疫情下民宿業租金減免之法律思考及紓困路徑

黃 晉

（北海道大學法學研究科附屬高等法政研究中心，日本，札幌 0600908）

一、問題緣起

2016年，四川省旅游總收入7705億元，占GDP的11%，同比增加2732.6億元，占GDP的8.4%。旅游業的大力發展，使烏蒙山區、秦巴山區、大小涼山山區、藏寨脫貧致富[1]。2020年年初新冠肺炎來襲，國家和政府為了應對新冠肺炎疫情，暫時叫停了旅游業，可以預測新冠肺炎疫情下，旅游行業面臨巨大的沖擊，旅游業收入銳減。如，小金縣四姑娘山鎮，藝術民宿投資開業于2018年，總投資400余萬，有客房50余間。前兩年經營狀況尚可，正處于回收成本的關鍵階段。為配合防疫工作關閉民宿，營業額相比去年減少七成。疫情期間，無營業額還需負擔員工基本工資、房租等基本開銷。民宿經營者苦不堪言，都希望房東能夠適當減免房租，共度時艱?？煞駵p租，則需要法律或政策上之依據。本文對減免租金問題從不可抗力、情勢變更兩個方向進行法律分析，嘗試探索解決該問題之路徑及紓困方案。

二、減免租金問題之法律思考

對于新冠疫情能否要求房屋出租人免除或者減少租金，普遍認為應適用 《合同法》 第117條、118條之不可抗力條款。其中，第117條規定不可抗力致使無法履行合同的，按情況可部分或者全部免除責任，不可抗力同時包含不能預見，不能避免，不能克服三大客觀情況。那這里的疑問就是新冠疫情導致的民宿行業無法營業是否屬于不可抗力，如果屬于不可抗力，就會引起部分或者免除責任之法律效果，即減少部分租金或是免除全部租金之效果。

（一） 關于不可抗力條款適用的法律分析

何謂不可抗力？不可抗力是指當事人訂立合同時不可預見，它的發生不可避免，人力對其不可克服的自然災害，戰爭等客觀情況[2]。不可抗力應分為主觀因素和客觀因素。其主觀要件強調不可抗力的客觀現象是不可預見的。不是基于人們的意志改變，用以判斷當事人是否有過錯。如果造成合同無法履行的客觀現象是當事人可以預見并有意為之，按過錯責任原則，在發生損失歸責時，當事人的故意便成為責任要件中的主觀要件，所以對于當事人不能免責。其客觀要件強調不可抗力現象不可避免，不能克服之特性。換言之，當事人無法對于該客觀現象的發生與否、發生程度等做出安排或者處置，當事人只能聽天由命。當事人的能力不足以避免和克服那些影響合同履行的自然力和社會的客觀事實。對于不可抗力之范圍大致分為以下幾類[3]： （1） 自然災害。如臺風、地震、海嘯、風暴、冰雹、洪水、蝗災、山體滑坡、雪崩、泥石流、沙塵暴、火山爆發等； （2） 社會異常事件。如罷工、戰爭、騷亂、暴動等； （3） 政府行為。例如，立法機關制定法律之行為，行政機關、司法機關行政命令之行為。對于新冠疫情應屬于社會異常事件的一種，是否構成不可抗力，應從以下新冠疫情和防疫行政措施兩個維度進行分析。一方面，作為民宿經營者的承租人完全不能預見2020年年初會爆發新冠疫情；承租人也無法預料新冠肺炎爆發程度，更無力采取措施防止其蔓延。另一方面，有關部門為了防治新冠疫情而采取的疫情防控措施才導致不可抗力的直接原因。政府的突然叫停民宿業的疫情防控措施，不但符合不可預測，也符合不能避免以及不能克服。全國人大常委會法工委在2020年2月10日回應，對于新型冠狀病毒感染肺炎疫情，政府不得不施行相應疫情防控措施。對于由于疫情防控措施無法履行合同的當事人，屬于不能預見、不能避免且不能克服之不可抗力?？傊咔楸尘跋碌恼咔榉揽卮胧J定為不可抗力。

（二） 對于情勢變更適用的展望

作為情勢變更的法律依據，可以參考 《合同法解釋 （二）》 第26條規定。情勢變更指合同生效之后，由于不可歸責于雙方當事人的事由發生情勢變更導致合同的基礎動搖或是喪失，若繼續履行合同會顯失公平，所有允許當事人透過協商或司法程序變更合同內容或者解除合同之原則[4]。

引起情勢變更的事件主要表現為社會經濟形勢的突變導致影響合同履行，如，通貨膨脹、物價暴漲、金融危機。對于情勢變更的適用，必須以是否導致合同基礎喪失，作為判斷標準。對于該原則的適用條件應如下掌握： （1） 現實上，應有情勢變更出現之事實； （2） 突發性上，情勢變更之事實應為雙方當事人無法預料； （3） 原因上，情勢變更的發生不可歸責于雙方當事人； （4） 時間上，情勢變更應出現于合同訂立之后，履行完畢之前； （5） 后果上，合同的繼續履行導致對一方當事人顯失公平。適用情勢變更可導致變更合同或者解除合同之效力[5]?？v觀此次新冠疫情，前述情形出現，即旅游業遭受沉重打擊，由于游客驟減，民宿業營業額隨之驟減。前述情形可適用情勢變更條款，變更租賃合同關于租金的相關條款，以達成減免租金之目的。

