辦公樓工程全生命周期造價控制

馮曉波

摘要：建筑工程項目是一項復雜系統(tǒng)的工程，為提升工程造價有效性，應將造價管理貫穿建筑工程建設始終，即應用全生命周期造價管理，對建設工程各個階段進行全程化、全方位、動態(tài)化造價管理，實現(xiàn)建設成本最小化，投資效益最大化，全方位保證建筑工程項目經濟效益。本文從全生命周期工程造價內涵與特點出發(fā)，以辦公樓建筑為例，探討全生命周期工程造價管理策略。

關鍵詞：辦公樓;全生命周期;造價管理

高效的造價管理應滲透工程建設的各個環(huán)節(jié)，即借助全生命周期工程造價控制模式，對建筑工程造價實施全程化控制與管理，確保造價管理覆蓋工程建設各個環(huán)節(jié)，從而規(guī)避工程建設資金風險，保障企業(yè)效益免受損失，助力企業(yè)實現(xiàn)有效控制成本、切實提升效益的目標。

1 建筑工程全生命周期造價控制內涵與特點

1.1內涵

全生命周期造價控制是對工程建設全過程進行造價管理的模式，這一周期從建設項目籌建設計到竣工交付的全過程，借助方案比選、價值工程、掙值分析等方式，基于對建設工程質量、進度、安全等的全面管控，全方位控制總投資成本，繼而實現(xiàn)降低工程成本，提高建設企業(yè)經濟效益的工程建設目標。

1.2特點

（1）全生命周期工程造價控制貫穿工程建設始終，即決策——設計——實施——竣工——運營使用等，也就是工程的整體生命周期。（2）目的是實現(xiàn)工程耗資最小化。（3）全生命周期造價控制在實際實施應用上主要是對生命周期內的造價進行分析與管理控制，其中造價分析指的是對工程生命周期內支出成本進行計算，在計算上通常應用折現(xiàn)造價方法，也就是將來的支出折算成當前的造價，生命造價分析多用于工程投資決策階段，誠然，造價分析也可應用于設計、施工、運營維護的環(huán)節(jié)，對全生命周期內的工程造價進行計算。（4）所謂全生命周期造價控制，屬于新型成本控制體系，并且可進行審查追蹤與自主控制。

2辦公樓工程全生命周期造價控制策略

2.1工程概況

某辦公樓工程為地上六層、地下1層，地上平面設計為“L”形，1層層高為4.8m，2-6層為4.3m，總高度26.7m，總面積為2.4萬m2。

2.2招投標階段報價

本工程采用策略報價方式，招投標階段，確定總價后，投標單位應用不平衡報價法計算報價，明確子項目報價，確保在不提高總價的前提下，實現(xiàn)最佳經濟效益。該工程中建設單位招標報價為6450萬元，在對施工圖紙的預算后，套用定額后計算得出造價為7310萬元，由此可見招標價較之實際工程造價減少了11.76%，倘若完全根據(jù)清單報價，隨之總價出現(xiàn)降低問題，中標后存在虧損風險。鑒于此，報價部門在對施工圖紙的分析及對工程的實際研究后，對招標工程量清單進行核對，對比預算與清單，并與建設單位進行協(xié)調溝通，做好現(xiàn)場勘查，提出更為科學合理的報價對策，基于不平衡報價法制定清單，其中涵蓋該工程建設的諸多內容，如土方、外裝修、分包、措施等。本工程主要針對如下三項施工內容實施不平衡報價。以土方開挖為例，土方開挖量上，清單給定量約為60000m3，實際勘查后估算量約為12000m3。鑒于此，在報價上，首先了解市場挖運土方價格，據(jù)調查當?shù)貑蝺r為32元/m3，此工程規(guī)模較大，施工場地面面積大，土方開挖后，施工場地內便可存土，回填土方量約6000m3，因此，土方單價可低報，并將其調整為6元/m3，并將其中的差個填補到其他子項目中，如鋼筋和砼項目中，這一清單節(jié)約收益大概為（60000-12000）﹡（32-6）=124.8萬元。

