城市住宅小區停車矛盾成因及解決思路

劉福棟

（中國建筑第二工程局有限公司華東分公司，上海 200135）

0 引言

停車位是當前我國城市住宅小區最重要的設施，人民生活水平的提高以及國內汽車數量的激增，引發了我國城市住宅小區的停車矛盾日益突出，加之目前我國住宅小區建設相關配套設施不健全，規劃停車位遠遠跟不上小區居民的需求。為此，本文對城市住宅小區停車矛盾及其給人們正常生活造成的困擾進行分析，并探討相應的解決措施。

1 城市住宅小區的停車矛盾

隨著我國汽車數量持續上升，在城市住宅小區內方便的停車越來越難。由于住宅小區內停車位普遍較少，居民不得不將汽車停放在小區內的樓門周圍、綠化帶以及小區外的馬路邊，給居民的日常生活和通行造成嚴重的影響。當小區內出現危重病例、火災等緊急情況時，由于通行不便導致救護車和消防車無法及時進入住宅小區內，從而危及病人的生命安全，或者給消防滅火帶來巨大的影響。與此同時，在住宅小區周圍尤其是在較為繁華地段上班的人們，想在公司周圍找到一個停車位更是“難于上青天”。有人想在住宅小區周圍臨時處理一些事情時，常常圍繞著辦事地點轉好多圈后才勉強尋找到停車位，有時這個停車位離自己辦事的地點還很遠。部分心急的車主會把車直接停靠在人行道旁邊或者消防通道內，而這極易給人們的人身和財產造成隱患。

2 城市住宅小區停車矛盾的成因

城市住宅小區停車矛盾成因主要包括以下4個方面。

1）城市住宅小區內車位規劃指標太低 我國1999年以前建設的城市住宅小區幾乎都未將停車位納入建設前期規劃，目前這些住宅小區周圍都停放著大量的汽車。2000—2006年我國住宅小區停車位規劃比例為1∶0.4；2007—2011年我國新建小區停車位規劃比例為1∶0.8；2012年至今新建住宅小區停車位規劃比例為1∶1。

2）已建成停車位未全部投入使用 國內一些房地產開發商過于追逐經濟利益，將部分已經銷售并使用的住宅小區內停車位牢牢地控制在手中，或者采取只售不租和一次性買斷等不良租售方式，導致這些住宅小區內的停車位長時間閑置；有的住宅小區開發商把地下車庫改為其他用途，如改成商業性廣場或者商場等；有的住宅小區地下車庫由于存在諸如人防方面的問題，不能交付住宅居民使用等。

3）停車位價格過高 當前我國城市住宅小區內的停車位售價普遍較高，一些具備產權的停車位或者繁華地段的停車位價格更是高得離譜，使居民難以承受。

4）相關的政策制度欠缺 ①我國城市住宅小區內部交通管理尚未納入國家道路交通安全的相關法律法規的范圍，從而使交通管理部門不能對住宅小區內的交通實施管理；②對于住宅小區內違章停車的行為，我國相關的物業管理政策法規來進行詳細的規定，導致物業服務公司在管理停車方面缺乏規范性標準；③我國針對住宅小區地下人防工程權屬問題尚未作出明確的規定，導致住宅小區地下停車位的收益矛盾長期存在。

3 解決住宅小區停車矛盾的原則

3.1 以居民為中心兼顧各方利益

對于已經入住的城市住宅小區，小區的物業服務商應將滿足小區居民規范化停車作為原則，不斷規范小區內的停車秩序。可以把公共停車位的收費標準稍微提高，所獲得的收益用在小區內設施的維修養護等方面，兼顧沒有汽車的居民的利益。

3.2 建設和管理雙管齊下

我國房地產管理相關部門存在著“重建設、輕管理”的現象，這是一些城市住宅小區出現“停車難、亂停車”現象的主要原因之一，尤其是住宅小區地下車庫最為突出。由于房地產開發商是住宅小區的投資開發者，所以其掌握著住宅小區地下車庫的使用權，并由于種種原因使地下車庫長期處于閑置狀態。因此，必須嚴格規范住宅小區的建設與使用，建設與管理齊抓，以管理促進建設，才能制止亂停車現象，同時有效避免資源浪費。

