損人的直接損失，但針對間接損失卻有著不同意見。學者對于間接損失的意見主要由三個方向：

（1）部分學者認為不動產所涉及的利益太大，其間接損失無法預估，故應不予賠償;

（2）還有學者認為要保護利益損失人和合法權益，因此必須要賠償利益損失人的間接損失;

（3）剩余學者認為上述的兩種意見應該辯證處理，既要減輕國家的財政壓力又要保護利益受損人的合法權益，應制定間接損失定責明細，按照明細予以賠償，但這個意見的實際實施還有很多問題需要解決。

目前的分散風險的制度不夠完善，不動產有極高的價值，但隨著登記數量的逐漸增多，難以避免會出現登記錯誤的情況，因此，要特別注意賠償金的來源和管理。但由于目前的賠償責任制度對這方面的內容并不完善，很多時候對于登記錯誤的賠償金都是由國家財政支出，這無疑加大了國家的財政負擔，應該對此采取措施來降低財政風險，因此制定分散風險的制度刻不容緩[2]。

3、改善不動產登記錯誤賠償責任的解決措施

3.1不動產登記機關賠償責任性質應當定位于行政賠償

賠償責任性質直接關系到賠償程度，也影響著賠償體系是否科學合理。不動產登記是由多個部門協同完成，有很大的行政成分，因此，由登記機關的失誤造成的損失應該屬于行政訴訟，這一性質不應因侵權行為是個人行為而改變。其次，將賠償責任定位于行政賠償，能夠及時有效地保證物權人的合法權益。

3.2不動產登記機關賠償責任的歸責原則應采用過錯責任制

登記機關的職責是查驗申請人提供的權屬證明和相關材料，詳細詢問申請人后如實登記不動產。登記機關的任務量大但人員有限，實地考察的難題太大，這就要求登記人員需要提高監控力度來確保檢查的正確性，保證登記質量。

若申請人提供完善正確的登記材料，但登記人員出現了疏忽導致的登記信息有誤的情況，登記人員應當進行行政賠償。所以，在出現登記錯誤時，賠償責任和機關賠償應成反比，即應采用過錯責任制，只有這樣才能保證申請人的利益，也會提醒工作人員認真對待登記工作。

3.3不動產登記機關登記錯誤應予以賠償的情況

3.3.1登記工作人員的主觀錯誤

對于因工作人員的主觀意識造成的錯誤而損害到物權人的合法權益的，不論錯誤大小都應嚴懲。即使是小的失誤造成的損失也是巨大的，故在發生主觀錯誤的情況下必須對相關工作人員進行嚴懲，以此來警醒所有的工作人員來警惕和敬畏登記工作，保證登記機關的公信力。

3.3.2登記工作人員未嚴格遵守登記程序

登記工作人員未遵守相關程序的情況主要有以下幾種：

（1）無故甚至故意拖延登記申請人的登記期限;

（2）不公示登記資料;

（3）違反已定的公告期限;

（4）隨意更改不動產產權所屬。

建立一體化的登記程序的目的就是保證登記結果正確，過程順利，因此，由于未遵守登記程序而造成錯誤的工作人員需要承當相應的賠償責任[3]。

3.3.3登記工作人員出現違法行為

登記人員和其他人員勾結串通造成的權益人利益受損的情況，登記機關的工作人員必須承擔相關的責任，絕不姑息。

結語：

綜上所述，當前法律對不動產登記制度和出現登記錯誤時的賠償責任進行簡單規定，但這些規定過于簡單，登記中涉及的很多問題目前還有許多爭議。因此，加快完善不動產登記錯誤的賠償制度至關重要，學者和相關部門應當根據我國當下的國情對不動產登記錯誤的賠償責任進行深入探討，對登記機關的賠償責任的審查、確認和承擔等內容進行詳細規定，使這類問題發生時能夠有法可依，保證不動產的登記工作的順利進行。

參考文獻：

[1]高建偉.我國不動產登記機關賠償責任問題探討[J].中國房地產業.2019（33）：22-24.

[2]李英.不動產登記機關的審查義務與賠償責任[J].憲法學與行政法學.2018（35）：33-34.

[3]李沚奕.論不動產錯誤登記登記機關的賠償責任.福建質量管理.2019（16）：222-224.