老舊小區現狀及改造思路探索

蔣賽百 孫 超

(1.山東城市建設職業學院，山東 濟南 250103；2.同圓設計集團有限公司，山東 濟南 250103)

老舊小區作為城市化建設過程中的重要因素，其改造情況將直接影響我國城市化建設的腳步。因此，需要積極總結現階段老舊小區改造過程中存在的問題，并針對相關問題提出合理的改造思路與改造建議，確保我國老舊小區改造工程可以順利進行。

1 近年來我國老舊小區改造情況

從住建部數據進行分析，我國需要改造的老舊小區數量為17萬個。截至2020年，仍有5.96萬個重點城市20年以上的老舊小區需要改造，其中，老舊小區數量排名前三位的為上海、成都和北京。這三個也是我國經濟發展水平較高的城市，居住在這類城市中的人們具有更高的生活品質要求，因此，加快老舊小區改造進程已經成為我國城市化建設的必然要求。

2 現階段老舊小區改造過程中存在的問題

2.1 配套設施老化問題

相對于一些老舊小區來說，由于其建造時間較久，使用年限較長，小區內的一些配套設施因長時間使用造成一定程度上的磨損，老化嚴重，對小區內居民的生活質量帶來了一定影響。而隨著我國社會經濟不斷向前發展，人們對于居住環境以及生活質量的要求也越來越高，現有的一些老舊配套設施不能很好的滿足人們的日常生活需求。因此，在進行老舊小區改造工作時，需要關注到小區內現有的一些配套設施，對其進行更新改造，為小區居民提供一套完整的健身設備以及一些休閑娛樂場所，例如：籃球場、小廣場等。除此之外，還應增加小區綠化率，只有達到一定的綠化率，才能為小區居民提供一個清新舒適的居住環境，增加人們的愉悅心情。然而，從現階段的實際改造情況來看，在舊小區改造過程中可以發現，老舊小區在進行建設時，受時代建筑技術、建筑材料、建筑理念的影響，只是從簡單層面保障了人們的基本生活需求，并沒有綜合性地考慮人們更深層次的生活需求。例如，在以往建造小區時，6層以下的住宅樓沒有配備電梯，這給居住在較高樓層的老年居民的日常出行帶來了一定不便，在我國老齡化人口形式背景之下，為老舊小區安裝電梯的想法得到越來越高的呼聲。除此之外，在一些小區中有一些老舊的市政網，其在小區內的分布情況比較復雜，一些后接線路甚至直接暴露在窗外，這不但使小區整體環境看起來臟亂，還可能給居民的日常生活帶來安全隱患。

2.2 房屋本體質量問題

近年來，我國改革開放、創新發展的成效越來越顯著，多個領域邁入了更高階段的發展空間，其中，我國建筑業與房地產行業成為國家經濟發展的新秀部分，逐步占據經濟主導位置，成為經濟發展的支柱產業。與此同時，伴隨著其他行業的發展，越來越多的高新科技技術廣泛應用在建筑領域與房地產行業，新的建筑思想、建筑理念。建筑設備、建筑材料等層出不窮，愈來愈多的新建小區林立城市中，城市區域的土地利用率逐年提升，小區綠化面積也逐年增大，其建筑造型也越來越美觀，在更大程度上滿足了人們的居住舒適度及滿意程度。然而，仍然存在眾多老舊小區，其外部建筑造型不切合現代人的審美觀念，建筑使用的技術及材料也逐年突顯出各種問題。當前建筑行業倡導綠色環保建筑理念，但是許多老舊小區的后期保溫大多采用泡沫板作為保溫材料，違背了低碳綠色建筑理念，甚至存在部分并沒有采取保溫措施的老舊小區，這在一定程度上增大了居民生活的用電量，加大了二氧化碳的排放量。部分老舊小區其防火性能也并不符合國家建筑標準，考慮到眾多老舊小區的保溫材料均是泡沫板，而它屬于易燃物品，在發生火災時，在一定程度上加快了火勢的蔓延。除此之外，許多老舊小區的消防設施建筑不完善，這也給居民的日常生活埋下了一些安全隱患。

2.3 常駐居民觀念問題

從現階段的實際改造情況來看，部分居民對于舊小區改造還沒有一個明確思想上的認識，其想要享受舊小區改造后給生活所帶來的便利，但又不想為此付出費用。認為舊小區的整體環境較差，配套設施老化，是建設單位的問題，應由建設單位出具改造費用。還有一些小區，其物業費收繳較為困難，存在很多居民認為小區設施不完善，不愿提交物業費。而物業收不到物業費，沒有改造資金，也就導致物業管理的費用投入較低，從而導致一個惡性循環，居民嫌棄小區配套設施不足，不交物業費，物業沒有足夠的資金來改造小區環境，久而久之，就形成了一種僵持狀態，從而使問題很難得到解決。

2.4 供應資金來源問題

在開展老舊小區改造工作時，資金來源主要包括以下三方面：①使用住宅公共維修基金。使用此類專項基金具有一定的規范要求，通常來說需要達到某一固定比例的居民同意人數后，才可以進行基金申請。在這一過程中，還存有一個問題，那就是近年來專項資金的額度處于一個下降狀態，往往很難滿足當下老舊小區改造的資金需求，這就需要居民住戶補交一部分專項基金，然而這一工作又很難得到普遍認同。②居民出資。由于改造工程需要的資金數額較大，僅僅依靠居民出資是很難負擔的起的，因此，這種改造資金來源往往不被采用。③產權單位出資。從我國現階段的宏觀政策上來看，國家已經將物業費直接發放到職工手里，同時倡導“三供一業”社會化委托。這是促進居民由自主管理向社會化管理轉變。

3 老舊小區改造思路探索

開展小區老舊改造工作主要是從兩方面出發，一，是小區內現有居民的觀念意識。想要更好地開展舊小區改造工作，首先要獲得小區居民的認可。相關改造機構及人員可以借助社區或是物業這些存在于居民身邊的組織機構，來開展相關的宣傳工作，從而引起現有居民對于老舊小區改造的認識，明確其主人翁的地位，提升居民的主動性。讓居民清楚地意識到在享受舊小區改造帶來的便利生活的同時，也要承擔一定的責任與義務。具體包括：主動按時提交物業費或其他相關費用，維護小區內公共設施以及愛護小區公共環境等。明確居民的責任與義務，共同建造美好社區；二，是舊小區改造的資金來源問題。任何一項工程想要順利完成，都需要有足夠的資金作為基礎，近幾年，我國正在開展現有舊小區的數量摸排工作，了解其改造需求。從摸排數據上來看，現階段我國存在的需要改造的老舊小區的數量很多，整體改造形式比較嚴峻。因此，相關改造人員需要明白舊小區的改造需求以及改造方向，盡可能地使舊小區改造向社會化的道路上發展。這就需要打破舊小區現有的惡性管理循環狀態，適當地進行一些基礎設施改造。老舊小區改造是推動我國城市化建設的一個主要阻礙因素，只有做好老舊小區改造工作，才能從根本上提高居民的生活質量，讓更多的人過上幸福的生活。

4 結 語

綜上所述，隨著我國社會經濟不斷發展，城市化建設速度加快，老舊小區改造的問題也越來越明顯。很多城市的老舊小區存在的問題都還尚未解決，居住于老舊小區的人們生活質量得不到提升，從而在一定程度上限制了我國城市化發展。所以，我們必須要研究出關于老舊小區改造的合理思路，既是為了推動我國開展城市化建設，也是為了提高我國居民的生活幸福感。