舊辦公建筑改造為養老設施的設計技術要點探析

陳睿怡

匯張思建筑設計咨詢(上海)有限公司 上海 200235

目前，越來越多的經營者和養老機構的投資者投入到養老服務業中，一方面是因為我國老齡化呈上升趨勢，1999年我國步入老齡化大國，中國老齡化的速度位居世界第一，據預測，2025年中國老年人口將到3億，2042年中國老年人口的比例將超過總中國人口的30%，相對而言，養老機構和養老設施需求量也隨之增大；另一方面是國民經濟得到高速發展和增長，人民生活水平得到普遍提高，養老設施整體質量亟待提升[1]。在一些一二線城市，城區中心的養老床位也經常出現短缺的問題。而因政策影響，我國城市新增建設用地受到限制，在城市的中心區域建設養老機構的可用土地較少，如果在郊區建設養老機構，雖然土地資源豐富，但人群的居住率較低。因此，將現有建筑改造成養老設施成為最優解決方案。

城市新區的建設發展增設養老類設施較為容易解決新區養老，而城市舊區往往老齡人口更為密集。舊城的養老功能結構如何合理調整成為更嚴峻的問題。 本文選取舊辦公建筑作為功能改造的本體，原因在于區位上舊辦公大多存在于20世紀80年代時期，其地段往往位于當時老城中心區位，交通便利，周圍配套設置較為完善，結合養老功能的置入，整體區位功能能得到有機調配和完善。而辦公建筑往往隨著城市經濟中心新區的拓展和遷移，遺留大量舊建筑在老城區。且此類建筑大部分為多層，外立面現代方正，結構年限尚能持續使用一段時期。

本文從如下問題點上進行一些實際設計操作上的分析和探討。

1 準確無誤的改造設計條件

舊改類老建筑，準確的設計現狀條件是前期準備工作中必不可少的。主要包括：近期的改造裝修圖紙，或現場測繪圖紙、全套原設計圖紙。其中，原建筑設計圖紙包括：建筑圖紙、總圖圖紙、結構圖紙、暖通空調圖紙、電器圖紙、給排水圖紙、市政管網等相關施工圖紙。如果期間有改造裝修，則要同步收集好改造的裝修圖紙。因舊建筑可能使用過程中經歷翻新、局部改造改建等無圖紙依據的整改工作，改造前一定需要實地考察和調研工作，標注出現實情況與圖紙所畫的情況不符之處，此時需要及時調整。重視和掌握到第一手建筑資料和現狀，是舊改建筑重獲新生的基礎，不全面和錯誤的信息基礎上的改造優化，存在較大的隱患[2]。此外，因有的舊建筑有長達幾十年的使用歷史，因此在改造的過程中要充分考慮到結構的安全性，構建承載力是否滿足抗震要求等因素。

2 養老設施功能區域劃分及設計

根據《養老設施建筑設計規范》和《老年人建筑設計規范》的標準，當代建筑的功能分區應符合合理性、經濟性、人性化和安全性的原則來進行建筑的功能流線和功能的組織方式兩方面。養老設施服務的對象是老人，應結合老人的需求和特點設置基本的配套服務，比如生活起居、醫療保健、餐飲服務、文化娛樂、衛生清潔、場地設施等服務。

比如可以分不同樓層進行不同功能區的劃分，例如首層是養老院的主入口，也是養老院的展示窗口，設置豐富多樣的區域進行布局，設置保安、美食區、接待區等，讓老年人可以有停留和安全舒心的環境。二層則可以從給予老年人心靈慰藉和生活品質的角度出發，設置水療、足療、按摩、美容美甲、休閑、棋牌麻將、繪畫書法、音樂休閑娛樂、多功能區等空間，讓老人老有所學、老有所養，老有所依，老有所樂[3]。三層可以作為老年人的診療區域，比如設置日常診療區、康復診區及大廳、會診室、中醫診室、針灸室、輸液室、急救室、藥房等功能分區和公共區域。四層可以作為對于特殊老人的護理層，比如對于失能、失聰老人的照顧和護理，對于普通老人的VIP護理，以及對于VIP老人的高級或者專屬護理等，為一些有特殊需求的老人提供個性化和更為專業的服務。

3 平面功能的改造設計

3.1 建筑入口區域的改造設計

作為精神面貌展示窗口，養老設施在建筑入口改造設計時，需要注意入口的尺度設計要合理規范，采用溫暖親和的建筑空間設計，以及通透明快的門窗系統設計，并進行靈活的布局，比方設置接待區、辦公區、美食區等區域，還可以設置景觀水池、斜坡過渡、入口雙層斗門等，增加老年人心理舒適度和生活便利性，從身心促進其健康程度。

