不動產(chǎn)繼承登記難題解決的邏輯進路

馮 濤

(焦作市不動產(chǎn)登記中心，河南 焦作 454000)

1 繼承登記面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)

繼承登記是指繼承人或受遺贈人在被繼承人或遺贈人死亡后，不動產(chǎn)登記機構對其繼承的不動產(chǎn)辦理權屬登記的程序。基于繼承關系本身的復雜性和不確定性，1991年實行的司法部、建設部《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(以下簡稱《聯(lián)合通知》)規(guī)定，繼承人或遺贈人繼承房產(chǎn)的，需要向房地產(chǎn)管理機關出具公證處出具的“繼承權公證文書”。但自《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布施行之后，不管是理論界和實務界都對《聯(lián)合通知》的合理性基礎提出了質(zhì)疑，為順應學理和實務的時代發(fā)展，2016年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第14條取消了繼承登記需要強制公證的必要條件。但放棄繼承登記強制公證，完成法律整體邏輯自洽的現(xiàn)行法律并沒有解決不動產(chǎn)登記機構在繼承登記中遇到的難題，反而因為具有推定效力公證文書的缺失，導致繼承登記面臨著比以往更大的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

1.1 廢除繼承登記強制公證制度的原因

在討論這個問題前，必須強調(diào)的是從比較法上來看，域外的不動產(chǎn)權變動過程中廣泛存在公證機構的身影。以大陸法系的代表國家法國和德國為例，兩國均要求在變動不動產(chǎn)登記時需提供相關公證文書。公證制度對整個不動產(chǎn)登記發(fā)揮著不可估量的重要作用。公證機關出具的公證文書在不動產(chǎn)登記過程中實質(zhì)上起到了一個實質(zhì)審查作用，登記機關據(jù)此直接進行登記變動，可以兼顧登記結果的準確性和登記工作效率。

相較于其他登記而言，繼承登記存在著單方登記、當事人范圍不確定、登記內(nèi)容可能存在爭議等問題，《聯(lián)合通知》正是考慮到繼承登記自身的復雜性才規(guī)定了繼承登記強制公證制度，可以說這一制度是具有相當?shù)默F(xiàn)實基礎的。但是該制度在實際操作的過程中卻產(chǎn)生了無法調(diào)和的問題。

首先，《聯(lián)合通知》和其上位法《不動產(chǎn)登記暫行條例》與《物權法》的規(guī)定相沖突，后者并未要求申請人在繼承登記中必須提供公證文書；其次，公證費用和公證服務的不一致性也導致繼承登記的申請人怨聲載道，公證機關在利益的驅(qū)使下更喜歡法律關系簡單的繼承公證，對于公證內(nèi)容、繼承關系復雜的繼承公證申請，公證機關一方面收取高額的公證費用，一方面為規(guī)避風險將申請的所有工作全部轉嫁給申請人，這無疑增加申請人的抵觸情緒。

正是基于上述原因，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》廢除了《聯(lián)合通知》的繼承登記強制公證制度，是否辦理繼承公證由繼承登記申請人自己選擇。

1.2 登記機構面臨公信力缺失的風險

如上所述，公證對于不動產(chǎn)物權變動登記具有重大價值，尤其在繼承登記中，繼承或遺贈的證明材料和法律關系十分復雜，相較于不動產(chǎn)登記機構法律專業(yè)能力的孱弱，公證機構可以最大限度地發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢。公證機關在此過程中扮演了實質(zhì)審查的重要角色，對于保證登記機構登記結果的準確性有著莫大的幫助。

取消繼承公證的強制性意味著，在繼承登記的辦理過程中，沒有公證機關為登記結果的準確性負責，所有審查義務均由不動產(chǎn)登記機構承擔。不動產(chǎn)登記機構既要保證在法定期限內(nèi)完成繼承登記，又要保證登記結果的準確性。而不動產(chǎn)登記機構一方面行政服務資源有限，另一方面法律專業(yè)能力較為孱弱，實踐中很少有登記機構可以兼顧登記的效率和準確性。一旦出現(xiàn)繼承登記錯誤，登記機構大概率就會被卷入糾紛承擔賠償責任，就算登記機構能夠舉證證明自己盡到形式審查義務，免除責任承擔。但因為錯誤登記導致登記機構公信力降低的客觀事實卻是很難扭轉的，不斷出現(xiàn)的錯誤繼承登記不僅會逐漸侵蝕登記機構的公信力，而且也會大大影響被繼承財產(chǎn)在市場中的流轉，有影響整個社會經(jīng)濟發(fā)展之虞。

