住房租賃市場現存問題分析研究

文/金占勇 王萌

一、引言

隨著經濟與社會的不斷發展，我國城鎮化率逐步提高，大量人口流入城市，加大了居民的租房需求。快速的經濟發展形勢吸引了大量外來人口就業。然而，由于經濟收入與生活質量水平的不同，人們對房屋租賃數量與品質的需求也不盡相同。為了滿足城鎮居民的居住需求，房屋租賃重要性日益凸顯。我國的住房租賃市場形成較晚，成熟度也尚未達到較高水平。因此，住房租賃市場一直處于房地產市場的邊緣地帶，管理制度與體系等亟需得到進一步完善。自2015年起，為了完成住房租賃市場健康發展的戰略目標，住建部等部門聯合出臺《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》等文件。2016年，國務院出臺《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，鼓勵住房租賃業務發展，支持推進住房補貼制度等。2017年，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）鼓勵推進“REITs試點”。為使住房租賃市場管理更加規范化，北京市住建委根據該意見以及《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等規定，制定并發布了《關于加快發展和規范管理住房租賃市場的通知》。該文件對于完善住房租賃市場管理體系，起到了一定的指導與促進作用。黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，推動住房租賃制度改革。本文以住房租賃市場為研究對象，從住房租賃市場居住環境、金融環境、監管力度等角度出發，提出市場規范化建議。

二、住房租賃市場現存問題

圖1 住房租賃市場現存問題分析角度

（一）住房租賃市場住房環境不達標

2015年7月，一孕婦入住自如出租房三個月后孕檢異常，確診為白血病，不得不引產胎兒，這是自如出租房首次陷入甲醛超標風波。2016年7月，北京一位女醫生入住自如出租房后身體不適，嚴重影響工作生活，就醫后診斷結果為“考慮與甲醛有關”。2018年7月，阿里一男員工患白血病身故，疑由自如出租房甲醛超標導致。2019年2月，南京一3歲兒童搬進自如出租房，5個月后確診為幼年型粒單核細胞白血病，不幸離世。

作為長租公寓，出租平臺將從房東手中租下的房屋重新裝修，提供必要的家具、家用電器等，為租客提供便捷且高品質的租住產品。出租平臺作為“二房東”面臨著成本周期的問題，因其希望減少必要的時間成本，故需要快速將住房產品投入市場。因此，大量裝修后的出租屋在殘留的甲醛等有毒氣體沒有完全消散的情況下，面向社會開放。我國《室內空氣質量標準》規定，室內甲醛安全值應低于0.10毫克/立方米，長期吸入甲醛可能誘發小兒白血病、不孕不育、免疫系統障礙、慢性呼吸道疾病等。然而，出租屋裝修后如何保證室內空氣質量目前仍處于管理盲區。就當前狀況而言，自如處理類似糾紛的通常方式是免去一個月房租以及給予一些賠償，但這并不能換回受到甲醛危害的租客的身心健康。

（二）住房租賃市場金融環境風險大

2020年是全國各地長租公寓不斷“暴雷”的一年。公開的新聞報道顯示，部分長租公寓企業存在強制租客簽訂借貸合同，以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求或者以租金分期、租金優惠等名義誘導租客使用租金貸，租金貸收入甚至超過30%。正是違規使用資金，采用“高進低出、長收短付”等高風險運營模式，導致企業資金鏈斷裂或者卷款跑路。在長租公寓的商業模式中，一共存在兩種合同關系。其一是房東將房屋出租給長租公寓企業的租賃關系，其二是長租公寓企業將房屋轉租給租客的租賃關系。當長租公寓方消失后，房東無法收到房租，便按照合同約定行使單方解除權，從而收回房屋。若此時實際占用房屋的租客不配合搬離，則需要向房東支付占用房屋的使用費直至實際搬離之日為止。如果租客通過“租金貸”形式支付房租，實際上是租客與貸款方之間形成資金借貸關系，這種關系不受到長租公寓方跑路的影響。如果未按期還款，則可能產生逾期還款的違約金，甚至會影響租客的個人征信。

除長租公寓企業因資金鏈斷裂而倒閉的問題，住房租賃市場還存在違規收集個人信息問題。2020年初起，紫梧桐（北京）資產管理有限公司旗下中高端公寓品牌蛋殼公寓不斷出現負面消息。蛋殼公寓APP4月曾在蘋果應用商店下架，后于5月重新上架。9月，工信部點名并強制下架23款APP，其中包括長租公寓頭部公司蛋殼公寓。這已經是蛋殼公寓APP第二次被工信部要求下架，其所涉及的問題主要包括違規收集個人信息、超范圍收集個人信息、強制用戶使用定性推送功能等。10月14日，蛋殼公寓因拖欠合作商合作款與裝修隊工資被上門討債而登上微博熱搜，拖欠時間約為一年，金額從幾十萬至上千萬元不等。

