福州市中心城區公園綠地可達性對房價的影響?

譚文浩 陳婷婷 汪強斌 林 烽 黃燕玲 崔亞鴿 呂 梁 潘 輝,2

1 福建農林大學園林學院 福州 350002

2 閩江學院旅游系 福州 350108

改革開放以來, 隨著國內城市化進程的快速發展, 2018 年末城鎮化率己超世界平均水平[1]。 隨著人們對居住區環境質量要求的提高,城市公共設施服務也受到了極大關注。 城市公園綠地作為城市主要公共服務設施之一, 為人們日常生活提供游憩、 休閑等功能[2], 居住區與公園綠地的距離成為大眾選購住房的影響因素之一。 可達性通常是指從某一給定區位到達活動地點所克服空間阻隔的相對難易程度, 其相關指標有距離、 時間、 費用等[3]。 公園綠地的可達性對城市居民生活質量有較大的影響。 通過查閱國內外相關文獻的研究可知, 學者在公園綠地可達性的研究側重于其所產生的社會效益[4]、 城市中各類綠地對人口的服務水平和公平正義[5]、 不同類型綠地的可達性[6-7]和真實情況下的綠地可達性測量[8]等方面; 綠地可達性的計算方法主要有網絡分析法、 最小鄰近法、緩沖區分析法、 引力模型法和費用距離加權法[9]。 不同方法的測算都具有差異: 緩沖區分析法與最小鄰近法忽略了行進過程中的障礙;引力模型法和費用距離加權法未考慮到達目的地的真實路徑; 而網絡分析法將城市基礎設施網絡進行數字模型化, 模擬實際的城市交通狀況, 一些學者研究認為基于道路的網絡分析法較真實地反映了居民進入公園的過程, 對公園可達性的分析較為準確客觀[10-11]。 目前國內對房價的影響研究多集中在教育、 醫療、 小區環境、 商業中心等公共設施[11-13]方面, 而公園綠地可達性對房價影響的研究卻較少。 王松濤[14]采用最小鄰近法測算公共設施可達性, 研究得出重點高中、 球類場館、 綠地公園等公共服務設施可達性越好, 則商品住房價格越高; 楊俊[15]通過最小鄰近值測算城市綠地可達性, 分析得出城市綠地可達性對房價存在一定的影響;薛冰[16]基于POI 大數據, 也采用最小鄰近法測算公園可達性, 得出公園可達性對老工業區房價具有一定增值作用; 但是以上研究在可達性測量方法上均有一定欠缺, 且對不同類別公園綠地可達性對房價的影響研究暫屬于空白。

因此, 本研究網絡爬取住宅小區數據、 福州市城市公園綠地數據, 采用網絡分析法研究不同類別公園綠地可達性對住宅價格的影響,量化城市公園綠地交通可達性對居住區選擇的影響, 為未來城市居住區規劃和提升城市居民福祉提供一定的參考。

1 研究方法與步驟

福州市三環內區域涵蓋了倉山區、 鼓樓區、晉安區和臺江區, 是福州市人口最密集、 住宅小區建設數量最多、 城市化水平最高的中心城區, 也是公園以及交通路網等公共服務設施分布最密集的區域[17], 故選取福州市三環內為研究區域。

1.1 數據獲取

研究數據主要包括研究范圍內各大房價網POI、 公園綠地數據、 城市道路網絡數據, 獲取方式如下: 1) 爬取2019 年10 月安居客網站上福州市三環內的在售房屋的單價、 小區名稱、經緯度, 對數據進行清洗校正。 首先統計整理數據, 剔除錯誤數據, 對相同小區名稱和經緯度的房價相加求平均數代表該小區房價; 其次爬取58 同城、 趕集網、 房天下同區域房價信息進行比對, 對缺失數據進行補充; 最后將數據導入ArcGis10.5 中, 結合高分辨率遙感影像和百度在線地圖對數據進行空間校正, 刪除錯誤數據、 補充缺失數據, 共獲得716 個住宅小區樣本。 2) 根據《城市綠地分類標準》 (CJJT85-2017), 通過福州市園林局官網獲取福州市14 個綜合公園、 5 個社區公園、 5 個游園、 8 個專類公園和7 個帶狀公園[18](其中帶狀公園由于形狀、 設計特點, 單獨歸為一類進行分析) 通過實地手持GPS 對公園綠地實際出入口進行精準定位。 3) 通過2019 年高清遙感影像并參考《福州市城市總體規劃(2011—2020 年) 》, 將下載的遙感影像導入ArcGIS10.5 中進行人工目譯解譯, 獲取道路信息, 并將公園綠地位置導入進行數據補充。