綜上所述，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第14條的規(guī)定看似解決《聯(lián)合通知》存在的問題，給繼承人提供了更多的選擇，看起來更為合理。但該條規(guī)定又造成了新的疑問，即僅僅通過形式審查顯然不足以保證繼承登記結果的準確性，那如何保證不動產(chǎn)登記機構的社會公信力不受影響。可見，圍繞繼承登記問題并沒有因為《實施細則》第14條的規(guī)定而塵埃落定，還需要進一步分析解決。

2 繼承登記難題的成因分析

2.1 繼承登記復雜性與審查性質(zhì)的不匹配

相比較其他不動產(chǎn)登記，繼承登記具有單方登記、當事人范圍不確定和登記內(nèi)容可能存在爭議等特點，這意味著繼承登記需要審查的主體更加廣泛，需要審查內(nèi)容也更加繁瑣。在繼承登記的過程中，如果審查機構僅履行形式審查義務，不對當事人提供材料的真實性予以審慎審核的話，就會很容易產(chǎn)生虛假登記的問題。也就是說，基于繼承登記本身的復雜性，需要不動產(chǎn)登記機構對其進行實質(zhì)審查。

但我國現(xiàn)行法律規(guī)定卻將不動產(chǎn)登記機構的審查職責限定為形式審查。其實對于不動產(chǎn)登記機構審查義務的性質(zhì)，學理上和實務中均有不同的看法。有學者從可行性和法理基礎出發(fā)，認為既然不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人也只是被推定為權利人，允許相反證據(jù)推翻，那對登記機構可以實質(zhì)審查義務，要求其必須保證登記人與實際權利人相一致顯然是前后矛盾的，故登記機構的審查性質(zhì)只能是形式審查；也有學者認為，既然相關法律已經(jīng)賦予登記機構實地查看不動產(chǎn)的權利，那登記機構的審查性質(zhì)就更接近于實質(zhì)審查。實務中的主流觀點則是形式審查為主，實質(zhì)審查為輔，只有在特殊情況下登記機構才有實質(zhì)審查的義務。上述觀點各異，也各有合理性基礎。但單從法條文義和現(xiàn)實情況兩個角度來看，登記機構承擔的只能是形式審查義務。

一旦明確登記機構的形式審查義務性質(zhì)，就可以清楚地了解我國繼承登記難題形成的原因。事實上，繼承登記復雜性與形式審查義務的不匹配就是導致繼承登記難題形成的原因之一。繼承登記客觀的復雜性意味著繼承登記需要實質(zhì)審查來保證登記結果的準確性，但現(xiàn)行法律卻將不動產(chǎn)登記機構審查義務限定為形式審查，這無疑會嚴重影響登記機構的社會公信力。而且從經(jīng)濟分析上來看，這意味著一個被不動產(chǎn)登記機構確認繼承登記的不動產(chǎn)在進入市場交易后，登記機構出具的繼承登記并不足以打消買受人對登記人是否為不動產(chǎn)真正權利人的疑慮，一旦繼承登記有誤，買受人必然被卷入到訴訟中去，就算買受人在訴訟中依據(jù)善意取得制度最終保住其所購買的不動產(chǎn)，高額的訴訟成本也是買受人不能承受之重。更何況買受人還面臨錢房兩失的巨大風險。基于趨利避害的價值判斷，買受人或選擇從其他渠道確認登記結果的準確性，或放棄購買該不動產(chǎn)，這顯然會客觀導致整個社會交易成本的增加，不利于社會整體經(jīng)濟的發(fā)展。

2.2 證明責任的不合理分擔

繼承登記復雜性與形式審查義務的不匹配造成的問題畢竟可以通過公證機關扮演實質(zhì)審查義務角色予以解決，這也是《聯(lián)合通知》確立繼承登記強制公證的現(xiàn)實基礎。在現(xiàn)行廢除強制公證制度的大背景下，尋找強制公證的替代方案尤為重要，那就需要探尋繼承登記難題的真正原因。

