新棚改政策下的老舊小區(qū)改造方法探索

李娟紅

(甘肅省定西市隴西縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，甘肅 定西 748100)

1 老舊小區(qū)的現(xiàn)狀

甘肅省隴西縣早期住房主要以單位自建房、集資建房居多，主要分布在各大國營企業(yè)中，建設(shè)年代在上世紀(jì)70年代，建設(shè)規(guī)模較小，結(jié)構(gòu)戶型單一，配套基礎(chǔ)設(shè)施老化、落后、功能不全、違章建筑多、公共環(huán)境臟亂差。普遍存在屋面破損漏水、外墻面破損失修、供排水管道老化、供水供熱未分戶管理、違規(guī)搭建煤炭房、小區(qū)道路破損、停車位少、無監(jiān)控系統(tǒng)、通訊電力線纜裸露架空雜亂布設(shè)、綠化亮化標(biāo)準(zhǔn)低、公共服務(wù)設(shè)施缺失等問題。經(jīng)排查，我縣2000年底前建成有145個(gè)小區(qū)329棟樓12798戶(含單棟住宅樓)，2000年底后建成63個(gè)小區(qū)181棟樓8642戶(含單棟住宅樓)。圍繞改善居民生活環(huán)境，著力解決部分老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不全、配套不完善等突出問題，2019-2020年隴西縣共實(shí)施改造59個(gè)小區(qū)107棟樓4243戶。改造提升內(nèi)容包括屋面防水保溫、外墻保溫及立面涂料、樓梯間內(nèi)墻面、頂棚及樓梯折板處刷涂料、更換樓梯間燈具、更換單元門等。2021年實(shí)施改造74個(gè)小區(qū)，97棟樓，總戶數(shù)2955戶，項(xiàng)目投資概算38767.27萬元，目前前期建設(shè)的手續(xù)已經(jīng)基本完成，等資金到位以后，就可進(jìn)行施工。

2 老舊小區(qū)的問題

甘肅省隴西縣老舊小區(qū)主要的問題主要有如下幾點(diǎn)。

2.1 小區(qū)建筑立面陳舊，違章建筑較多

由于老舊小區(qū)建于上世紀(jì)70年代，比較陳舊，隨著時(shí)間的流逝，建筑外墻涂料已有許多剝落，居民自建的雨篷、防盜網(wǎng)、外展柜等設(shè)施，大都沒有秩序，這些都是因?yàn)樾^(qū)建設(shè)初期設(shè)計(jì)規(guī)范所限，最初小區(qū)的廚房沒有排煙通道，外廚房的油煙順著墻壁自由滴落下來，導(dǎo)致墻體發(fā)黃，臟亂。沒有順序的門面和凌亂的違章建筑，使小區(qū)的居住條件和居民的生活質(zhì)量低下，給人的視覺上造成了擾亂的現(xiàn)象，居民幸福感和安全感大大降低，使居住居民心情不暢。

2.2 住宅多為傳統(tǒng)住宅類型，小區(qū)的功能不完善

在20世紀(jì)建筑的住宅中，主要有室內(nèi)空間的劃分很多都不適合使用的需要，大廳的設(shè)置不是很合理，起居和臥室空間不能滿足動(dòng)靜分離的使用需要，缺乏相對(duì)獨(dú)立的就餐空間，食物儲(chǔ)備和就餐空間的流動(dòng)性太大，廚衛(wèi)面積太小，對(duì)陽臺(tái)空間的利用率比較低等問題，這些生活條件都無法滿足人們的日常生產(chǎn)和生活的需求，服務(wù)設(shè)施功能上的問題都嚴(yán)重影響和制約著居民的生活。

2.3 小區(qū)環(huán)境臟亂差

改造前的甘肅省隴西縣老舊小區(qū)是典型的破舊小區(qū)，小區(qū)并沒有正規(guī)和完善的物業(yè)部門。居住在小區(qū)低層的居民私自違規(guī)占用小區(qū)的后院和菜園等地方，便給在菜園里種菜、施肥，夏天臭味連天，嚴(yán)重影響了人們對(duì)生產(chǎn)和生活環(huán)境。除此以外，小區(qū)沒有完備的雨水收集的系統(tǒng)，雨水斗排水口布置的特別少，因此在下雨天的時(shí)候，小區(qū)的道路積水非常嚴(yán)重。此外，由于小區(qū)前期設(shè)計(jì)的時(shí)候，污水處理系統(tǒng)只能滿足當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)規(guī)范，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后現(xiàn)在房屋建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，再加之年久失修，管網(wǎng)老化和破損嚴(yán)重，因此，生活污水亂排的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境特別臟亂。

2.4 小區(qū)缺乏基礎(chǔ)設(shè)施

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，停車位不足已經(jīng)成為各老舊小區(qū)大都會(huì)面臨的問題，由于小區(qū)的停車位不足，使得本來就不是很寬敞的小區(qū)道路變得更加擁擠，小區(qū)的交通也變得非常糟糕。小區(qū)擁擠的交通已經(jīng)嚴(yán)重影響了居民的日常出行和生活，也存在嚴(yán)重的消防安全隱患。此外，甘肅省隴西縣老舊小區(qū)雜草特別多，尤其是小區(qū)公共綠地上的雜草叢生，小區(qū)里幾乎娛樂的地方，比如廣場。因此，小區(qū)的居民缺乏休閑和鍛煉的場所。

