房產測繪中測繪面積的質量控制探析

藍海

大連黃渤海海洋測繪數據信息有限公司，中國·遼寧 大連 116013

1 引言

隨著城市發展的不斷加劇，城市房屋征收的工作量越來越大，關于房屋征收改造人們最關注的問題是能否得到公平、客觀、合理的經濟補償，房屋的面積直接關系到房屋征收的補償價值，所以房屋測繪工作變得尤為重要。根據房屋地點環境及房屋的使用情況給予被征收人合理的經濟補償，以促進房屋征收改造工作的順利進行[1]。

2 房屋測繪概述

房產測繪是采用測繪科學技術，按照房產管理的要求和需要，對房屋及其用地的位置、權屬、權界、數量、質量及利用現狀等信息進行采集、處理、存儲和應用的一門學科。它測定的范圍是房屋及房屋相關的土地，運用測繪儀、測繪技術和相應的測繪手段測定房屋、土地及房地產自然情況、歸屬狀況、位置、數量、質量及使用狀況。房屋測繪可以分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪，房地產基礎測繪是一個地區內、大范圍、整體建立房地產平面控制網，測繪房地產基礎分部平面圖。房地產項目測繪是在房地產管理、經營、開發及其他管理過程中需要測繪的房地產分戶平面圖、房產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數據等。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等活動有密切關系。房屋測繪工作對測繪人員的素質以及單位的測繪資質都有較高要求，必須具有豐富經驗的專業團隊才能勝任。根據中國的法律法規明確規定，沒有取得房產測繪資質的隊伍不能從事房產測繪工作。只有經過國家和官方機構審核和認可后，并取得房產測繪資質，才能從事法律效力的房屋測繪工作。

3 房產測繪呈現的新特點

3.1 法定性強，作用深遠

房地產測繪的合法性主要體現在業務需求與成果應用兩個方面。用規劃部門頒發的施工許可證測繪房產必須符合商業用地要求，檢測結果為合法數據，供開發方及業主參考。房地產測繪成果完成登記后，即成為不動產。

3.2 技術性強，操作煩瑣

房地產測繪是綜合運用建筑學、房地產登記以及測繪等多種知識的復雜工作，因此對工作人員有較強的要求，需要具有較高的綜合能力和知識。另外，在業務層面上，房地產現場測繪工作是分散而冗長的，包含著繪圖、圖點屬性、分區、戶數、面積統計、數字等內容，對細節的要求非常高。

3.3 政策關聯性強

在進行房產測繪過程中，政策的支持是必不可少的，很多房產測繪中的數據都是根據政府細化的要求進行的，所以房產測繪監理工作，與政策要求的關聯性較強。其中，人防工程、房屋登記、民航等都與房產測繪有著或多或少的關聯，充分了解房產測繪監理工，可以全面了解城市規劃。例如，房地產開發公司在申請首次取得房屋所有權登記時，要對公共區域、事業單位和房地產服務提供者進行登記，房屋登記機構應當要求該房地產開發公司進行登記；房地產管理區域需要獨立登記的，應當單獨標明，不得劃分為共用部分[2]。

4 房產測繪中測繪面積的重要意義

4.1 房屋測繪可以為保護房屋產權人權益提供一定依據

房產測繪中測繪面積的重要意義之一是房屋測繪可以為保護房屋產權人權益提供一定依據。產權糾紛屬于較為常見的房產糾紛之一，在產權糾紛中很多產權問題解決起來十分困難，使得糾紛中產權人維權難度比較大。中國憲法明確規定：“國家保護公民合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”為了盡可能最大化確保產權人的合法利益不受侵害，在面對房屋糾紛處理上，相關部門會嚴格按照中國相關房地產產權法律法規，來處理產權糾紛。

相關部門在處理過程中需要以實際產權情況為依據，房地產測繪可以獲得房產實際情況測繪圖，為房產糾紛提供實際材料，便于相關部門可以根據測繪圖結果，結合法律劃清不同產權人具體房產產權范圍、產權邊界等，為產權的進一步明確及相關產權人權益邊界等提供有力證據，對于解決房產糾紛，維護產權人合法權益等具有重要意義。

例如，李先生與某市某開發商簽訂商品房內售合同。合同第二條規定：“甲方（開發商）向乙方（李先生）交付房屋時，應同時提供測繪部門的實測面積數據。”該合同第六條還規定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時，乙方有權向甲方追繳違約金。違約金支付時間自2005年5月25日起，至實際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。”然而，在交售房屋后，開發商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實測面積報告，只提供了一份項目合作方開具的無公章，日期模糊的《房屋土地測繪技術報告書》，氣憤的李先生因此將開發商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質的測繪部門所出具的房屋實測面積數據報告。法院判決開發商違約賠款，這個案例就說明房屋測繪數據具有法律效應。開發商不能提供具有資質的房屋測繪數據，當事人可以對其實行法律權益[3]。

4.2 測繪技術在房產巡查執法中的應用價值

房產測繪中測繪面積的重要意義之二是測繪技術在房產巡查執法中的應用價值。中國在房產管理中設立了專門的房產的巡查執法部門，其主要工作就是對房產的使用進行實時的監察，對房產的分配進行實時的監察，也就是說只要是涉及房產的工作都要進行監察和管理，確保房產使用的科學性和合理性。堅決杜絕一切不合理、不合法使用房產的行為，是房產巡查執法部門的準則。由于需要對多處房產的使用進行監察，如何每天進行實地勘察和監管，將會需要大量的監察人員和設備。如果在巡查執法過程中通過使用測繪技術對各處房產的使用情況進行實時全面的監管，能夠大量減少監管人員的工作量，加快巡查監管的時間，提升監管的效率。另外，使用先進的測繪技術對房產的各項信息進行自動化的監管，利用計算機進行監管信息的分析，能夠有效提高房產巡查執法的質量，提高中國在房產巡查執法的水平，也會促進房產科學、合理的發展[4]。