3.3 組建由部門、業主、社區和街道參與的四級聯動工作機制

首先由住宅小區業主委員會對本住宅小區內停車位進行統計，制定相應的解決方案與資金籌措方案。社區負責對本社區內的道路及公共停車位進行統計，并交由街道辦負責公布及上報住宅小區及社區的停車位短缺數量，交由交通管理部門評價實時性的動態交通情況，將便民利民、透明公開、能停盡停作為前提，制訂轄區內規范化停車方案。最后，交由城管部門以及社區街道協同實施。

3.4 資源整合、補建增建

當前，我國很多老舊和次新住宅小區即便把小區內外的路面或空地全部投入使用也很難滿足停車位的需求量。如果規范化停車真正實施的話，必將會使部分車主被擠出。因此，必須針對當前所有的停車資源進行整合，并結合現代化的科學技術與先進的停車管理理念，補建增建立體式的現代化停車位。

4 城市住宅小區停車矛盾的解決思路

4.1 科學合理地規劃住宅小區的停車位配套建設

在住宅小區建設前期規劃時，就應當考慮小區停車位的配套指標。以小區所能容納的居民數量作為依據，科學合理地規劃相應的停車位。目前，我國一些居民家庭不只有1輛汽車，有2輛甚至更多，使小區內停車位更為緊張，對小區建設提出了更高的要求。所以，在住宅小區建設中，配套的停車位設置指標必須對投入使用后的幾十年內小區居民汽車增長的趨勢進行充分的研究，所制定的停車位配套指標必須為以后的發展留有余地，絕不能只滿足住宅小區目前的停車需求。

4.2 采用有效方法增加住宅小區停車位數量

我國部分住宅小區的停車位被一些部門挪作其他用途，一些地下車庫被出租給企業作為廠房、倉庫或商超，還有部分停車位被改建成為出租房屋等。這些亂象導致住宅小區內的停車位不能提供給業主停放車輛，從而使業主不得不將車輛停放到別處，造成亂停亂放的現象。所以，監管部門必須嚴格查處停車位（庫）挪作他用的不法行為，以有效避免亂停亂放現象。另外，相關部門可以對住宅小區周邊地區進行考察，考慮在不影響交通的情況下為居民提供夜間停車服務，這種方法更適用于老舊住宅小區和次新住宅小區。開放住宅小區周邊單位的空置場所或停車位，提高使用率，例如住宅小區周邊的學校停車位、大型工廠的停車位等都可以投放使用，既可使資源得到有效利用，又可以很好地解決周邊住宅小區的停車矛盾。政府早已頒布了相關規定，禁止所有公車夜晚停放在居民住宅小區內，這一防腐措施在一定程度上緩解了小區停車位緊張狀況。

4.3 加快現代化公共停車場和立體多層式停車場建設

對住宅小區內外及周邊地域進行考察，尋找適合的空間建設公共停車場或立體多層式停車場。社會基礎設施實際上也包括了公共停車場。在建設停車場前，必須制定科學合理的規劃，從而使停車場具備最大的輻射范圍；必須可以涵蓋周邊的住宅小區和商業用房等；公共停車場最好建成立體多層的形式，以使停車場占用面積少，實現場地利用率最大化，從而能夠更好地解決住宅小區的停車矛盾。

5 結語

城市住宅小區的停車矛盾對城市的經濟發展與交通產生影響，必須引起各方的高度重視。對于城市來說，停車場是最主要的基礎性設施，必須具備公益性。政府應該針對公共停車場的建設制定相應的優惠政策，增加對道路、公共建筑配套的財政投入，吸取國內外相關領域的先進經驗，制定合理的城市中心區車輛擁堵費的規范，作為建設公共停車場的補償性資金。城市住宅小區停車矛盾解決的關鍵在于政府重視、政策配套、體制完善、規劃合理、管理嚴格，能從根本上使城市住宅小區的停車矛盾得到有效解決。