首先，在入口的朝向上，入口朝向有條件朝南盡量提供南入條件。根據《老年人建筑設計規范》4.2.1規定，“老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。”入口采用陽面開門，將更有利于老年人聊天、停留、利于身心健康發展。北方區域除了朝向的注意，更要做好冬天的保暖處理，比如，可以增加門斗、暖風幕系統等。

在入口區域的設計上，需要充分考慮其功能性。從使用功能來說，入口的設計可以利用原來辦公建筑的入口門廳作為業務開展、業務接待、企業文化展示的空間。如果空間有足夠大的改造余地，還可以考慮增設老年人的活動空間、休憩空間等，成為養老設施吸引人前往之處。

考慮室內外的高差處理和無障礙設計，充分考慮無障礙設置的體驗。舊辦公建筑室內外高差在150-900mm之間，改造時要將入口處理為緩坡臺階或者坡道。坡道的坡度不大于1/12，緩坡臺階踏步的面寬不小于380 mm，高度不大于120 mm，入口寬度較小時可以只設置坡道[4]。兩者面層都應采取耐磨、防滑、堅固的面材，并在緩坡臺階和坡道兩側設置欄桿扶手，扶手的材料要優于普通障礙設施，以防腐和防水處理后觸感較好的復合材料或者木質材料為佳。

3.2 平面格局的改造設計

磚混結構的舊辦公建筑如果開間在3 m左右，平面格局不適宜做較大的土建拆改，拆改工作會帶來結構加固的成本和整體受力體系的破壞。盡量位置原結構墻體進行構造優化和裝修設計，適用于作為獨立的養老居室。故集中公共性用房或荷載較大的醫療設施用房的配置，不適用于此類結構荷載，建議獨立加建設置。而如果為開敞辦公，通常設計為較大結構開間的框架結構建筑，辦公隔間可以靈活拆改，根據設計方案增加走道隔墻和分戶墻，且可以根據需求滿足較大空間的公共活動室等，營造更為積極活力的空間，因此，框架結構的舊辦公建筑更適合改造為養老設施。

3.3 垂直交通組織

舊的辦公建筑一般未設置電梯，那么在改造時需要增加電梯的設置，并至少有一部電梯可以滿足擔架搬運的最小尺寸，保證無障礙電梯的使用需求。可以采用內部增設或者外掛的形式，而外掛的形式對于改造來說更加經濟，但需要結合考慮整體立面改造的效果[5]。如果原有電梯，可以利用現有的電梯作為垂直空間運輸的主要工具，并將其中的一部作為醫療擔架電梯。考慮到舊辦公建筑改造工程的復雜性和成本，可以選擇對于結構改造要求比較低的無機房電梯。

3.4 輔助功能的增設

舊的辦公建筑只設有公共衛生間，因此在進行改造時需要考慮在建筑設計方案中每戶的設施都要增設衛生間以及上下水系統。因此需要考慮在衛生間位置上下對位，做好開洞、加固和防水的工程。同理，新增設的洗衣房、開水間、廚房等功能房間也都要統一考慮到給排水的設置需求。

3.5 無障礙設計

在進行養老設施改建的時候，需要在原來舊辦公建筑的基礎上做好無障礙設施設計。要同時滿足《老年人建筑設計規范》和《城市道路和建筑物無障礙設計規范》中關于無障礙設施部分的相關規定。主要需要改造的無障礙設施為：

(1) 公共部分要設置側墻裝設的扶手，扶手的材料應選擇觸感柔和、耐磨防滑的材料。

(2) 所有的公共部分及戶門、走道寬度、衛生間寬度需滿足輪椅通行最小尺度。

(3) 主入口的坡道要求滿足無障礙使用需求。

(4) 關于衛生間無障礙的設計，主要在于套內衛生間、公共衛生間以及相鄰走道之間高度差的處理，要做成緩坡，而不能設置門坎臺階，門扇底部安裝仿撞板等措施。衛生間的潔具考慮無障礙使用的空間尺度需求。

4 關于結構及機電的改善設計

4.1 結構加固改造設計

大量80年代建造的辦公建筑的承重體系，主要為橫墻承重的磚混結構體系和框架結構體系。當時的結構設計規范依據有所差距，因此需要收集好相關的地勘報告、結構設計圖紙、歷次改造的結構施工圖紙[6]。并且做好現場的勘查，結合現有結構體系以及建筑方案，做好舊辦公建筑結構加固的最優方案。重點區域的負荷計算和結構老化的測量，既能滿足經濟性的要求，又要做好結構加固的設計，為養老設施的改造打下堅實的基礎。