繼承登記難題的真正原因?qū)嵸|(zhì)上是繼承登記申請人和潛在的利害關系人權利義務的不合理分擔。繼承登記最大的特點就是當事人的范圍不確定，除了已知的登記申請繼承人，還有潛在的法定繼承人或受遺贈人。但現(xiàn)行法律要求辦理繼承登記的所有證明材料均應由申請人提供，一方面申請人單方提供證明資料可能會存在虛假登記，損害潛在利害關系人的利益，但另一方面這也會大幅加重申請人的證明責任和登記機構的審查義務。如果將一部分證明責任分配給不認可登記申請的潛在利害關系人，由潛在的利害關系人對登記申請?zhí)岢霎愖h，和登記申請人形成對抗，這種情形下等同于登記機構將實質(zhì)審查義務轉移給了潛在的利害關系人，一旦有他人對登記申請?zhí)岢霎愖h，登記機構就可以中止該登記申請的辦理，待雙方通過訴訟或仲裁等手段解決爭議后再行處理。這樣一來，不需要公證也能保證繼承登記的準確性，絕大部分的繼承登記難題均迎刃而解。

可見，合理配置申請人和其他當事人之間的證明責任，促使其他當事人積極行使異議權利，將最大限度地保證繼承登記的妥善辦理。

3 繼承登記難題的破解之道

3.1 繼承登記公示催告制度的借鑒

有學者主張參考我國臺灣地區(qū)，在《民法典》中建立繼承登記的公示催告制度，合理的分配繼承登記申請人和潛在利害關系的權利義務。在申請人向登記機構申請繼承登記后，通過公示催告制度督促潛在的對繼承登記有異議的利害關系人知悉繼承登記的事實，及時行使異議權利，通過提交相關證明材料，阻止申請人不正確的繼承登記。這一制度實質(zhì)上把不動產(chǎn)登記機構的實質(zhì)審查義務轉嫁給了被繼承人的潛在繼承人、受遺贈人和債權人，通過申請人和潛在利害關系人的對抗，明晰事實，保證繼承登記的準確性，同時也避免了潛在利害關系人以登記結果錯誤為由起訴不動產(chǎn)登記管理機構的情況發(fā)生。該制度雖然具有相當?shù)暮侠硇裕睹穹ǖ洹穼Υ瞬⑽椿貞?/p>

3.2 政府購買公證服務

既然《民法典》沒有回應公示催告制度，現(xiàn)行法律下由公證機關代替登記機構對申請材料進行實質(zhì)審查依然是保證繼承登記結果準確性，維護登記機構公信力的最佳方案。廢除繼承登記強制公證后，如何探索出一條讓當事人自行選擇公證制度的道路是現(xiàn)行法律下解決繼承公證難題的關鍵。實踐中一些地市不動產(chǎn)登記機構通過自行委托公證機構對繼承申請事項調(diào)查取證并承擔所有費用的方法，繼續(xù)發(fā)揮公證機關不可替代的作用，所產(chǎn)生的委托費用由登記機構列入年度專項費預算。這種做法在與上位法保持一致和不增加申請人經(jīng)濟負擔的前提下，保證了登記機構登記結果的準確性和工作效率，殊值推廣。

2020年正式實施的《政府購買服務管理辦法》及其配套的指導性目錄明確規(guī)定“見證及公證服務”屬于政府購買公共服務的范圍。這也為政府購買公證服務的做法提供了足夠的法律政策支持。推廣政府購買公證服務方式是現(xiàn)行法律下解決繼承公證難題最有效的方式。

4 小 結

綜上所述，在法律上取消繼承登記強制公證制度是為了避免下位法架空上位法的尷尬情況發(fā)生，維護整個法律體系穩(wěn)定的必然結果。但取消該制度的社會效果卻是喜憂參半，一方面它將申請人從費用高昂且繁瑣的公證服務中解脫出來，賦予申請人自我選擇權，更加科學合理；另一方面缺少繼承公證文書這一實質(zhì)審查程序，會極大影響登記結果的準確性。《民法典》對解決實質(zhì)問題的公示催告制度并未回應，推廣政府購買公證服務，繼續(xù)發(fā)揮公證機關實質(zhì)審查作用是現(xiàn)行法律下破解繼承登記難題的最佳方案。