1.2 建立數據庫構建網絡分析模型

根據ArcGIS 網絡分析模塊的要求建立各類公園綠地和道路網絡數據庫, 網絡模塊內中心、鏈、 節點和阻力等數據信息的處理可反映城市綠地(中心) 沿交通網絡在某一阻力值下(時間、 路程等) 的影響范圍。 利用ArcGIS 中“新建網絡數據集” 功能構建網絡分析的空間阻力模型, 建立服務區分析層, 通過設置道路時間阻力值(道路長度/通行速度) 生成事件點(住宅小區) 沿道路網絡到達時間阻力最低的設施點(公園) 所得到的最短路徑[19]。 公園綠地數據庫包括公園名稱、 面積、 入口等要素, 公園入口點構成網絡的設施點。 道路網絡數據庫包括道路線、 道路名稱、 道路等級、 通行速度和通行時間等要素, 以道路中心線為基準建立道路網絡線, 以打斷線的交叉點建立路口結點,模擬城市道路、 十字路口阻力為通過道路網絡所花費的時間。 根據民意抽樣調查設定居民的出行方式, 福州市居民出行以步行交通方式為主, 由于車行、 公共交通出行方式所需數據較難獲取, 故設定出行交通方式為步行, 速度5 km/h[20]。 在道路結點處設置0.5 min 的紅燈等待時間[21]。

1.3 計算住宅小區公園綠地可達性

基于ArcGIS10.5 Notwork Analysis 中的最近設施點工具, 以716 個住宅小區樣本點為事件點, 分別以公園綠地、 綜合公園、 社區公園、專類公園、 帶狀公園、 游園為設施點, 生成從住宅小區出發到達任一公園所耗費時間阻力值最低的最短路徑, 最短路徑耗費時間越少, 該公園的可達性越好, 故以網絡分析法中的最短路徑步行耗費時間作為公園綠地可達性量化指標。

1.4 綠地可達性與房價相關性分析

利用SPSS 軟件, 將研究區域內所有住宅小區到達各類公園綠地最短路徑所花費步行時間分別與小區房價進行相關性分析, 以清晰表達住宅小區的公園綠地可達性對房價的影響。

2 結果與分析

2.1 住宅價格空間分異

從圖1 可知, 福州市住宅小區空間分布總體呈現中心密集, 一環至三環小區分布逐漸稀疏的特征。 樣點分布最密集處位于鼓樓區西湖公園東側。 小區數量分布密度從高到低依次為鼓樓區、 臺江區、 晉安區、 倉山區。

圖1 福州市中心城區住宅小區空間分布

福州市中心城區平均房價為2.59 萬元/m2,最小值為1.00 萬元/m2, 最大值為8.92 萬元/m2,通過ArcGIS 對住宅小區房價進行反距離權重法插值分析。 由圖2 可知, 研究區內住宅小區房價主要分布在1.80 ～2.80 萬元/m2, 其次位于2.80～3.60 萬元/m2, 房價為1.80～3.60 萬元/m2的占據研究區面積50%以上; 總體房價分布特征為由中心往外減弱, 中心集中在鼓樓區, 這與鼓樓區作為福州市經濟最發達、 人口密度最大、 基礎配套設施最完善的行政區有關; 小區價格峰值則位于鼓樓區津泰街區, 小區住宅價格達到8.92 萬元/m2。

圖2 福州市中心城區住宅小區房價空間分異格局

2.2 公園綠地可達性分析

利用ArcGIS 的網絡分析模塊, 將所有公園綠地出入口作為設施點, 所有住宅小區點作為事件點, 在6 種情況下各生成716 條最短路徑(圖3)。 在對應公園綠地類別下, 將所有的最短路徑所花費時間進行相等間隔等級劃分, 對住宅小區的公園綠地可達性分為很好、 好、 一般、差、 很差5 個等級。

由圖3 可知, 住宅小區的各類公園綠地可達性等級總體一致, 都為中心高、 四周低, 與圖2 房價分布特征基本相同。 但各類公園綠地可達性“很好” 等級的住宅小區具體的分布位置又有所不同, 其中綜合公園可達性“很好”等級的住宅小區集中分布在鼓樓區及臺江區與晉安區交界處; 社區公園可達性“很好” 等級住宅小區集中分布在臺江區; 專類公園可達性“很好” 等級的住宅集中分布在鼓樓區; 帶狀公園可達性“很好” 等級住宅小區集中分布在臺江區及與鼓樓區交界處; 游園可達性 “很好” 等級住宅小區集中分布在臺江區。 而住宅小區的公園綠地可達性“很好” 等級相對更合理的各區都有分布, 可見, 福州市中心城區各類公園綠地分布較不平衡, 但是如果不考慮公園綠地類別, 單純從公園綠地整體分布來看,福州市公園綠地的分布又是較為均衡的。 從表1 可知, 住宅小區到達專類公園的可達性最好,住宅小區達到77.65%; 第二是綜合公園, 住宅小區達到67.88%, 接下來依次為帶狀公園和社區公園; 游園綠地最低, 主要是由于研究區內游園數量過少, 僅為3 個。 而從公園綠地整體看, 公園綠地可達性好的住宅小區達到95.39%, 說明福州市整體住宅小區的公園綠地可達性較好。

