關于養老行業的成本風險管理分析

馮宇

摘 要：人口老齡化的趨勢帶動了養老行業的發展，相比其他行業，養老行業直接和民生掛鉤，目前我國多數養老企業由國家大力扶植，但養老需求的攀升使得養老企業缺口也逐漸增加，為此，國家頒布了一系列稅收優惠政策，以此來吸引其他企業加入。在政策的加持下，養老服務產業也成為一個陽光產業，尤其是其經營發展和房地產企業業務關聯甚多，部分房地產企業也逐漸向養老行業轉型，尋求新的突破。而在經營趨利的目標下，如何提高企業經營效率和利潤成為企業管理的重點。基于此，本文首先闡述了養老行業存在的成本風險。再從物業持有模式出發，分析不同物業模式下企業面臨的稅務成本。再結合實踐，對養老行業成本管理的優化提出建議。

關鍵詞：養老行業;物業模式;稅務成本;成本控制

一、物業持有模式概述

中小房地產行業轉向養老行業時，中小房地產因資金限制，其物業是持有方式、項目運營模式都將影響其養老項目的盈利。物業持有模式主要有以下幾類：

自持物業模式。利用自有開發項目地，建設養老項目，嵌入物業（房地產所建設的項目中拿出部分物業作為養老性的物業，比如父母房等），作為開發項目的養老配套項目，該項目可以是住宅，也可以是商業性質。自持物業模式下，房地產企業不能直接將項目地價值銷售變現，投資回收期較長，且風險較高。自持物業通過以租代售等穩定的商業運作方式，可以獲得持續的現金流入，有望提升區域價值。自持物業模式下，開發商自持面積越大，土地溢價率越低，利于降低不動產的流動性，避免“地王”的出現。但目前我國對自持物業的經營和開發并未有完善的配套政策支持，自持物業項目常存在回款慢、資金規模大、經營周期長且融資難等問題，而且政策紅線比較密集。同時，就現階段而言，多數開發商自持物業并未有理想的租售比，企業需要除了承擔管理費、維護費外，還要承擔租賃經營帶來的所得稅、增值稅等，涉稅事務復雜，項目不同用途下，所需涉及的課稅有所不同，對企業稅務管理水平提出了高要求。

將持有的物業進行售后回租。物業的售后返租能夠幫助企業快速回流現金，也能通過再次租回的方式控制其運營管理權，物業保值性強，更能吸引投資者，便于銷售，企業開發資金回流效果較好，通常也能獲得溢價利潤。但這種模式下，資金成本相比銀行貸款略高，還需要擔保人借入，承租人融資成本也較高。而且也往往涉及復雜的權利關系，容易引發債務糾紛。而且各地對房屋出租的稅率不同，售后回租涉及到的直租類業務模式，也沒有增值稅進項抵扣，增值稅抵扣鏈條不夠完整，容易出現多繳稅風險。

租賃物業模式。采用租賃、收購股權或資產的方式，對現有的空閑的廠房、社區配套用房、商業、酒店、學校、醫院、各類培訓中心、活動中心、度假村、療養院、招待所等設施進行改造，開發建設養老項目。優點是只需要規劃、民政等相關部門批準，不需要改變土地性質，不需要走國土局公開市場出讓程序。缺點是只能改造，不能拆除重建。

采用租賃其他新建社區物業的方式，來開展建設養老項目。多數出租物業的企業在租賃時多會要求租賃時間長、預付多年租賃費，企業通過租賃來開展項目，企業并未獲得房屋所有權，也沒有土地使用權，還存在實際用途和所租賃場地規劃用途不符的問題，存在新建社區業主對養老項目的支持度的問題，存在被有關部門強制要求搬遷的風險，以及未來租金上漲、不能繼續承租的風險，一旦重新建設，前期投資打了水漂，重設成本高昂，加大企業財務風險。而且該模式下涉及的稅種有增值稅，城建教育附加、印花稅以及企業所得稅，房產稅與土地使用稅由出租方繳納，但租賃物業模式下常容易出現產權不完善、備案手續不完整的問題，給企業帶來稅務風險。

與集體經濟組織合作開發養老項目。雖然并不能完全獲得地上物的所有權，但可以通過合資合作的方式與集體經濟組織共同擁有地上物產權。優點是成本低廉，手續相對簡單。缺點：目前只能執行以集體經濟組織為主體，興辦非營利性養老機構，且規模受到限制，具有一定風險。

二、養老行業的成本現狀

當前，我國養老行業主要涉及四種類型，分別是養老地產、養老服務、養老用品以及養老金融，對于房地產企業來講，其主要涉及的養老地產，通過在社區里進行一些養老化的改造，使得其更適合老年人居住。由此來看，養老地產產業的成本主要有投資不當帶來的成本、定位錯誤帶來的成本、建筑設計失誤帶來的成本以及稅務成本等。而從近年來養老企業的經營來看，整體上養老行業盈利薄弱，投資回收期較長。若養老企業直接在政府已經建設好的物業基礎上來運作時，企業盈利較為可觀，自負盈虧的經營模式具備可持續性。但若企業在運作上采用自已來建設物業投入養老項目，養老企業投資的回收期將會很長，利潤率比較薄弱。房地產企業想要轉型到養老行業，雖然在房產獲取上具有一定的優勢，但因養老項目的盈利率比較低，拓展盈利模式、加強成本控制是養老行業提高利潤回報率的主要方向。然而從目前養老行業管理來看，養老行業盈利模式的改變需要市場的共同運作，這一改革時間較長，提高成本控制是當前企業快速提高利潤空間的主要目標。

