買房產股與買房為何差別這么大？

胡東輝

最近網上流傳一則帖子，說三年前小張想在深圳買房，但錢不夠，又不想讓錢相對房價貶值，便聽了從事證券行業的老同學的建議，買進某龍頭房企股票。從理論上說，此舉正確，如果房價上漲，說明房地產行業景氣，作為房地產行業的龍頭企業，該龍頭房企股票股價也應該上漲。但是三年過去后，深圳的房價漲了三倍，該公司的股價卻跌了10%，差別太大了。為什么會這樣？因為房價和房產股的股價不是一回事，各有自身規律，機械照搬理論就會得到事與愿違的結果。

買房是剛需，買股非剛需

房價在很大程度上要受供求關系影響，股價雖然也在很大程度上受供求關系的影響，但兩者存在很大的差別。居民買房是剛需，居者有其屋是生存的基本條件，買不起房的，也會租房。對深圳這樣的一線城市來說，外來人口一直在源源不斷涌入，居民購房的剛需只會越來越強。房地產公司雖然也會在此過程中獲得大發展，業績得到提升，但人們對房產股的需求卻不是剛需，人們可以不買股票，卻不能沒有房子住。即使要買股票，也不是非買房產股不可，況且房產股也不是公認的好股票。

再具體到該公司股票上，公司是好公司，但股票是不是好股票，這取決于股價是高還是低。好公司如果股價太貴，透支了未來幾年的業績增長，那就不是好股票。三年前正是“舉牌之爭”導致該公司的股票在2018年初創下歷史新高。“舉牌之爭”后，隨著舉牌方資金從2018年4月開始逐步減持撤退，該公司的股價走上了漫長的下跌之路。

三年來房產股普遍下跌

了解了這個過程，就知道該龍頭房企股票為什么三年下來跌10%了。其股價當初是怎么漲起來的？不就是舉牌方買買買才漲起來的？舉牌方從無到有，累計買了該龍頭房企股票25%的股票，股價怎么能不漲呢？深圳的小張沒看清楚當初是什么情況，正好買在了該龍頭房企股票的股價高位。那么當舉牌方開始賣賣賣時，其股價又怎么可能不跌呢？坦率說，正因為該龍頭房企是家好公司，所以三年里股價跌10%還算是堅挺的，換一家其他房產股，大概率會跌得更多。

那么該龍頭房企股票股價三年不漲，是不是就是因為當初股價被炒得過高呢？有沒有其他沒被炒高的房產股，股價表現配得上房價的上漲呢？筆者特地找了找，真沒有。在這三年中，大多數房產股都是跌的，有的跌幅還相當大，甚至創出新低。這個現象說明，所謂房價漲，房產股的股價也會漲，邏輯可以成立，但在現實中可能破產。這個邏輯過去也曾經得到過驗證，因為過去也確實有過房價漲，房產股的股價也上漲的正相關時期。畢竟樓市的牛市已經持續了20年，房地產作為支柱產業，也有過風光無限的時候。現在房產股不漲反跌，其實也因為房產股都已經體量太大，漲不動了。再照搬過去的經驗，行不通了。

房價和房產股的不等式

不過話還要說回來，深圳房價三年漲三倍，這恐怕是特例，可能說的是最極端的情況。就像在股市中，你選取一個最低價，再選取一個最高價，然后說在最低價買進，在最高價賣出，可以賺多少倍。實際上你很難買在最低價，也很難賣在最高價，賺多少倍也只能是說說而已。深圳樓市的真實情況我不知道，但同樣是在一線城市上海，不要說這三年里房價漲三倍，就是漲一倍也是沒影的事。這其實也只能當一個段子聽聽，雖然有點夸張，但道理還是成立的。把房價和房產股的股價畫等號，是對房地產行業有誤解。

在一線大城市，房價在過去20年里至少漲了10倍，但房產股的股價漲不了10倍，因為房產股的利潤率沒有那么高。過去20年里，房地產公司拿地的成本不斷上漲，各類建材和人工成本也不斷上漲，因此利潤率并不高。只有拿地早的，開發后捂盤惜售的，才可能賺到超額利潤。但在現實中，這很難做到，因為有各種政策限制。所以外界看到房價漲了那么多，以為房地產公司也賺翻了。其實家家有本難念的經，看看這些年房產股的股價表現，就知道這些房地產公司的心里有多苦。

（文中僅代表作者個人觀點，不代表《紅周刊》立場，文中涉及個股僅做舉例，不做買賣推薦。）