萬科現(xiàn)金流連續(xù)12年為正TOD領(lǐng)跑行業(yè)

易盈

3月30日，萬科（000002.SZ）發(fā)布2020年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，同比增長13.9%;歸屬于上市公司股東凈利潤415.2億元，同比增長6.8%。每股基本盈利3.62元，同比增長4.5%。根據(jù)歷年核心數(shù)據(jù)顯示，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%，加權(quán)平均ROE也連續(xù)10年維持在19%以上。

業(yè)績一如既往的穩(wěn)健增長，給了萬科以回饋股東的底氣。年報(bào)顯示，2020年，萬科擬合計(jì)派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。如以2020年末公司總股份數(shù)116.18億股計(jì)算，每10股派送12.5元（含稅）現(xiàn)金股息。而更加值得一提的是，萬科已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅，自上市以來的分紅累計(jì)達(dá)到836.9億元。

第四季度貢獻(xiàn)過半凈利潤

萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了總營收的95.55%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4004.5億元，同比增長13.55%;物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入154.3億元，同比增長21.51%。

而在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的亮眼業(yè)績背后，萬科銷售規(guī)模和結(jié)算收入增長明顯。2020年，萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米，同比增長13.5%;銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%;實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積2889.4萬平方米，同比增長17.4%，實(shí)現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入3774.2億元，同比增長13.0%。

在2020年最大“黑天鵝”疫情影響下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都受到?jīng)_擊，萬科也未能幸免，不過通過其第四季度的大力搶收，影響程度大幅縮小。年報(bào)顯示，在2020年萬科的歸母凈利潤中，過半來自于第四季度。2020年第四季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1776.2億元，占全年總營收的42.38%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤216.53億元，占全年凈利潤的52.15%。

凈負(fù)債率連續(xù)20年低于40%

不光業(yè)績保穩(wěn)步增長，2020年萬科財(cái)務(wù)狀態(tài)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2020年12月31日，萬科貨幣資金為1952億元，同比增長17.47%;資產(chǎn)總額為18691億元，同比增長8%;有息負(fù)債為2585.3億元，較去年維持平穩(wěn)水平;其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為829億元，同比減少11.69%。

此外，萬科的現(xiàn)金債務(wù)比例也維持穩(wěn)健水平，在18691億元的總資產(chǎn)中，有息負(fù)債僅占13.8%，而從期限來看，萬科的負(fù)債又以中長期為主，一年以上有息負(fù)債占比67.9%。

自2009年開始，公司經(jīng)營現(xiàn)金流已連續(xù)12年為正;凈負(fù)債率降至18.1%，連續(xù)20年低于40%。

不過萬科董事會主席郁亮也表示，公司并不追求過低的凈負(fù)債率，保持合理凈負(fù)債率即可。如果凈負(fù)債率相對較低，是萬科在等待市場變化機(jī)會。

TOD競爭優(yōu)勢明顯

在發(fā)展戰(zhàn)略上，萬科從房地產(chǎn)開發(fā)商向“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，而TOD綜合開發(fā)運(yùn)營是其中的重要一環(huán)。TOD是指在城市區(qū)域開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式。

2020年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮表示，隨著中國城市化進(jìn)入第二個(gè)發(fā)展階段，建設(shè)世界級都市圈，將成為中國下一輪增長的核心驅(qū)動力，TOD、城市更新、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目等都是未來城市發(fā)展的必要元素。而在進(jìn)入城市圈和城市帶的發(fā)展模式以后，城市之間的聯(lián)系、城市內(nèi)部的聯(lián)系，都是通過軌道來連接的，因而以“軌道+物業(yè)”的TOD模式有著很大機(jī)會。

近年來，越來越多的規(guī)模房企參與到TOD項(xiàng)目的投資開發(fā)中，不過由于TOD對于設(shè)計(jì)、建造、資源整合的能力都有著較高要求，要想把TOD項(xiàng)目做好并非易事。而作為國內(nèi)較早引入TOD開發(fā)模式的房企，萬科不僅積累了大量經(jīng)驗(yàn)，也取得了一定成果。

據(jù)管理層介紹，通過持續(xù)提升TOD項(xiàng)目的綜合開發(fā)和運(yùn)營能力，目前萬科已經(jīng)具備4類TOD模式的開發(fā)能力，并且打造出一批標(biāo)桿項(xiàng)目。比如，以上海天空之城、杭州天空之城為代表的車輛段上蓋模式;以深圳臻灣匯和重慶天地為代表的站城一體、車站上蓋模式;以杭州黃龍萬科中心和上海徐匯萬科中心為代表的站點(diǎn)接駁模式;以及以南京的都薈天地和合肥萬科城市之光為代表的在站點(diǎn)200米以內(nèi)的物業(yè)開發(fā)模式。此外，目前萬科已獲取TOD總規(guī)劃建筑面積超過2000萬平方米。