精益化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用

王建伶

華潤置地（上海）有限公司 安徽 亳州 233600

引言

近幾年，房地產(chǎn)建筑工程在傳統(tǒng)管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改造，研究出了更為有效的管理方式[1]。通過改變管理方式，來提升管理效率，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)建筑工程項目的發(fā)展。本文主要通過對上海華潤時代廣場的高品質(zhì)維度拆分，首先建立高品質(zhì)愿景，以及統(tǒng)一時代廣場項目高品質(zhì)認(rèn)知。系統(tǒng)梳理精益化管理行為，全員形成高品質(zhì)管理動作。

1 針對上海華潤時代廣場建設(shè)的精益化管理概述

上海華潤時代廣場建立于1997年,是上海建立的第一座真正意義的大型商場。2018年7月，對華潤時代商城從招商定位、設(shè)計方案、施工策劃、參建方甄選等方面，使用精益化的管理方式對其進(jìn)行改造，努力將上海華潤時代打造成為一個精益求精的高品質(zhì)商場。

所謂的精益化管理，是指在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)行管理過程中，將需要管理的項目進(jìn)行詳細(xì)劃分，保障管理過程精益求精，給參與管理工作的工作人員合理分配管理任務(wù)，制度完善的權(quán)責(zé)分配體系，落實(shí)安全責(zé)任人，避免出現(xiàn)安全事故時，工作人員相互推諉。在建設(shè)房地產(chǎn)項目時，落實(shí)精益化管理制度，不僅可以提升管理人員的工作積極性，同時也可以規(guī)范管理制度，促進(jìn)管理工作的良性循環(huán)[2]。想要做到精益化管理，可以從以下幾個方面著手：

（1）建立明確的管理框架，落實(shí)從設(shè)計到施工階段的全周期品控管控。

（2）以設(shè)計高品質(zhì)落地為導(dǎo)向、管控動作統(tǒng)一化、管理事項專題化、項目經(jīng)驗整合化為主要管理抓手，實(shí)現(xiàn)設(shè)計管理的目標(biāo)，確保效果和成本平衡品質(zhì)實(shí)現(xiàn)。

（3）不定期考察持續(xù)學(xué)習(xí)，保持對市場的敏感度及專業(yè)素養(yǎng)，及時吸取經(jīng)驗教訓(xùn)確保項目高品質(zhì)落地。

2 房地產(chǎn)建筑工程管理中的現(xiàn)狀及問題

2.1 管理制度存在問題

很多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，都會存在管理方面的問題，從而影響建設(shè)進(jìn)展[3]。一些房地產(chǎn)公司在建設(shè)項目時，被利益沖昏了頭腦，將企業(yè)的收益看的比建筑的質(zhì)量更重要，因此導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對管理制度的制定，沒有把管理工作的細(xì)節(jié)和難點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)管理，僅僅從整體上對項目進(jìn)行了簡單的規(guī)劃，并沒有對具體的建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，這也是造成施工進(jìn)展一直拖沓的緣故，也在一定程度上影響了工程質(zhì)量。另外，很多單位沒有對先前建立好的管理制定定期檢查，一些建設(shè)初期的管理制定已經(jīng)不再適用當(dāng)下的經(jīng)營管理。同時，很多管理制度的設(shè)置太過形式化，不符合建設(shè)的實(shí)際情況。

2.2 管理方面不規(guī)范

一些房地產(chǎn)項目建設(shè)的管理思維太過迂腐，缺乏創(chuàng)新意識，同時各個部門的負(fù)責(zé)人之間沒有充分交接，導(dǎo)致工作交接面容易出現(xiàn)紕漏。另外，一些工程管理的制度比較混亂，各個部門之間的管理方式也沒有明確的定義。同時，參與房地產(chǎn)建設(shè)的人員比較多，在進(jìn)行人員安排時也比較混亂，一些不符合要求的人混入其中，拉低了施工隊伍整體的素質(zhì)水平，很大程度上阻礙了精益化管理的推動。另外，一些管理人員不作為，導(dǎo)致建設(shè)工程進(jìn)展緩慢，不符合精益化管理的發(fā)展理念，影響了項目進(jìn)行的進(jìn)展和質(zhì)量。

