融創服務：以內生外拓實現物管企業高質量發展

劉蕾

隨著我國城鎮化進程持續推進，房地產逐步進入存量市場，在人們追求美好生活的需要下，物業管理行業迎來發展機遇期，其轉型升級的時機日益成熟。而2020年的疫情大考，也得以讓行業價值被重新審視。

過去一年，我國物業管理行業在市場規模增長、多元化新業態探索、智慧服務創新等方面取得重大突破，大房企分拆物業板塊上市迎來熱潮。但一方面是企業密集型涌入，另一方面則有超六成物業股上市后跌破發行價。

而在分化加劇的市場環境下，融創旗下融創服務控股有限公司（以下簡稱“融創服務”）卻保持了業績穩定向好。或許從其在3月11日發布的2020年度業績報告中，可以一窺究竟。

三大板塊穩步增長 規模效應凸顯?

融創服務2020年度業績報告顯示，2020年融創服務實現營業收入約46.23億元，同比增長約63.5%;毛利12.75億元，同比增長達到77%，毛利率約為27.6%;扣除一次性上市開支影響后，全年實現歸母凈利潤約6.20億元，同比增長129.8%;凈利潤率達13.5%，較去年的9.5%提升4個百分點。

其三大業務板塊，物業管理服務、非業主增值服務、社區生活服務三大業務分別同比增長141.55%、6.38%、65.21%。而各業務板塊之間的相輔相成，也為企業降本增效提供了助力。以物業管理服務和社區生活服務為例，兩項業務的毛利率相比去年分別增長了9.8個百分點和11.7個百分點。

其中，物業管理服務占據絕對優勢，在集團總收入占比達60%。這和融創服務“在管面積”持續穩步增長有著密切關系。物業管理作為房地產領域的增值業務板塊，其在管面積越大，也就意味著業務增量越多。

依托母公司融創中國“地產+”的戰略布局和豐富的土儲資源，截至2020年底，融創服務在管建筑面積達1.35億平方米，同比增長155.1%;合約建筑面積達2.64億平方米，同比增長67.2%，若考慮與母公司未簽約的土地儲備面積，則將近4億平方米。

多渠道多業態 深耕核心城市?

從業務布局來看，不難發現，融創服務將重點放在了提升核心城市的市場占有率。2020年，融創服務超過86%的合約建筑面積位于一二線城市，且在布局的一二線城市管理密度顯著高于行業平均水平。其中，杭州、重慶的單城合約建筑面積超過2000萬平方米。

而為更好地向多元化的綜合物業服務商轉型升級，融創服務也在聚焦布局非住宅物業領域，并通過收并購的方式，選擇有規模、高質量、能力互補的優質企業，以拓展自身的綜合競爭力。

2019年至2020年，融創服務相繼收并購成都環球世紀物業、開元物業。其中，前者的公司業態涵蓋高檔公寓、寫字樓、商業物業、會展物業和旅游度假區，后者的公司業態涵蓋城市公共物業、寫字樓、醫院、商業等。

因此，兩次大型收購案不僅大幅提升了融創服務的外拓影響力，同時也豐富了其管理業態，包括醫院、會展、政府機構、道路等非住新增合約建筑面積實現了大幅增長。

近年來，物業管理正逐步從昔日的房地產行業的業務衍生板塊，衍生為萬億元級的藍海市場。對于物業管理企業而言，如何在競爭趨向白熱化的市場環境下，保持高質量增長，這需要各企業結合自身情況，走出一條可持續發展的路子。融創服務作為融創中國分拆出來的物管業務板塊，在依托母公司穩健發展基礎上，在內生和外拓的資源高效整合下，如今正呈現出高質量、多業態的穩定增長勢頭。