超高層建筑運營時期的消防系統管理

■ 王玉婷 上海中心大廈世邦魏理仕物業管理有限公司

2018年，我國政府對消防行業進行了改革，將公安部指導建設工程消防設計審核及驗收的職責劃入住房和城鄉建設部。同年10月，公安消防部隊退出現役，成建制劃歸應急管理部，組建國家綜合性消防救援隊伍。這一系列舉措可以更高地簡化政府審批流程，開放企業自由競爭市場，將消防安全責任嚴格落實在企業自身，提高企業自身消防管理要求。

1972年聯合國召開了國際高層建筑會議，會議上把超過四十層或者一百米的建筑物定義為超高層建筑[1]。據不完全統計，中國超過200 米以上的高層建筑有895 座（含在建）。

超高層建筑在火災發生時具有火災蔓延迅速、火災熱負荷大、火災撲救難度大等特點，其消防安全很大程度上依賴于消防預防體系。所謂的“消防預防”主要集中在防火、滅火、安全疏散和消防人員管理這四個方面。超高層建筑的消防預防主要體現在消防預警系統的完好性、消防安全人員到崗就位、消防安全培訓就位、消防安全演練周期性等。

雖然超高層建筑如雨后春筍般佇立在城市中央，但相應的國家規范依據卻未明確。為了填補規范要求，應急管理部消防救援局于2018年4月組織制定了《建筑高度大于250 米民用建筑防火設計加強性技術要求（試行）》，保障建筑高度大于250 米民用建筑的消防安全設防水平。正是超高層建筑的消防安全工作難度非常大，住房和城鄉建設部及國家發展改革委2020年4月印發《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》（以下稱《通知》）。其中《通知》提出，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500 米以上建筑。

超高層建筑往往是一座超大型商業綜合體，其功能復雜、業態多樣，商品促銷、節慶活動密集。此類場所人流高度集中，火災危險性極高，火災防控工作難度巨大，發生群死群傷火災事故概率大，需要做好火災防控工作刻不容緩。

一、在日常管理中，超高層商業綜合體針對消防系統存在的現狀

（一）二次消防系統變更頻繁

商業綜合體經營模式多為出租建筑內部局部區域，所以有了新租戶進入、老租戶退出的現象。隨著不同商業租戶的租賃面積變化，或者裝修格局變化，此租賃面積內的消防系統布置形式也要隨之變化。根據政府的最新規定，在公眾聚集場所投入使用、營業前必須取得消防安全檢查合格證。一般辦公租戶雖然不需要辦理開業前檢查，但是消防設計、施工和備案也是必須的。如果涉及系統性變化，需要通過住房和城鄉建設部的相關設計審核部門許可方可施工及驗收。

（二）消防維保人員水平參差不齊

建筑消防設施在保障建筑消防安全方面發揮著至關重要的作用。超高層建筑消防設施系統體量大、系統種類繁多、復雜且存在定制系統現象，日常維護保養技術要求比普通建筑的高，人員素質、技術水平的要求也不斷提高。全面維護保養必須有穩定、專業的技術團隊。如何做好建筑消防設施的維護保養工作，將建筑消防設施的作用發揮到最大，是當前消防工作發展的一個重點與難點。2010年頒布實施的行業標準《建筑消防設施的維護管理》明確規定，建筑消防設施維護保養人員包括值班、巡查、檢測、維修、保養等，相關人員應通過消防行業特有工種職業技能鑒定，并持有相應等級的職業資格證書。當前，從事建筑消防設施維護保養隊伍主要是由消防設施施工單位和檢測單位的人員組成，因其人員流動性和從事消防設施施工、檢測時間的長短導致隊伍維保水平存在明顯差異。有些維保人員是剛招進來的臨時工，未經專業培訓就已上崗，沒有掌握建筑消防設施的原理、性能和操作維護規程；有些維保隊伍因從事維保時間不長，缺少維保所需最起碼的維保設備或設備不齊。

（三）超高層建筑消防管理經驗欠缺

縱觀國內外的超高層建筑，均為近幾十年的社會發展產物。中國第一棟百米高樓（廣州白天鵝賓館），1983年建成。國家對消防的管理規定逐漸成熟才是近十幾年的事情，真正的超高層建筑消防管理體系尚在雛形階段，各超高層建筑的運營公司并不能有很多的借鑒經驗，均在摸索中進行消防管理。這就導致超高層建筑運營公司無法聘用具有此類建筑管理經驗的人員，往往都是摸著石頭過河。伴隨著消防管理資金投入有限、消防系統管理不深入、消防人員培訓不到位等現狀，超高層建筑消防管理難以開展。

二、超高層建筑消防深入管理

（一）消防管理制度的建立和貫徹

規范超高層建筑運營單位的消防安全管理行為，建立消防安全自查、火災隱患自除、消防責任自負的自我管理與約束機制，建立適合自己業態的消防組織。設置消防安全領導小組，小組成員應由各相關部門委派專人組成，消防安全管理人應全面負責消防安全工作，組織開展周例會制度、節假日現場巡查制度、重點部位巡查制度和施工現場巡查制度等，對發現火災隱患及時整改，消除火災隱患。實行消防安全層級責任制，從公司領導至兼職消防安全專員需層層落實消防安全責任人，及限期整改時間。落實消防標準化，建立消防安全管理制度、消防安全操作流程、消防安全應急預案；建立專職消防隊，定期進行消防演習和應急預案的演習。對社會需要作出消防安全承諾，督促社會各界力量監督。

（二）消防設備設施管理

尋求穩定、專業的第三方消防維保單位及維保團隊。建筑消防設施維保行業的發展，需要一批專業素質高、業務能力強的專業技術隊伍。要實行消防設施維保從業人員的專業化管理，嚴格落實職業技能鑒定工作。鑒于目前消防維保專業技術人員數量尚不能滿足現有需求的情況，有關部門及社會單位應大力推進消防維保從業人員的技術培訓工作，鼓勵更多人員參加注冊消防工程師、消防設施操作員考試，在全面提高維保人員數量的同時，有效提升從業人員的專業素質與技術水平[2]。由于超高層建筑體量較大，需要通過正規采購流程引進第三方消防維保單位。在招標時，需充分結合超高層建筑本身的消防設備設施現狀，對維保要求合理、全面地寫入招標技術規格書中，包括對維保團隊人員的組成。在日常對消防維保單位管理中，緊抓維保內容的落實，通過對維?，F場抽檢管理、完整的臺賬管理和維保人員管理，不斷提升維保質量。

（三）消防安全培訓教育

緊扣消防四個能力，檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力和消防宣傳教育培訓能力，培訓人員可面向自有員工、施工人員、租戶乃至停留些許的過客都可以進行消防安全培訓教育。建筑運營單位的消防安全負責人、管理人、消防設施操作人員、駐場外包團隊的安全人員這類需要全面按照消防法規進行培訓并通過考核，同時還需進行定期復訓，有效提升消防安全意識和能力。觀光游客、參加活動客人等這類流動人員也需要進行消防安全培訓教育，可通過醒目位置張貼標語及播放滾動式廣告、發放消防安全指南小卡片、短暫消防口頭宣講等靈活、便捷的培訓方式。

三、結語

超高層建筑消防管理工作將會是持續的、長期性的工作，將現狀進行總結和比較，可以挖掘出整個消防管理中各項風險點及改進措施?？傊?，本文只是在一定程度上為超高層建筑消防管理研究提供了一個初步的建議，未來還需要做進一步完善和推廣應用。