淺析商品房買賣合同中“退款送鋪”條款性質(zhì)的認(rèn)定

龔雪

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引購房者購買商鋪，在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中約定“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”條款，對于該條款的性質(zhì)認(rèn)定實務(wù)中存在不同意見，“退款送鋪”條款在性質(zhì)上是屬于違約責(zé)任還是屬于附條件的民事法律行為，筆者根據(jù)審判實例進(jìn)行深入分析后提出自己的法律分析。

關(guān)鍵詞：退款送鋪;違約責(zé)任;附條件的民事法律行為

近十多年來，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，開發(fā)商為了吸引購房者，各種營銷手段層出不窮，隨之而來的是商品房買賣合同糾紛越來越多。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，屬于投資范疇，而并非剛需，相比于普通住宅，商鋪的銷售難度更大。近幾年來，“淘寶”、“天貓”、“京東”、“拼多多”等網(wǎng)絡(luò)購物流行起來之后，實體商鋪的銷售更是難上加難，商鋪的開發(fā)商為了吸引購房者購買商鋪，往往會承諾各種各樣的條款。

筆者根據(jù)實踐中自己辦理的案件展開，就《商品房買賣合同》的補充協(xié)議中約定的“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”（簡稱“退款送鋪”）條款性質(zhì)的認(rèn)定，根據(jù)法院的審判思路，提出筆者自己的法律分析。

案件基本情況：2012年，某房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引購房者，在簽訂《商品房買賣合同》的同時，與某一購房者簽訂了《補充協(xié)議》，根據(jù)《補充協(xié)議》的約定：“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有。”六年后，因商鋪價格未翻番，該購房者起訴至法院，要求房地產(chǎn)開發(fā)商“退款送鋪”，法院圍繞“六年后商鋪價格是否翻番”以及“退款送鋪”條款性質(zhì)的認(rèn)定進(jìn)行了審理。

法院的審判思路：法院認(rèn)為，開發(fā)商與購房者雙方簽訂的《商品房買賣合同》自成立時生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。開發(fā)商以合同補充協(xié)議的形式單方作出承諾，其中包括商鋪“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”的內(nèi)容。其目的在于消除購買商鋪者的投資顧慮，促使交易的成立。從其承諾內(nèi)容來看，開發(fā)商顯然過于自信，甚至具有一定的盲目性和不計后果性，但其性質(zhì)屬于合同法中違約責(zé)任的約定。購房者已初步舉證證明商鋪和“六年后價格翻番”的情形相去甚遠(yuǎn)，而開發(fā)商并未就商鋪“六年后價格翻番”提供任何證據(jù)，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。《合同法》第五條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。開發(fā)商作出的該承諾無異于“自殺性條款”，有違公平原則，對違約責(zé)任的承擔(dān)，回觀“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”的承諾內(nèi)容，作為商鋪投資者的買受人，應(yīng)當(dāng)知道其承諾極不可靠。結(jié)合《合同法》第一百一十四條違約金的有關(guān)規(guī)定，法院酌定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任以購房者已付購房款的10%為宜。

根據(jù)法院的審判思路，筆者進(jìn)行深入分析后提出自己的法律分析，就“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”合同條款性質(zhì)認(rèn)定，筆者的觀點與法院的審判思路不同，法院認(rèn)為“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”的條款內(nèi)容屬于違約責(zé)任，筆者認(rèn)為“退款送鋪”的條款內(nèi)容系附條件的民事法律行為。主要理由如下：

其一，根據(jù)《民法典》第五百七十七條的規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。由此可以看出，違約責(zé)任的構(gòu)成要件包括了違約行為，違約行為又可細(xì)分為不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定。然而“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”的條款內(nèi)容明顯沒有合同義務(wù)的約定，自然不存在不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的情形，即沒有約定違約行為，進(jìn)而不符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件，因此“退款送鋪”條款性質(zhì)不屬于《民法典》違約責(zé)任的約定。

其二，根據(jù)《民法典》第五百零八條的規(guī)定“本編對合同的效力沒有規(guī)定的，適用本法第一編第六章的有關(guān)規(guī)定”，第一百五十八條的規(guī)定“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效”。所謂條件，指當(dāng)事人以將來客觀上不確定之事實，作為決定法律行為效力的附款。1 從條件的概念可以看出，條件的主要特征是條件必須是當(dāng)事人約定而不是法定的事實，條件必須是將來發(fā)生的事實，條件必須是客觀上不確定的事實。再觀“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”條款：首先，“退款送鋪”條款是當(dāng)事人之間約定的事實，是雙方協(xié)商一致達(dá)成的合意，并將其作為合同的補充條款，而非法律規(guī)定的事實;其次，“六年后價格如不翻番”中的“六年后”就表明了“退款送鋪”條款中的條件是將來發(fā)生的事實，而不是已經(jīng)發(fā)生的事實或者現(xiàn)在正在發(fā)生的事實;再次，六年后價格是否會翻番是不確定的事實，在合同簽訂的時候，當(dāng)事人是無法確定六年后商鋪的價格是否會翻番的;此外，“退款送鋪”條款所附條件是合法的事實，并未違反法律規(guī)定。故“退款送鋪”條款完全符合附條件的民事法律行為的特征，該條款性質(zhì)屬于附條件的民事法律行為。

綜合以上分析，筆者認(rèn)為開發(fā)商與購房者雙方簽訂的《商品房買賣合同》中補充條款內(nèi)容約定的“六年后價格如不翻番，出賣人全額退還購房款，鋪位仍歸買受人所有”條款的性質(zhì)并不屬于違約責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為附條件的民事法律行為。

參見梁慧星：《民法總論》，法律出版社第五版，第188頁

（浙江興嘉律師事務(wù)所）