2.3 過分重視財務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)工程在建設(shè)過程中，資金流通量巨大，因此很容易引發(fā)財務(wù)糾紛。因此，要對財務(wù)管理實(shí)行嚴(yán)格的精益化管理。財務(wù)精益化管理不僅將項目經(jīng)手的資金進(jìn)行詳細(xì)的審查，避免項目資金斷裂風(fēng)險的同時，還對項目實(shí)施過程中質(zhì)量、進(jìn)度等起到積極推動作用。財務(wù)精益化管控為整個項目的精細(xì)化管理的有效落實(shí)提供堅實(shí)基礎(chǔ)[4]。

3 精益化管理在華潤時代廣場項目管理中的應(yīng)用

3.1 針對華潤時代廣場項目的管理行為精細(xì)化

以華潤時代廣場為例，建筑項目施工期間不可控因素較多，時代廣場項目在項目管理上進(jìn)行了精益化，主要從前期準(zhǔn)備、實(shí)施過程、成本效益三個方面實(shí)現(xiàn)管理行為精細(xì)化。

3.1.1 前期管控

（1）針對華潤時代廣場項目，強(qiáng)化設(shè)計經(jīng)理牽頭匯報制度，提升跨專業(yè)交圈能力，增強(qiáng)項目設(shè)計管理團(tuán)隊專業(yè)性和領(lǐng)導(dǎo)力。強(qiáng)化與商規(guī)在方案及擴(kuò)初階段對成果達(dá)成高度交圈及目標(biāo)成果，加強(qiáng)提資及圖紙落實(shí)準(zhǔn)確性，為施工圖精度創(chuàng)造條件。加強(qiáng)成本在方案階段的介入力度，提高方案決策的成本意識。

（2）針對華潤時代廣場項目，強(qiáng)化設(shè)計交底，針對標(biāo)準(zhǔn)化及指引文件與設(shè)計單位充分交底。針對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及指引文件，在初期與設(shè)計單位組織啟動會，充分交底。同時，全面控制方案設(shè)計評審、擴(kuò)初設(shè)計審查，設(shè)計樣板評審等，真正與設(shè)計院施工圖掛鉤，不斷提升施工圖設(shè)計能力。

（3）針對華潤時代廣場項目，全面推行全套建筑施工圖、室內(nèi)及景觀施工圖跨部門封閉審圖制度，將審圖工作計劃提升至項目總設(shè)計經(jīng)理雙牽層面，強(qiáng)化跨部門協(xié)調(diào)機(jī)制并制定審圖要點(diǎn)清單，提高審圖質(zhì)量。

（4）針對華潤時代廣場項目，形成了專項分項審圖動作，如機(jī)電專業(yè)的機(jī)電總包、弱電、幕墻、標(biāo)識等審圖。結(jié)合上海華潤時代廣場的實(shí)際情況，動態(tài)完善評審表格，更新增補(bǔ)審查要點(diǎn)。形成跨部門跨專業(yè)聯(lián)動確保專業(yè)間及使用端訴求交圈充分。

3.1.2 對華潤時代廣場實(shí)施過程管控

針對上海華潤時代廣場設(shè)計優(yōu)化，使用精益化管理實(shí)施過程管控，可以從以下幾個方面入手：

（1）針對華潤時代廣場項目，提前對樣板進(jìn)行策劃，樣板區(qū)宜搭建不低于兩層高的實(shí)體臨時建筑，外圍為幕墻樣板區(qū)，內(nèi)部為室內(nèi)樣板區(qū)，周邊為景觀樣板區(qū)。另外，要注意選擇合適的樣板高度。玻璃樣板部位應(yīng)模擬室內(nèi)真實(shí)情況，安裝相應(yīng)措施，用于觀察不同時段及夜間照明情況下的效果。樣板間排版設(shè)計宜按實(shí)際立面關(guān)系、朝向排列組合。

（2）針對華潤時代廣場項目，樣板進(jìn)度管控，時代廣場樣板通過加快封樣進(jìn)度、壓縮型材開模加工時間、現(xiàn)場安裝加班加點(diǎn)、最終實(shí)現(xiàn)樣板施工工期60天。

（3）針對華潤時代廣場項目，樣板質(zhì)量管控，質(zhì)量管控要點(diǎn)及工序驗收交底，明確管控要求，并嚴(yán)格執(zhí)行落地、材料、工人的驗收、檢查等工作。