（三） 不可抗力與情勢變更的異同

情勢變更與不可抗力容易混淆，應如下從異同點對其予以把握[6]。其相同點表現為：（1）事實構成要件均體現為客觀性、外在性、不可預見性。事件發生獨立于當事人，非當事人所能控制。（2） 客觀事件都發生在合同成立后，履行完畢之前。（3） 都可導致變更合同或是解除合同之法律后果。（4） 都可產生免責之法律效果。其不同點表現為以下：（1） 在立法宗旨上，不可抗力強調免除當事雙方的違約責任和履行的義務，而情勢變更強調如何調整使得合同得以繼續履行。（2） 在要件構成上，兩者存在交叉部分，但是各有側重。交叉的部分表現在不可抗力事件既可能成為不可抗力事由又可能成為情勢變更的事由。但不可抗力的事實與合同無法履行之間是直接因果關系，即不可抗力是導致合同不能履行的直接原因；作為情勢變更的事實構件的不可抗力事件與合同基礎喪失則為間接因果關系，換言之，合同履行基礎的喪失是受到不可抗力的間接影響。（3） 在事實后果上，不可抗力往往導致合同在事實上不能履行。（4） 不可抗力和情勢變更都可導致合同變更或者終止的法律后果，但是，當事人的權利屬性是不同的。在不可抗力的前提下，當事人享有延期履行、部分履行或是解除合同之權利，為形成權。只要是不可抗力真實存在，當事人履行了附隨義務，就可以享有前記的權利。而在情勢變更中，變更或是終止合同的權利為請求權，必須經過法院或是仲裁機構變更或是終止合同，當事人不能自行解除合同。（5） 在適用范圍上，不可抗力既可以適用合同法領域，也可以適用侵權法領域。而情勢變更一般適用合同法領域。

綜上所述，對于新冠疫情下的政府的疫情防控措施應該被認定為不可抗力，對于停工、停產階段和復工、復產階段，民宿行業應分別適用于不可抗力和情勢變更條款，來作為法律之依據。

三、減免租金問題之紓困路徑

因疫情的影響，一方當事人無法正常履行合同時，應該通過協商的方式解除、變更或是重新訂立合同，在協商不成的情況下尋求法律上的依據和支持[7]。不可抗力或是情勢變更雖然為減免租金提供了司法適用上的操作路徑。但是，通過訴訟并非解決糾紛的最佳方式。民宿經營者前期對于房屋裝修、改造上投資巨大，通過訴訟途徑即使贏了官司，卻輸了與出租人再合作的可能性?；诿袼迾I之特點，應在發揮法律指引作用之前提之下，從以下方面著手，共度時艱。

（一） 法律之指引作用

對于出租人，應本著公平原則，與承租人共擔風險，積極參與進行減免租金的協商。對于承租人，一是確定生產經營房屋租賃合同中是否約定不可抗力、情勢變更條款，如有約定，按合同約定履行。二是債務人應就不可抗力之事實通知債權人[8]。就房屋租賃合同而言，出租人對于實時信息的掌控無法預估，承租人最為熟悉疫情帶來的影響。承租人應及時聯系出租人，將實際困難告知，并協商減免租金。倘若雙方未能達成一致意見，訴訟不可避免，可以考慮在3年訴訟時效內通過訴訟方式主張權利，同時，停工、停產階段，應就新冠疫情下的政府疫情防控措施、營業額驟減，從而導致無法履行租賃合同所約定的租金進行舉證。或是，復工、復產階段，新冠疫情下營業收入驟減，從而導致繼續按原合同約定的房租金額履行，明顯對承租人顯失公平進行舉證，承租人應固定相關證據。

（二） 政府相關部門之紓困助力

首先，旅游局、民宿行業協會等應對疫情背景下的減免租金問題予以引導、從中斡旋，避免矛盾沖突。其次，旅游局、行業協會可開展相關宣傳活動，助力旅游區及時恢復，吸引游客。最后，通過政府出臺相關措施對于民宿行業予以補助，減輕疫情給民宿經營者帶來的經濟損失，也有利于出租方和承租方通過協商的方式解決減免租金問題之沖突。

（三） 司法機關之紓困助力

司法機關應盡快出臺應對疫情的相關司法文件，向社會傳達息訴止爭的信息。例如，浙江高級人民法院頒布《關于規范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見 （試行）》中指出，租賃房屋源于疫情防控特別需要暫時無法居住的，承租人提出延長租期、減免相應期間租金或解除租賃合同，如確是不可歸責于承租人、出租人的原因導致，按公平原則視狀況適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情防控導致的雙方損失。但是，承租人要求解除合同的，一般不應予以支持。