三、養老行業強化成本管理的策略

（一）做好頂層設計工作

養老企業應認真落實全成本管理，從事前、事中以及事后全過程開展成本控制。首先，在事前階段，養老企業應抽調人員專職負責事前調研、項目可行性評估等工作，對養老行業、市場變動情況和趨勢進行分析，并結合企業實際情況，從客源、地理位置等多角度對養老項目進行研究，評估項目實施的可行性以及績效目標，并編制成本管理目標和方案。其次，在事中階段，這一階段是企業控制成本的重要環節，企業也應實時監督成本控制執行情況，分析其中存在的問題，以及問題成因，及時制定解決措施。最后，在事后階段，此環節企業當期的項目開展基本接近尾聲，成本控制空間較小，企業需做好成本效益評估工作，將評估結果作為下期成本管理方案編制依據，循環往復，不斷提升企業成本管理水平。

（二）以預算為導向合理開展投資

預算管理是企業合理配置資金等各項資源的主要手段，而合理的資源配置也是企業成本控制的基礎，企業在強化成本控制時，可以將預算管理和成本管理有機結合，結合企業實際經營情況、市場信息等資料，編制出科學的預算指標，將有限的資源合理配置到日常運營、服務水平提升、設備購置等活動上，企業再根據預算指標，開展目標成本管理。同時落實責任成本，企業應根據各崗位工作合理劃分部門人員職責，將成本管理各環節責任落實到具體個人，并在出現問題后，及時追究到相關責任人和執行人，督促其改進的同時，對其進行懲戒，避免問題的再次出現，也進一步提高成本控制執行力。

（三）加強信息化建設，實現成本信息化管理

在“互聯網+”的時代下，信息技術已深入企業管理，企業要想實現全成本管理，離不開數據的支持，為此，養老企業也應加大在信息化建設上的投入，加快會計信息化建設步伐，適時引入管理會計系統和先進的業務系統、人事系統等，逐步構建財務共享平臺以及內部全信息化系統體系，確保企業經營各環節數據可以實現實時共享，且成本管理系統能夠滿足全成本管理所需流程、程序等，為企業成本控制奠定良好的基礎。其中，企業可以選擇直接和金蝶或用友這些專業會計系統設計機構合作，或在現有系統基礎上自行研發，為企業設計一套適合其管理需求的系統軟件，實現成本信息化管理，進而提高企業成本管理效率。

（四）實行全過程納稅籌劃，嚴格控制稅務成本

不同物業模式下，企業稅負不同，自持物業模式下企業擁有資產的升值空間，企業的估值大，稅務籌劃工作簡單，稅籌空間較大。租賃物業模式下，企業需要擁有對租賃物業的長期控制權，能把控租賃物業的可持續經營性，在租賃成本小于資金占用成本的情況下，可選擇該模式;售后返租物業模式則比較復雜，稅負偏高。但在實際選擇過程中，企業還需從資金周轉、業務實際情況等多層面考慮，稅后返租模式雖然復雜，但可以快速實現房產前期投入資金的變現，盤活企業資金，在企業需要迅速拓展多個新項目、需要資金投入的情況下，可以采用此模式。企業應根據實際情況，合理開展納稅籌劃，將所選物業模式下可用稅收政策盡數利用，最大限度地降低企業稅負壓力。

（五）提高稅籌能力

一方面，企業需要從戰略層面提升稅務管理的重要性，培養風險管理意識，組織管理層開展養老行業稅務籌劃講座，加深管理者在成本管理中對稅務成本控制的重視，積極參與和支持稅務籌劃工作的開展。同時，加大對企業財務管理人員綜合能力的培養，積極開展稅籌知識培訓和稅收優惠政策解讀會，使得財務管理人員可以準確把握養老業務開展時所涉及的稅務風險以及稅收優惠政策，并能利用自身所學，幫助企業編制一套科學合理的稅收籌劃方案，最大限度地降低企業稅務成本、稅負壓力。另一方面，企業也許建立健全稅務管理制度，根據《發票管理方法》、《企業稅收征收管理法》等政策指引，結合實際業務，對現有稅務管理制度進行完善，梳理稅務管理流程，明確稅務部門權責，在為財務管理人員工作提供指導依據的同時，規范人員行為。

四、結語

在國家的大力扶持下，養老行業成為陽光產業，吸引著房地產行業等其他尋求轉向的企業，但企業在管理中必須要認清，雖然現在國家對養老行業的融資政策較為寬松，也頒布了諸多財稅優惠政策，降低了養老企業的籌資難度和稅負壓力，但就養老服務本身業務而言，企業盈利有限，目前也未有良好的盈利模式，在管理中還需重視成本控制，從思想、人員能力、風險意識、管理制度等多方面來強化企業成本管理水平，提升成本效益，降低經營成本、稅務成本等，拓寬企業利潤空間，從而促進養老企業實現可持續發展。

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