（三）住房租賃市場監管環境有缺口

當前，住房租賃的供給來源主要為個人住房供給、保障性租賃房供給與長租公寓企業租賃供給。因此，租賃雙方為降低交易成本而將租賃合同不登記備案的情況時有發生。北京市雖然擁有上千家房地產中介機構，在2018年底備案數量遠遠超過許多培育發展住房租賃市場的試點城市，但其租賃住房備案比例仍然較低，未達到總成交量的50%。缺少租賃合同的登記備案，政府將難以得到整個市場的有效信息，影響其對市場的有效監管。租客因此不能享受與業主同樣的待遇。承租人不能享受應有的、基本的居住權益，更無法享受所租賃住房所在社區的配套基礎設施與服務，這大大損害了租客的承租體驗。周文文（2017）等人利用ARDL模型研究租購同權與限購、限貸等房地產政策相互作用對于房價的短期與長期影響，發現租購同權對房價具有長期穩定的影響。

此外，北京市出租房源數量基本無法滿足承租人的租賃需求，許多“黑中介”應運而生。他們通過不正當的手段發布房源信息，改造部分出租房源房屋結構，壓低租金價格。對于一些外來務工人員而言，他們無法承受北京市高昂的購房成本以及優質房源的租金上漲。為解決基本的居住問題，這些外來務工人員只能選擇“黑中介”手中價格低廉、沒有安全保障的租賃房屋。在這樣的情況下，北京市住房租賃市場的秩序被打亂，規范化管理難度再次增加。

三、建議

（一）提高住房環境質量檢測水平

隨著人們越來越注重生活環境的舒適度，室內污染逐漸引起居民重視。然而，現有的長租公寓企業相關平臺基本不提供住房空氣質量的相關信息，由于租客不充分了解空氣質量的情況，存在著許多安全隱患。為了使租客全面了解住房的空氣質量，必須對污染物進行檢測。室內空氣質量檢測一般由第三方機構實施，建議將第三方室內環境質檢機構與租房平臺進行對接，把住房環境質檢結果作為必要信息公布在租房平臺上。

在租客流動性強的O2O住房中，污染源范圍更大，變化也相對更多。每個租客退租后都進行第三方檢測會消耗大量的時間與資金。參考共享經濟的多領域運用，可以考慮在O2O住房空氣質量的檢測與評價中運用數據共享，降低租客重復檢測的成本，同時也使租客清楚獲知住房環境質量情況。

（二）建議國有企業與房地產企業成為大力發展住房租賃市場的主力軍

住房租賃市場的建設主要以市場配置為基礎，政府承擔基礎保障責任。

就市場資源而言，房地產企業擁有住房租賃市場中最充足的房源，掌握著成熟的房地產業價值鏈模式，有希望實現房地產開發與住房租賃的有機統一。房地產企業可以通過新建長租項目、出租庫存住房等措施，促進住房租賃市場的發展，為滿足流動人口的住房需求提供合適的租賃業務。

就住房租賃市場漫長的經濟周期而言，國有企業擁有充足的資本以適時補貼方式開展有償租賃業務。相較其他產業而言，國有企業的規范化發展更具有優勢。未來住房租賃市場的發展方向將是國有企業帶頭開展住房租賃業務，推動住房租賃市場逐步成熟，再由房地產企業占據主導地位。

此外，政府也可以通過改建、收購、租賃等多種方式籌集公共租賃住房房源，并由政府部門統一管理。在綜合考慮折舊、維修、市場、支付能力等因素的情況下，政府統一指導價格設置。此外，房地產企業可以將空置率較高的商業用房轉為租賃住房。這不僅可以減少商業損失，也有利于擴大住房租賃供應量，從而在不改變土地用途與容積率的條件下實現增收。同時，房地產企業也可以將商品房住宅轉入房屋租賃市場，大幅增加租賃供給。對于促進存量房轉租賃房，王茜萌（2018）指出，租賃REITs具有拓寬融資渠道、降低杠桿率、實現輕資產運營的作用。政府部門可以通過減免相關稅金、提高容積率、降低出讓金等優惠政策，鼓勵房地產企業充分利用、開發存量資產。

（三）完善租賃交易平臺建設，規范市場交易

為了解決住房租賃交易不規范的問題，政府應轉變觀念，提供市場能夠接納的公共服務，從而提高租賃合同登記備案率。2017年，北京市住房租賃管理服務平臺正式上線。平臺顯示，北京市擁有房地產中介機構上千家，其中約178家企業曾經使用該平臺進行房屋租賃合同備案。《北京市房屋租賃管理規定》明確指出：本市房屋租賃實行合同登記備案制度。北京市房企機構備案總數為13661套，約占備案總量的25.9%。截至2018年底，北京市租賃備案總量突破100萬筆，高于12個培育發展租賃市場的試點城市備案量總和。針對中介機構違法違規行為，2019年國家出臺了政策文件整治租賃中介亂象，進一步探討如何維護住房租賃市場秩序、保護租房者權益、引導租賃中介合理競爭合作。

四、結語

目前，政府應更加注重國民經濟協調發展，優化多層次住房產品體系，完善市場交易服務平臺，規范市場管理機制。發展、完善住房租賃市場是保障人民群眾基本居住需求的必然選擇，這有利于促進社會健康可持續發展。