住宅產業化增量成本及化解策略探討

崔彩琴，王 強

1.中國金茂北京公司，北京 100700

2.北京天鴻圓方建筑設計有限責任公司，北京 100062

住宅產業化作為一種新興的產業開發模式，能夠有效提高住宅建筑物的質量標準，縮短建設周期，同時減少建筑施工過程中產生的建筑垃圾。近年來，政府已經出臺了大量的相關文件，對住宅產業化的具體應用范圍和對應的指標進行規定。從中可以發現，住宅產業化是我國建筑產業發展的必然趨勢，也是如今社會發展的重要方面。

目前我國住宅產業化發展處于起步階段，具體的體系和制度中仍然存在一定的局限性，在落地執行的過程中還存在一些執行層面的問題，給項目帶來一定的增量成本。為此，文章著重思考有效化解住宅產業化增量成本的具體方式，以為我國住宅產業化發展提供新的思路[1]。

1 住宅產業化成本的主要構成

就住宅產業化的模式和傳統的房地產模式成本構成來說，兩者基本是一致的，包括開發成本和使用成本。其中，開發成本包括具體的土地成本、前期開發成本、基礎設施成本、建安工程費及配套工程費用、開發期稅費、管理費等；而使用成本具體來說是基于消費者角度的一種成本，包括能耗成本、管理成本、維修成本以及大修成本[2]。

2 住宅產業化的增量成本

住宅產業化的增量成本是指在以一定的預制率為目標的開發項目中，基于傳統開發模式發生的成本增加量。對于住宅產業化中的增量成本，需要結合具體情況來分析。然而目前對于住宅產業化的開發技術手段仍然存在一定的局限性，導致對住宅產業化增量成本進行分析的難度相對較大，并且存在一定的誤差，準確率偏低。就住宅產業化的增量成本來說，具體包括以下方面[3]。

2.1 土地增量成本

土地增量成本是由容積率獎勵可能性的存在而導致的一種增量成本。例如，北京長陽半島產業化項目具體售價為1.7萬元/m2，按照住宅產業化的模式，該項目能夠享受3%的容積率面積獎勵。在5萬m2的建面基礎上，增加的面積就是1500m2，帶來的相應增量成本的計算方式為獎勵面積部分的地價按照政府所審定的樓面毛地價進行繳納，也就是300元/m2，實際獎勵部分地價成本為45萬元，住宅產業化下的建造成本按照4400元/m2考慮，相關的稅費及其他費用基本為每平方米售價的15%，也就是2550元/m2，因此，這塊面積的總成本約為1087萬元，其中增加的3%的容積率面積所帶來的收入為2550萬元，也就是說這部分面積的凈現金流量為-1463萬元，這部分土地材料成本為-292.6元/m2。總體來說，土地增量成本和獎勵面積土地價款的計費方式存在緊密的聯系，獎勵面積土地的價款越低，土地帶來的負增量成本就越大[4]。

2.2 前期開發費增量成本

目前我國的住宅產業化中設計技術處于起步階段，水平參差不齊，施工圖單位完成設計后需要由產業化顧問進行詳圖設計，預制廠需要根據施工詳圖設計出每一個預制構件的拆解圖，并且要做出相關構建的三維立體圖等對應的圖紙，而預制廠不具有設計的資質，在設計完成后需由設計院簽字，導致整個設計工程量增加。因此，在標準化的設計圖制出之前，住宅產業化的設計費會比傳統的設計費更高、周期更長。結合實際情況，對裝配化的設計費進行分析，可知其比傳統的設計費高出25元/m2左右。實際上，在預置構件標準圖沒有統一之前，高預制率會使相應的產業化設計費更高，進而就會導致產業化前期的開發費增量成本更高[5]。

2.3 建筑安裝工程費增量成本

實際上，建筑安裝工程費的增量成本是住宅產業化中最重要的增量部分。對于住宅產業化中的土建費用增量成本，具體來說是多出了PC構件和安裝環節的成本，還有現澆鋼筋混凝土環節的成本差異。由此可見，在土建成本差異中，現澆鋼筋混凝土和PC構件及安裝費用是具體的差異增量成本來源。

