大悅城：業績逐步回暖購物中心進入開業爆發期

爾白

在房住不炒政策下，銷售規模已不是影響地產估值的最重要因素，市場更專注于預期較為穩定、經營能力突出的公司。與此同時，中國一、二線城市進入深度城鎮化階段，開發商將承擔更多城市整體規劃及提升的職能，擁有多元化業務、支持產業實心化的企業將獲得更多機會，也將享受市場給予的更多估值。

購物中心運營能力領先的大悅城（000031.SZ），從傳統的住宅開發向商業地產、產業地產、長租公寓等新產品探索發展，多業態競爭優勢逐步顯現，并計劃加速新商業項目的落地，2021年預計開出6個購物中心。當下中高風險地區清零、居民出游意愿大幅反彈，購物中心作為城市地標、拉動消費升級的定位，加上自身優秀的運營能力，將讓大悅城的成長空間仍然可觀。

經營穩健度持續提升居民出游反彈將帶來業績增量

3月27日，大悅城發布2020年年度報告，數據顯示，公司2020年實現營業收入388.45億元，同比增長13.76%;實現凈利潤11.23億元，歸屬母公司股東凈利潤-3.87億元。盡管受疫情影響出現虧損，不過與2020年中報營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比，公司全年營收扭降為增，經營恢復態勢較好。

與住宅類項目更具需求剛需不同，商業項目依賴線下客流，因此受疫情影響程度更深，2020年，全國大于兩萬平方米的購物中心開業數量不足300座，同比下降40%。不過，攜程、飛豬等平臺數據顯示，清明節和五一假期旅游產品預訂火爆，機票預訂量超2019年同期，可見居民出游意愿強烈，線下商場的客流量亦將隨之提升，為大悅城2021年業績帶來新的增量。

回望2020年，大悅城在逆境中頗顯定力，經營穩健度有顯著提升。2020全年，大悅城控股全口徑銷售額為694億元，并實現權益銷售回款648.73億元，同比增長6.9%，由此實現經營活動凈現金流98.14億元，同比增長149.29%。不僅如此，累計新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，且主要集中在西安、武漢、成都、廈門等重點城市，其中0溢價和低溢價獲取占比高，使得土地獲取成本保持低位，為后續利潤空間打下了基礎。截至2020年末，公司可售貨值接近2500億。

另外，憑借穩健經營和良好信用，大悅城實現了多渠道降低融資成本：如控股子公司成功發行15億元公司債券、公司獲批20億元公司債額度并完成發行，平均融資成本降至5.1%，保持較低融資成本水平。而截至2021年3月，公司債及中票產品已批未發額度為60.2億元，這為公司發展提供了有力資金支持。

對于市場最關注的“三道紅線”指標，大悅城也實現了優化。報告期末，公司有息負債余額708.06億元，長短期融資結構合理并不斷優化;報告期末，公司現金短債比1.76，公司短期償債能力較強;凈負債率85.53%;扣除預收賬款后的資產負債率71.76%。據了解，截至2020年末，大悅城控股在手現金超過300億元。

購物中心精細化運營優勢突出大悅城進入“開業爆發期”

歷經多年發展，大悅城已成為北方房企商業地產的標志性產品之一。自2007年西單大悅城開業迎賓以來，到2020年末，大悅城已進入了全國30多個城市，在營、在建及儲備商業項目總量近30個。2020年底，大悅城開出首個第二產品線——北京大興大悅春風里項目，繼續成為區域現象級購物中心。2020年，大悅城會員同比增長28%至861.6萬人，而在完整的產品線構建基礎上，隨著輕資產項目成為重要戰略，預計這一數字還將迅速增長。

公司管理層透露，到2021年末，預計將有6個新商業體開業，其中包括位于重慶、長沙和武漢的大悅城。這將創下近年來大悅城單年最大開業量紀錄，也意味著大悅城將開啟“開業爆發期”，到2023年預計有15個新商業項目陸續上市。如北京將迎來第三個落地項目——京西大悅城，其計劃成為京西商業地標。

大悅城擴張的底氣或在于其對購物中心的年輕化、精細化運營能力，在這方面，大悅城可說是業內標桿之一。放眼全國，購物中心多把客群定位在18-35歲，但實際運營中，大悅城落實得更為純粹：通過大悅城、大悅春風里、祥云小鎮三條產品線將目標人群劃分清晰，并獨創“主題街區商業模式”，真正打造出“年輕化”特色，這在商業中心領域是獨一無二的，也讓其成為對手難以復制的樣板。可以預見，更多購物中心落地將拉動公司業績的進一步提升。

對于未來，大悅城表示，將堅決貫徹執行“精準投資、科學運營、力控風險、良好回報”的高質量發展經營方針，深耕城市運營和美好生活服務。對于具有較強運營力和品牌影響力的大悅城來說，抗風險能力提升、后疫情時代恢復增勢，意味著公司或將進入一個全新發展階段。