3 新棚改政策下的老舊小區(qū)改造的重要性

第一是新棚改政策下的老舊小區(qū)改造，可以關(guān)注到人們的日常生活中的基本的需求情況。對(duì)于目前的老舊小區(qū)來說，小區(qū)的道路有很多坑洞、有的地方?jīng)]有路燈、小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施不完善。這種問題都將嚴(yán)重影響人們的生活。當(dāng)然，除此以外，也存在小區(qū)內(nèi)居民私自占用消防通道等現(xiàn)象。如果這些問題不能及時(shí)得到有效的解決，會(huì)給小區(qū)居民帶來非常嚴(yán)重的安全隱患。通過對(duì)老舊小區(qū)改造和分析，我們能夠發(fā)現(xiàn)運(yùn)用科技的手段可以解決居民的生活問題，改善人們的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。

第二是新棚改政策下的老舊小區(qū)改造可以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造和諧的人際關(guān)系。在老舊小區(qū)改造的大環(huán)境下，綜合治理不僅能夠改善小區(qū)居民的生活環(huán)境、維護(hù)小區(qū)內(nèi)的秩序，而且還可以促進(jìn)人們生活水平穩(wěn)步提高。

第三是新棚改政策下的老舊小區(qū)改造可以提升城市形象，通過老舊小區(qū)改造能夠?qū)崿F(xiàn)和諧穩(wěn)定的城市建設(shè)，讓人們生活在更加良好的環(huán)境中，可以增強(qiáng)城市的基本活力，也可以帶動(dòng)小區(qū)周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

4 新棚改政策下的老舊小區(qū)改造的方法

4.1 落實(shí)業(yè)主改造政府補(bǔ)助政策

一是給老舊小區(qū)安裝電梯。對(duì)于一個(gè)老舊小區(qū)來說，大多沒有電梯的樓房。由于小區(qū)內(nèi)有許多老齡的居民，大家在上下樓梯的時(shí)候都非常不方便，因此，大家對(duì)老舊小區(qū)的改造的意愿都很強(qiáng)。因此，在這種環(huán)境下，和小區(qū)居民進(jìn)行充分的溝通可以為電梯改造提供一份非常有效的支撐。

二是業(yè)主獨(dú)立改造需要有一定的規(guī)則。在小區(qū)的居民進(jìn)行改造的環(huán)境下，可以由業(yè)主和施工單位協(xié)商小區(qū)改造的初步方案，并通過綜合考慮用地規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)和消防安全等因素，明確電梯后期在運(yùn)行和維護(hù)的過程中的相關(guān)內(nèi)容。并且在簽訂協(xié)議之后，經(jīng)由業(yè)主同意，辦理相關(guān)手續(xù)。

4.2 社區(qū)改造優(yōu)化管理

對(duì)于城市中的老舊小區(qū)來說，在改造的過程中面臨著許多相似的問題，但在不同社區(qū)的改造過程中也面臨著不同的問題。在小區(qū)改造過程中，要把小區(qū)的居民當(dāng)成主體部分，通過調(diào)查分析得到需要整改的問題。因此，在小區(qū)進(jìn)行整改之前，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人可以在社區(qū)舉辦活動(dòng)和座談會(huì)。為了保證小區(qū)環(huán)境的整齊干凈，小區(qū)內(nèi)的居民可以積極到參與小區(qū)改造活動(dòng)的過程中來，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造的全面優(yōu)化。而且，在調(diào)查分析的過程中，也可以通過問卷調(diào)查、實(shí)地調(diào)查和居民走訪等方式來獲得小區(qū)改造數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)分析并且結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，寫出一份有針對(duì)性的小區(qū)改造方案。

4.3 改善綠化和環(huán)境

老舊小區(qū)的改造正在進(jìn)行中，改造的過程中，綠化工人們給每一個(gè)綠地都進(jìn)行了一次大掃除，清掃了綠地上的雜草和枯樹葉，并且拆除了小區(qū)中間圍墻，欄桿，還拆掉了部分占用綠地的設(shè)施，還確定了需要補(bǔ)充種植的植物種類，把植物缺株比較嚴(yán)重的種類進(jìn)行了補(bǔ)充，由于過去老舊小區(qū)的植物種類沒有層次感，大都比較單調(diào)。因此，在此次改造過程中，添加大小灌木叢的植被，可以讓綠地的面積更加多一些。在經(jīng)過了這一系列的改造之后，老舊小區(qū)的環(huán)境明顯發(fā)生了改善，不同種類的植物使得植被的層次感更加分明，反而達(dá)到豐富綠化的水平，并且在以后改造別的小區(qū)的過程中，也可以借鑒此次小區(qū)的改造經(jīng)驗(yàn)，給后面的小區(qū)改造留下樣板。希望在小區(qū)改造的過程中，遇到什么問題都積極去解決，這樣才能達(dá)到老舊小區(qū)改造的真正目的。

5 結(jié) 語

文章首先闡述了甘肅省隴西縣老舊小區(qū)的現(xiàn)狀和目前存在的一些問題，給出了新棚改政策下的老舊小區(qū)改造的重要性，根據(jù)這些問題，文章提出了一些新棚改政策下的老舊小區(qū)改造相對(duì)有效的方法。總之，在目前老舊小區(qū)改造的階段里，城市建設(shè)和規(guī)劃者首先需要按照政策要求和內(nèi)容來辦事。并且，通過科學(xué)、合理的城市規(guī)劃目標(biāo)和要求對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，從而可以滿足小區(qū)居民日常生活的基本要求，最終可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)安全宜居的目標(biāo)。同時(shí)，在改造老舊小區(qū)的大環(huán)境下，重點(diǎn)投入公共建設(shè)資金，完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能，為大家創(chuàng)造一個(gè)適合居住和生存的空間，維護(hù)小區(qū)的設(shè)施功能，為小區(qū)的城市化發(fā)展提供一個(gè)穩(wěn)定的保障。