特殊醫療設備的引進使用，應先詢問設備的荷載情況，考慮功能的同時，兼顧原結構承載性較好的結構區域，或進行專項的加固設計，達到使用的結構要求。

4.2 關于設備和機電改造設計

強弱電系統：結合建筑平面設計的方案進行重新布置，所有的電氣系統都應該暗敷埋管，相關的電氣用房和設備可以靈活地設置，養老設施中特有的應急呼叫系統和監控系統都需要統統考慮在內進行設置。

暖通空調專業設計：舊的辦公建筑通常層高較高，在3.3m-3.6m之間居多，可以有足夠大的吊頂空間來做通風管道的設計，適合做中央空調系統。如若層高在3m左右，便不適合做中央空調系統，可以結合外立面格柵系統設計，做戶內分體空調系統，并設計空調室外機位。

此外，因老年人大部分時間是在室內度過的，因此擁有合適的室內溫度和良好的空氣是確保老年人舒適生活的基本保障。可在活動中心以及居住的房間設置新風系統，在每層樓的兩側設置新風機房，新風機組以組合的方式，含有加熱、加濕、除塵等功能；冬季采用市政熱力與新風系統共同采暖，春秋季可采用大量的室外新風。

5 關于外立面的風格改造設計

20世紀80年代的舊辦公樓大多是現代實用型的立面，色彩單調、形式老舊，外墻材料多以水刷石、涂料、瓷磚、清水磚墻為主，整體外立面的風格顯得冰冷且陳舊，已經不符合當下養老建筑健康、樂觀向上的精神追求[7]。因此，在外立面的風格改造設計時，應結合內部功能、以經濟實用性為原則、從材質、色彩、構造、構思等方面進行設計。

(1) 材質：外立面選用的材質應符合當代氣息，給老年人帶來新鮮活力，主墻面推薦使用耐久性和穩定性更好的外墻涂料，局部造型重點界面，可采用新型的陶板、人造石材、裝飾一體板、塑形能力強的鋁板等形成耳目一新，或風格簡明潔凈的立面特征。

(2) 色彩：外立面色彩搭配的比重，需要考慮顏色產生的心理影響。太過灰暗或以黑白灰為主的設計，會讓整體建筑顯得過于沉重、壓抑、肅穆和一種距離感，容易引發消極的情緒，長久對老年人的身心不易。而過于鮮艷的顏色視覺沖突感強，大塊面比例容易造視覺緊張焦慮，因此也不太適用于老年設施。建議選擇簡潔輕快的淺暖色色系，色彩種類盡量避免繁雜，高飽和度和暗色可采用局部點綴和勾勒的方式組合于立面色彩中。

(3) 立面元素劃分：結合功能外立面開窗及新加設備平臺、出風百葉等元素，應進行立面上的梳理。零碎的立面元素能進行美學的重組和立面節奏的歸納。防止凌亂無序的洞口和設備元素隨意拼湊，破壞美感。小開間的砌體結構，更適合于以點狀的開窗，形成規整的序列組織。框架結構，可利用非對稱和更靈活的大虛實關系形成張力的立面關系。管道、出風口百葉等，在有條件情況下應進行一定的隱和藏，以提升養老建筑的整體品質感。

(4) 構造做法：主墻面涂料為最實用性和經濟性的做法，舊建筑原墻面基底應做清理，并加固防水、保溫的性能措施，滿足新節能規范要求。干掛系統立面的自由度更高，施工作業較為環保，更替便利，可使用在昭示性部位和立面重點部位。

6 關于綠色節能的理念實現以及智能化設計

舊物新用，建筑改造設計本身就是貫徹綠色持續性建筑的重要理論實踐之一，在進行舊辦公建筑改造為養老設施過程中，應當始終貫穿這個設計理念，讓可持續性的生命走的更遠[8]。首先對于改造材料，應盡量遵循小比例該拆，大比例利用的原則利用原有建筑材料。新更替使用的建材，應盡可能利用節能和環保材料。

在智能化設計方面，可結合老年人的需要設置計算機網絡系統、閉路電視監控系統、門禁控制系統、報警系統、護理呼叫系統、無障礙呼叫系統、多媒體音視頻、公共廣播等多個子系統，確保老年人的安全和生活的舒適。

7 結語

城市發展會帶來巨大的能耗代價，城市閑置和低價值的空間資源的合理重置和分配，是發展綠色低能耗、可持續城市建設的最有效的措施之一。因此將既有建筑改造成為養老設施和機構已成為解決方案之一。在改造過程中，要從實用性、合理性、美觀性、經濟性、安全性、舒適程度和人性化等維度出發，遵循老年人的生理和心理訴求，完成功能分區，實現空間更新。讓城市生活老有所依，為老人建立樂觀向上的身心健康，保障心情的愉悅打下良好基礎，并塑造出符合現代時代要求和養老功能要求的城市更新式建筑。