圖3 福州市中心城區住宅小區公園綠地可達性等級

從行政區看, 住宅小區的公園綠地可達性最好的區域為臺江區, 等級“好” 及以上的占比在各類公園綠地中都較大, 該區域到達各類公園綠地都較為方便; 其次為鼓樓區; 這是由于臺江區、 鼓樓區開發較早, 基礎設施建設較為完善, 人口較為集中。 而倉山區和晉安區建設較為滯后, 城市公園綠地建設仍需加強規劃。

2.3 綠地可達性對房價的影響

最短路徑花費時間越少, 即代表住宅小區的公園綠地可達性越高。 將住宅小區房價與對應到達公園最短路徑步行花費時間導入SPSS 中進行雙變量相關性分析, 分析結果如表2 所示:不同類型的公園綠地對福州市中心城區的房價影響為專類公園＞綜合公園＞游園＞帶狀公園＞社區公園。 專類公園可達性與住宅小區房價相關性最高, 即步行到達時間越短, 住宅小區房價越高。 福州市中心城區8 個專類公園與西禪古寺、 烏山歷史風景區、 于山風景區等均為福州市著名的歷史文化景區, 能代表福州形象, 且都免費開放, 居民趨于選擇景色和文化底蘊均較好的綠地。 相關性次之的為綜合公園, 福州市中心城區綜合公園數量最多、 服務最廣, 并且綜合公園綠地面積大、 內容豐富, 適合開展各類戶外活動, 具有完善的游憩和配套管理服務設施等優點[21-22], 加之福州近年來對綠道(如福道) 串聯綜合公園的建設讓更多的公園服務于城市居民的日常生活, 從而對房價產生了較為明顯的影響。 游園、 社區公園對房價也有一定的影響, 但相關性系數絕對值較低, 這是因為其數量少、 規模小, 未能形成較大的服務影響面。 社區公園在鼓樓區僅分布2 個, 其余都分布在三環線, 同樣導致相關性較低。 帶狀公園的可達性與住宅價格相關性最低, 這是由于福州市帶狀公園建設相對滯后, 功能單一、 品質較低, 且位置多局限于水體旁, 住宅小區相對較少, 因此, 帶狀公園需加強建設。

表1 各行政區內住宅小區的公園綠地可達性等級數量占比

表2 福州市中心城區雙變量分析結果

3 結論與建議

本文以福州市中心城區為研究對象, 利用ArcGIS 與SPSS 對福州市中心城區住宅小區可達性與房價的相關性進行研究, 得到以下結論:1) 福州市中心城區的住宅小區從一環至三環分布密度逐漸降低。 2) 福州市中心城區住宅小區房價呈現中心高、 四周低的特征。 3) 福州市中心城區綠地可達性最好的為專類公園, 游園最差; 研究區內4 個行政區中公園綠地、 綜合公園、 專類公園, 帶狀公園和游園可達性皆最好的住宅小區都位于鼓樓區, 福州市中心城區整體的住宅小區公園綠地可達性處于較好水平。4) 到達公園綠地步行時間與房價為顯著性相關, 住宅小區到達公園綠地時間越短, 住宅小區的房價則越高。 5) 專類公園對房價的影響最大, 綜合公園次之, 社區公園相關性最差, 社區公園和游園由于地理位置和數量原因導致相關性較低, 帶狀公園則因為地理位置局限性,所能承載內容有限, 多以游步道為主要內容,導致品質相對較低。

根據以上結論, 對福州未來的城市規劃與房地產開放提出幾點建議: 1) 房地產開發商與政府應有效提高溝通與合作, 為城市化公園綠地建設形成合理的雙贏建設模式, 提升公園綠地可達性和品質, 為小區居民提供合理的公園綠地供給, 提升周邊小區的可達性等級。 2) 增強城市道路的完善, 增加游步道的建設, 減短綠地與住宅小區的距離。 3) 綜合公園建設方面, 需加強倉山區的規劃, 增加高蓋山公園南邊的公園入口, 提升周邊住宅小區可達性; 社區公園建設方面, 鼓樓區、 倉山區、 晉安區外圍都需要增加社區公園數量; 游園則需在中心城區北部合理增加。

本文基于ArcGIS 最短路徑, 為度量住宅小區的公園綠地可達性對房價的影響提供了行之有效的途徑, 為房地產開發和建設生態宜居城市提供了一定的參考建議。 但是未考慮到車行、公共交通方式和不同質量的公園綠地可達性對房價的影響, 且只局限于公園綠地可達性, 未綜合考慮公共設施以及小區自身品質指標等其他綜合因素, 而這也是未來研究工作需完善的方向。