征地拆遷中土地使用價值的補償問題

白鐵英

(黑龍江省齊齊哈爾市土地儲備地產中心，黑龍江 齊齊哈爾 161005)

在經濟高速發展的背景下，城市化進程與傳統改造活動出現了快速推進的趨勢。為了達到建設目標，需要通過征地拆遷的方式，獲得土地資源的使用權。然而，進行征地拆遷的過程中，經常會出現各式各樣的問題，導致雙方出現爭執，對建設進度造成負面影響。因此，需要分析征地拆遷土地使用價值補償存在的主要問題，并提出對應的補償機制，達到良好的處理效果，為以后的進一步建設提供重要的參考信息。

1 征地拆遷中土地使用價值補償存在的主要問題

1.1 補償主體模糊

在征地拆遷過程中，存在補償主體過于模糊的問題。根據相關法律條例規定，政府在進行征地拆遷的過程中，可以利用行政方式收回所有人的土地使用權。但是，需要給予所有者一定程度的補償。因此，根據這一條例可以認為，政府在征地拆遷的過程中屬于補償主體，需要繼續開展相關工作。然而，隨著相關法律的進一步推出，當前相關條例規定拆遷者需要對被拆遷人提供對應的補償。在這種情況下，拆遷者成為了補償行為的主體[1]。這一規定差異導致主體的界定出現了模糊問題，間接導致大量的條件爭議，不利于征地拆遷的進一步開展。

1.2 審批程序不清晰

在征地拆遷的審批過程中，相關條例規定，為了保障城市的基礎規劃，舊城區改造工程有權利對土地使用的權限進行適當的調整。土地管理部門在經過上級允許后，可以按照法律規定收回土地的使用權利，并基于對應的補償。如果需要提前收回土地使用權，應當按照其基本年限與土地開發的狀態，規劃補償規模。但是，相關條文中對拆遷土地審批的程序界定相對較為模糊，沒有明確土地使用的基礎權限與處置決定，對征地拆遷的工作效果造成了負面影響。

1.3 土地使用價值淡化

1.3.1 土地使用價值與房屋價值被混淆

在我國法律規定內容中，針對房屋的產權主要包括土地使用權與房屋使用權兩個分類，其使用價值也需要根據這兩部分進行界定。當前，我國房地產市場化進程逐漸加快，土地使用的價值相較于房屋價值出現了大幅上升。然而，當前我國補償執行內容中，沒有明確土地本身的價值地位，只通過象征性補償的方式，商定了征地拆遷。法律法規普遍強調拆遷方應當對被拆遷方進行土地使用價值補償，但是在實踐過程中往往僅針對房屋價值進行了補償，混淆了二者之間的概念。

1.3.2 土地使用價值評估不合理

通常情況下，針對土地使用價值的補償評估需要根據政府的貨幣基準價格進行適當規劃，開發商具有一定程度的操作空間。在進行評估的過程中，通常沒有考慮土地使用價值，僅僅針對房屋所有權進行了計算。同時，在補償過程中，也沒有針對土地取得方式、剩余年限、使用權合法性進行評估，導致出現了大量的執行問題[2]。同時，由于土地使用權價值被忽視，因此政府公布的貨幣補償指導價格無法體現土地本身的使用價值，導致被拆遷方陷入了嚴重的劣勢，引發了大量的矛盾問題，不利于征地拆遷的正常進行。

2 征地拆遷中應當采用的土地使用價值補償機制

2.1 應用合理的土地使用價值補償計算方法

2.1.1 土地價值計算

土地使用權的價值應當由土地與房屋建筑兩方面組成，在分析使用價值的過程中，如果地租與使用價值差距較大，便證明剩余年限較長，相關價值便會越高。通過這一概念，便可以明確土地使用價值相當于土地所有價值的94%。

2.1.2 土地使用價值補償

如果征地拆遷需要采取以舊換新的形式進行，便需要分析被拆遷方在土地使用價值方面出現的經濟損失級別。對被拆遷方而言，土地本身的價值來源于開發商對使用若干年后的經濟補償。因此，可以看出，以舊換新的方式在房屋方面的收益遠遠低于土地使用價值方面的損失。我國土地使用權登記僅包括房屋的面積以及居住的面積情況，沒有考慮土地使用價值的相對比例，對被拆遷方的財產保護力度較差。以舊換新的方案表面上土地使用面積沒有發生改變，但內在的土地使用價值已經出現了較大的損失。因此，為了完善對應的補償機制，應當明確規定土地使用價值的基礎形式，并針對其比例之和進行適當的計算。如果沒有經過協商或沒有征得被拆遷方的統一，不得對土地使用價值進行擅自更改。通過這種方式，能夠有效保護被拆遷方的土地使用價值補償權利，避免出現不良侵占問題，達到良好的財產保護目標，有利于進一步規劃土地使用權補償的基礎流程，實現最佳建設效果，為征地拆遷工作打下堅實基礎。

2.2 明確劃撥土地與出讓土地使用價值補償區別

為了解決征地拆遷中土地使用價值補償的相關問題，應當明確劃分土地與出讓土地使用價值的補償區別，盡可能保護被拆遷方的利益。在我國，土地使用價值包括兩種主要形態。第一種形態為土地使用權出讓后，由于公益的相關需求，進行行政劃撥而形成的土地使用權利。這一價值出于公益性特征，除相關條例特殊規定的部分以外，土地使用權不能再次進入市場。如果相關使用人員轉讓該權利，則需要認定此行為者無法再次利用該土地，公益性行為已經進入結束狀態。在這種情況下，國家需要收回土地另行處理。第二種形態需要在有償出讓土地使用價值前，無償取得該土地的遺留權利。按照相關形成方式的差異，可以分為行政與法律規定兩種[3]。因此，為了改善征地拆遷的效果，應當明確劃撥與出讓土地的價值補償差異，并合理區分兩種補償形式，實現最佳處理目標，為以后的進一步發展打下堅實基礎。此外，還應當明確，劃撥方式取得的國有土地也需要具有對應的土地使用價值，不可看作無償取得，必須在征地過程中得到對應成本，并明確開發成本，達到組成土地價值的效果。

2.3 革新土地使用價值補償的法律機制

在征地拆遷土地使用價值補償的過程中，應當從公共法律角度出發，革新原有的補償制度，盡可能規范拆遷過程中出現的亂象，達到良好的補償效果。通過規定相關法律制度，能夠有效規避拆遷過程中針對土地使用價值補償出現的問題，有利于提高征地拆遷的效率。當前，應當設立針對性法律，約束土地征收的問題。隨后，再出臺相關征收標準化制度，明確土地使用價值的補償方法。原有的土地管理與城市拆遷條例中，沒有針對土地征收的相關價值補償措施進行規定，導致后續的工作流程中出現問題，嚴重削弱了征地拆遷的效果。為了解決這一情況，需要將土地使用價值補償制度上升到管理法案的級別，并制定合適的征收標準，規范拆遷行為，實現良好的土地使用價值補償目標。此外，在新機制執行的過程中，還應當收集存在的不良問題，進一步強化整體反饋效果，降低后續出現的負面補償影響，實現良好的發展目標，為城市規劃提供有效的建設動力。

3 結 語

在征地拆遷過程中，土地使用價值補償問題屬于較為關鍵的部分之一。為了達到良好的實施效果，應當采取有效的措施，完善使用價值補償體系，達到良好的工作目標，為以后的建設與發展打下堅實基礎。