3.1.3 對華潤時代廣場成本效益管控

對上海華潤時代廣場項目來說，為了保證成本支出在一個可以控制的狀態(tài)，對項目進(jìn)行了分階段優(yōu)化。首先邀請專家開設(shè)相關(guān)專題會，對材料品質(zhì)進(jìn)行篩選優(yōu)化。其次，提前做好前期招標(biāo)工作并預(yù)留好時間，在準(zhǔn)備工作中對建筑材料市場行情進(jìn)行調(diào)查，降低了不合理投標(biāo)報價的風(fēng)險，做好相關(guān)因素對投標(biāo)報價的影響，并明確項目的特殊性。最后，在施工進(jìn)行中，組織相關(guān)人員對成本進(jìn)行有意識的管控，當(dāng)方案與合同等方面有更改時多方協(xié)調(diào)，降低了法律糾紛的出現(xiàn)。

3.2 對華潤時代廣場進(jìn)行裝修及綠化精益化

3.2.1 室內(nèi)精益化

針對華潤時代廣場項目，加強(qiáng)了對室內(nèi)綜合效果優(yōu)化，比如對公區(qū)、燈光、標(biāo)識、軟裝等方面的裝修，做到精益化管理，確保室內(nèi)綜合效果呈現(xiàn)完整。

3.2.2 幕墻精益化

針對華潤時代廣場項目，進(jìn)行幕墻精益化管理。邀請總部及大區(qū)幕墻專家組進(jìn)行視覺樣板評審、方案評審會，確保視覺樣板的精益求精，同時還要對日常幕墻設(shè)計管理，以及日常幕墻設(shè)計施工工作等進(jìn)行精益化管理。

3.2.3 景觀精益化

在華潤時代廣場項目中，景觀設(shè)計運(yùn)用場地高差特色營造雅致的漂浮感。使建筑被景觀輕盈的托起，場所感與標(biāo)識度得到提升。運(yùn)用聚光燈的特質(zhì)，用材質(zhì)、光影的重疊與聚焦，使場地使用者感受到獨(dú)特的劇場氛圍，引導(dǎo)人群進(jìn)入、停留、互動。

4 促進(jìn)精細(xì)化管理在項目工程中實(shí)現(xiàn)的有效措施

4.1 提高建筑工程施工前期管理的精益化

在項目進(jìn)行中，要把更精準(zhǔn)更細(xì)節(jié)的管理方式體現(xiàn)在施工作業(yè)的方方面面，要有對項目負(fù)責(zé)的心，在前期工作時，也要注意每個細(xì)節(jié)的處理。展開來說，就是在項目做前期準(zhǔn)備工作的時候，管理人員就要對項目的每一個環(huán)節(jié)做好細(xì)致的計劃，對項目環(huán)節(jié)的不利之處進(jìn)行處理，對安全或質(zhì)量等方面要有嚴(yán)格把關(guān)。

4.2 加強(qiáng)建筑工程施工階段的精益化管理

在具體的建筑工程施工環(huán)節(jié)，從多個層面對施工過程控制進(jìn)行精益化管理。首先，強(qiáng)化施工人員的精益化管理，對于施工人員，充分發(fā)揮其自身的價值，對相關(guān)施工人員的數(shù)量和能力進(jìn)行嚴(yán)格的把控，以此讓施工管理水平實(shí)現(xiàn)必要的增長。其次，對施工材料進(jìn)行精益化管理同樣至關(guān)重要，此種精益化管理，要貫穿于工程材料采購的全過程，確保材料應(yīng)用的高效性。

5 結(jié)語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市現(xiàn)代化的不斷發(fā)展，現(xiàn)代化的建筑工程對于質(zhì)量的要求越來越高。建筑工程監(jiān)理工作是保障建筑工程質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。上海華潤時代廣場項目在項目實(shí)施前，充分分析了我國建筑工程監(jiān)理工作的工作現(xiàn)狀和存在的問題，對這些問題做出了詳細(xì)的施工規(guī)劃。同時，在施工過程中，從管理行為、后期裝修和綠化上都做了精益化管理。實(shí)現(xiàn)了施工過程管控的目的，提高了施工質(zhì)量。因此，在未來的建筑工程項目施工和管理中，建筑企業(yè)要加強(qiáng)對工程監(jiān)理工作的重視程度，完善管理體系，將精益化管理方式融入到整個施工過程中，保障每一個施工環(huán)節(jié)都能夠有章可循，以促進(jìn)我國建筑工程的長期健康發(fā)展。