5 房產測繪中測繪面積的質量控制措施

5.1 聯合測繪實施策略

5.1.1 明確要點

聯合測繪要對測繪流程與標準加以統一，結合工程建設項目，明確竣工驗收階段的點，聯合測繪項目要將核實測量、人防測量、不動產測量加以合并，通過建設單位委托一家具備相應測繪資質（包含工程測量、不動產測繪，其中工程測量要涵蓋控制、地形、規劃等不同的專業子項；不動產測繪要涵蓋地籍測繪與房產測繪等相關專業的子項）的測繪服務機構進行，要推行標準化的方法，統一數據，測繪報告，分時進行。成果共享要建立新的模式，測繪市場要建立新的競爭機制，以保證測繪服務水平和測繪質量，減少測繪環節所用時間，降低測繪需求方的成本，提高建設工程項目的行政審批效率。

5.1.2 統一測繪標準

測繪采用傳統的模式，工程建設、不動產、地籍依據不同的標準，因此測繪結果會有一定的差異，測繪難以統一管理。聯合測繪中要對測繪標準加以統一，以保證測繪成果可以共享，并對施工區域的面積計算、綜合測繪、不動產測繪、地籍測繪、測繪坐標等統一標準。工程建設、土地資源、房地產、消防與人防、規劃等不同部門的測繪要保證內容與成果的統一。

5.1.3 建立測繪管理平臺

在建立測繪管理平臺時，要保證聯合測繪功能的實現，需要發揮新技術的作用。例如，智能化測繪系統的應用可以提升測繪質量，可以構建管理平臺，由國土規劃部門、住建管理部門、人防等部門等相關單位聯合，共同完成測繪工作方案，將有關竣工驗收的相關內容，包括驗收測量、人防測量、不動產測繪等加以合并，建立綜合性聯合測繪管理體系。管理要明確相關的流程，保證新技術的應用效果。聯合測繪要發揮技術優勢，保證管理平臺的適用性，要科學處理好不同分支系統的銜接，保證系統的兼容性。信息管理平臺要改革項目審批流程（內容要針對立項、竣工驗收、設施接入服務），還要針對房屋建筑與市政基礎設施[5]。

5.2 規劃標注的上空，應考慮其不同性質分別處理

一般而言，規劃核準圖上標注的上空符號的區域，在房產面積測繪中均屬于不計算建筑面積的范圍，但也有例外。結合案例分析：一幢住宅樓中設計有復式躍層的戶型，在該復式躍層戶型內設置的套內樓梯有L型、U型、旋轉樓梯等多種布置情況，規劃核準圖復式上層層面在樓梯梯段圍合的區域中表達“上空”符號。此“上空”符號與一般意義上的客廳“上空”是有區別的，不應簡單按照規劃核準圖標注的“上空”做不計算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業術語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計算此復式戶型的套內面積時，該建筑部位雖規劃核準圖標注為“上空”，也應按照設計的建筑功能計算入該戶套內面積中[6]。

5.3 規劃標注“前室”計算全面積或半面積的判斷

在房產面積預測繪時，遇見此類開敞設計的“前室”，就需要結合其實際的建筑形式加以分析，從前述的設計要求中可以發現，“前室”的不封閉結構是基于消防設計的需要。因此，房產面積計算時不應按照封閉與否來判斷全、半面積，應從該前室屬于何種性質的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結構內，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計算全面積，若是處于房屋主體結構外，那么該“前室”類似于陽臺的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應按照半面積計算處理。

5.4 對測繪機構總體情況進行考察

對測繪機構進行全面地考察是保證房產測繪業務的重要前提。考察內容包括，測繪單位的資質、管理水平、規模、獲獎情況等，通過建立信用評價、質量管理體系或綜合管理體系，更好地對測繪機構未來開發的數量進行調整。為測繪機構投標人的資格奠定堅實的基礎保障。

6 測繪技術在房產測繪與土地資源管理過程中的未來展望

隨著中國計算機技術、通信技術以及智能技術等科學技術不斷進行創新改革的大環境下，測繪技術也正在經歷著全面的變革。測繪技術最初的發展和變革源于19世紀80年代，發展到現在其在房產測繪與土地資源管理中的技術水準相比80年代已經達到了很高的水準，期間為房產測繪與土地資源管理的工作做出了很大的貢獻，有效促進了房產測繪與土地資源管理水平的提高。但是，在未來的發展過程中，測繪技術仍然需要不斷地進行提升。

關于測繪技術未來在土地管理過程中的主要發展方向，筆者認為測繪技術未來發展基礎，依舊會需要多種科學技術的共同支持，實現互補和共同發展與進步。測繪技術在發展方向上會朝著更加智能化、自動化、科學化、網絡化等方面進行發展，使房產測繪與土地資源管理工作更加的便捷與科學，進一步提升房產測繪與土地資源管理工作的水平。

7 結語

總之，房產預測繪工作就需要與時俱進地不斷提升自身專業水平，了解關于房屋建筑設計、消防設計等相關專業知識，清楚的判斷實踐中所面對的建筑部位究竟適用房產測繪技術規定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產預測繪工作的成果都將運用到不動產銷售、抵押的依據，一個合規、合理的房產預測繪成果才能直面房屋購買者挑剔的目光。