對此進行舉例分析，以北京市為例，60m以下的建筑需滿足40%的預制率要求，開發項目的每立方米混凝土所需要用到的PC構件基本為0.4m3。對預制率進行預測時，首先要預測所需要的PC構件體積，再用PC構件體積乘以每立方米PC構件的具體單價，從而得到整個開發項目中PC構件所需要的工程價款；在此基礎上，加上安裝PC構件的費用，就是整個PC構件及安裝費用的總額，從而得到PC構件及安裝費用的具體成本。也就是說，預制開發項目的預制率越高，PC構件及其安裝所產生的成本占量就越大。在住宅產業化模式下，需要現澆鋼筋混凝土作業，這部分費用和傳統下的費用就會產生負差異。目前就住宅產業化的具體情況而言，PC構件和安裝費用比現澆鋼筋混凝土的具體費用更低，相應的預制率越大，會導致建造成本的增量也越大。

3 住宅產業化增量成本的具體化解策略

3.1 通過政府支持來化解增量成本

為加快裝配式建筑的發展，提高建筑技術和工程質量，促進傳統建筑業轉型升級，降低環境污染，實現資源節約，不少地方政府都出臺了相應的獎勵機制來助力裝配式住宅的發展。由政府來承擔部分成本增量，以此來減輕產業化增量成本的負擔。以上海市為例，有關部門出臺了相應的補貼政策，例如，如果項目裝配率達到15%以上，可給予60元/m2的補貼；如果項目裝配率達到25%以上，則給予100元/m2的補貼。這樣的補貼形式可以有效緩解住宅產業化增量成本給各單位帶來的壓力[6]。

3.2 通過在建筑設計中運用BIM技術來化解前期開發增量成本

BIM技術是現代建筑工程中的新型技術，將其合理應用于建筑工程能夠幫助設計人員更好地明確設計方向，使其對整個建筑工程的住宅產業化的程度有一個充分的了解。建立建筑信息模型，能夠為設計人員提供各種類型的構件信息；通過應用三維立體技術能夠提高模型的三維化程度以及可視性，使整個建筑工程的各種信息一目了然，從而降低建筑設計的難度，降低產業成本，進而有效化解住宅產業化的相應增量成本。

3.3 通過節約措施費來化解增量成本

就建筑企業的建設過程而言，各種預制構件的施用，使裝配式混凝土建筑工程施工過程中的現場模板、支撐、拆除量明顯減少，節約了模板費用；另外，在建筑工程中利用爬架來代替腳手架，也可以很好地減少相應的措施費。

3.4 通過改革PC構件生產企業課稅稅種來化解增量成本

除此之外，還應對PC構件在流轉環節的課稅形式進行改革。對構件廠家的生產實行稅收減免政策，或者在營改增政策全面實施后再對其進行統一，能夠有效地減輕PC預制構件廠家的相關稅費負擔，在適當控制住宅產業化的增量成本方面發揮了重要的作用。

3.5 通過規模效應和競爭效應來化解增量成本

PC預制構件價格問題產生的原因主要是在住宅產業化的生產過程中，要引進各種相關的設備并支付具體的專利費，這就會導致企業長期資產的增加，如果企業沒有達到相應的規模，每件產品在生產過程中分攤的折舊額就會偏高，從而增加了企業的經濟成本。與此同時，也要考慮PC預制構件的物流成本，由于PC預制構件的單位體積較大，因此在這個過程中，運輸、儲存等相關費用也會比較高。隨著PC預制構件市場競爭秩序的規范，各種規模效應和競爭效應不斷增強，預制構件的成本一定會逐漸降低。例如，沈陽市已經初步提出加強PC預制構件生產企業的生產管理，以此來提高PC預制構件的產能，刺激PC預制構件市場的良性競爭，對其進行嚴格的交易管理和控制，使PC預制構件的成本在未來幾年內下降15%左右，從而有效地化解住宅產業化增量成本。

3.6 通過調整不適應產業化開發流程的相關政策來化解增量成本

住宅產業化的建造方式使很多傳統的施工過程被顛覆，例如將一部分產品和構件前置，先把大的產品構件訂下來進行加工，這就會導致在產品的生產中產生預售的問題，需要對預售的相關政策進行干預和調整。例如，深圳市對住宅產業化的項目在辦理報建、審批和預售以及驗收等過程中開辟了對應的綠色通道，墻改基金和散裝水泥基金能夠優先返還。產業化項目中的一部分內容可以提前預售，促進了企業資金的快速周轉，降低了企業對外部資金的依賴程度，從而有效化解了企業的住宅產業化增量成本。

4 結束語

在目前我國住宅產業化發展的過程中，初步來說仍然不具有較大的優勢，只有通過各種政策對其進行扶持，才能夠使住宅產業化的增量成本不成為阻礙其發展的因素。因此，在建筑工程發展過程中，應該完善相關的管理手段，在強化社會效益的基礎上，為整個行業的發展和進步奠定堅實的基礎。