2.3合同簽訂

合同談判階段，可進一步約定不平衡報價部分。合同簽訂時，基于不平衡報價，合同談判團隊集中討論合同文本，對其中的某些內容進行約定。如，本工程中，對于土方量不確定的問題，在合同中標明，本工程為固定單價合同，其中工程量、技術措施費等以實計算。合同中還對如下問題做出約定，如，由發(fā)包人變更導致的工程量增加，要以現(xiàn)場工程部門工程量為根本依據(jù)，工程款的計算還要經過項目管理部門的審批，而后進行進度款的階段與變更工程款的計取。在工程變更上，對于合同中已有的價格，按照合同對合同價款進行變更;倘若合同中有與變更工程相類似的價格，則按照類似價格對合同價款進行變更;倘若合同中缺少適用性價格或類似變更價格，則根據(jù)當?shù)赜媰r依據(jù)制定綜合單價，明確變更價格。

2.4設計階段造價控制

通過優(yōu)化前期設計、提升設計質量有助于減少設計變更等問題，從而對工程造價進行有效控制。本工程在保證工程使用功能的基礎上，推行限額設計，從而對不合理變更進行有效控制。方案選擇初步設計，基于項目所在地，進行項目市場定位，確定辦公樓風格、定位用材用料、戶型配比、裝修檔次等，從而與工程項目定位相契合。設計中，設計人員要配合造價管理人員，對工程造價與工程技術的關系進行協(xié)調，在限額設計的基礎上，應用價值工程，實現(xiàn)造價控制與使用功能的有機統(tǒng)一。設計人員基于方案階段的成本概算，比較分析各專業(yè)的各類設計方案，提升設計水平。造價管理人員在成本管控上，可提供測算數(shù)據(jù)，據(jù)此提供設計優(yōu)化建議，實現(xiàn)最佳的成本管控效果。在設計優(yōu)化上，調動各部門、各專業(yè)工種的成本意識，如，設計階段，融入項目使用功能，結合項目定位開展優(yōu)化設計。設計階段基于方案要求確定基礎與結構選型，進一步達成成本管控目標。

2.5施工階段造價控制

完善施工交底。工程施工階段，在工作對接上，合同管理部門聯(lián)合造價管理部門與項目管理部門進行對接，合同條款交底，根據(jù)項目建設重要性對合同條款進行排序，安排項目管理部門探討落實，確保不平衡報價防范落到工程建設實際。如，施工組織設計上標明模板、腳手架位置，附加布局間距圖。如，本工程中變更南立面外墻，將其變更為干掛花崗巖，說服建設單位進行變更，并辦理簽證變更。（2）優(yōu)化現(xiàn)場布置。項目管理部門要基于施工現(xiàn)場實際布局，優(yōu)化布置施工材料堆放場地、機械設備、現(xiàn)場出入口、道路等，避免二次搬運導致成本增加。本工程現(xiàn)場布置上采取多項降低成本的方式，現(xiàn)場洗車時的布置上，針對項目土方車輛等出入過程中粘帶較多泥土，從而污染施工場地外的道路，對此，改變傳統(tǒng)的底板形式，本工程借助工字鋼進行對拼焊接，并將其制成排水溝，在其中嵌入水槍，在池內設置截水溝，鋼板焊接工字鋼，從而提升洗車池的適用性。待工程結束，回收工字鋼同時降低成本。（3）堅持“量價對比”。施工中，項目管理部門與造價管理部門逐月核對預算工程量與實際工程量，對工程量損耗進行嚴格把控。本工程中，嚴格控制人工、材料、二次結構施工等。對于勞務工程量推行多人核算機制，根據(jù)施工日記記錄，核對工程量。工程量準確后，簽認工程施工任務書。在主體施工中，對于其中的主要影響因素進行針對性控制，如在砼澆筑上落實成本簽票制度，商砼數(shù)量進行逐車逐票檢查，按照小票單據(jù)，根據(jù)分澆筑次數(shù)制定砼臺賬，分析對比商砼用量，厘清偏差，分析原因，及時糾正，減少損耗。

2.6竣工結算審核

招標文件、施工合同、設計變更、補充斜體等作為工程結算主要依據(jù)，在結算上要結合合同結算條款，完成工程竣工驗收后進行結算。此外，還要保證計算資料的完整，結算時計入獎懲金額，如，對變更項目結算進行重點審核。

3? 結束語

辦公樓項目工程造價的有效控制，應從拿地之初進行全生命周期的造價管控，優(yōu)化設計方案， 對施工中的材料、人力、機械、設備、維護等層面對工程造價進行控制，將造價控制融入工程建設全過程、各方面、各環(huán)節(jié)，助力建筑企業(yè)實現(xiàn)經濟效益與社會效益的雙贏。

參考文獻：

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