全面放開二孩政策對房地產市場的影響分析
——以池州市為例

文/王文琴 王巍 何靜

本文分析了二孩政策對于房地產市場發展的影響，并以池州市為具體的分析對象，研究自二孩政策實行以來，池州房地產市場發生的變化，并提出池州市房地產市場健康發展的對策與建議。

一、二孩政策發展歷程

（一）單獨二孩

黨的十八屆三中全會審議通過了單獨二孩政策。國家改變之前的計劃生育政策，出臺單獨二孩政策，是基于一定的社會背景考量。從第六次全國人口普查的情況看，60歲及以上老年人口占總人口的比重已高達13.26%，如果繼續實行原先的計劃生育政策，未來我國將面臨老齡人口規模迅速擴大與老齡化程度加速的局面。0-14歲少兒人口的比重為16.60%， 比2000年下降6.29個百分點;15-59歲勞動年齡人口所占比重為70.14%，同比上升3.36個百分點。[2]此次普查的結果顯示出我國人口的增長漸趨平緩，而老齡化進程卻在逐漸加快，可見我國人口紅利的優勢已經越來越不明顯。我國在改革開放以來以不可思議的速度完成了長達30年的經濟快速發展，主要原因在于國內有大量廉價的勞動力，帶動了經濟的快速發展。針對目前的情況，國家出臺相應的人口政策以解決我國老齡化程度加深的問題。

（二）全面放開二孩

黨的十八屆五中全會提出全面放開二孩政策，這是短短兩年之后的又一次新的人口政策調整。人口政策之所以在如此短的時間內一再調整是因為單獨二孩政策的實行并沒有提升人口出生率，人口總量并沒有因為二孩政策的實行得到增加，我國的老齡化問題愈發嚴重。隨著我國老年人口數量不斷增加，老齡化程度也在逐漸加深使政府需要花費大量資金用于養老以及醫療等方面，而這些資金的來源是勞動人口所繳納的稅。然而，勞動力的增長速度遠遠低于老年人的增長速度。換言之，在不久的將來，勞動力所交的稅將無法滿足老年人的需要，這是政府目前需要妥善解決的問題。老齡化問題嚴峻，給社會的再分配也會帶來嚴重影響，容易引發財政赤字。因此，全面放開二孩政策勢在必行[3]。近年來，我國的家庭規模在由大變小，更傾向于三口之家的小家庭模式，這也將成為未來主要的家庭模式之一。家庭人口的平均數從1982年的4.43人縮減至2010年的3.10人，獨生子女家庭超過1.5億戶，許多獨生子女都會面臨一對夫妻贍養四個老人的沉重養老負擔，這對當代年輕人而言，無疑是一項巨大的挑戰。當代年輕人的生育意愿低，是由諸多因素共同決定的，其中贍養父母的沉重負擔也是重要的因素之一。

（三）二孩政策的實施情況

2016年，中國正式實行全面放開二孩政策。統計數據顯示，2017年中國出生人口達到1723萬人，2017年新生二孩數量比2016年增加162萬人，達到883萬人。其中，全部出生人口中二孩的比重達到51.2%。安徽省二孩政策的實行效果十分顯著，2016年至2019年出生人口及其中二孩人數如表1所示。正是因為二孩政策的實行，安徽省人口的總量才得到顯著提升，這也說明二孩政策實施的必要性及正確性。人口數量的增加不僅對于安徽省的經濟發展有促進作用，對整個中國的可持續發展也十分有益。

表1 2016-2019年安徽出生人口、二孩人數及其占比

（四）全面二孩政策對房地產市場的影響

我國于2016年1月1日實施全面放開二孩政策。二孩政策的實施不僅影響著我國人口數量，也會影響我國未來家庭人口規模，而家庭人口是購房者買房時首先要考慮的因素。人口作為一項重要的因素，自然會影響我國的經濟發展與社會發展。

從房地產行業的角度看，二孩政策的實行促使房地產需求量上升。房地產市場的核心是人口,二孩政策的實行使家庭人口規模變大,所要求的居住空間增加。尤其是二、三線城市，其房價相較一線城市而言仍處于低位，將由剛需房換為改善性用房對多數居民而言依然可以實現。在經濟允許的前提下，為了追求更加舒適的生活空間與更高的生活質量，房地產的需求量會大幅上升,房屋的需求結構也會發生改變，從原先的二房、三房變為四房、五房。對房地產開發商而言，改善戶型結構是其亟需解決的問題。

二、池州市房地產市場現狀分析

（一）池州市概況

池州市位于安徽省南部，北與安慶市隔江相望，南接黃山市，西南與江西省九江市為鄰，東和東北分別與蕪湖市、銅陵市、宣城市接壤。截至2019年末，轄貴池區、東至縣、石臺縣和青陽縣，總面積8272平方公里，常住人口148.5萬人，常住人口城鎮化率為54.9%。2019年，池州市實現地區生產總值831.7億元，同比增長7.9%，其中，第一產業增加值83.9億元，第二產業增加值367.3億元，第三產業增加值380.5億元。

（二）池州市房地產市場情況

池州市作為一個皖南小城市，三縣一區的常住人口為148萬人，中心城區貴池區的常住人口只有67萬人，它的中心城區范圍與人口規模都較小，因而池州市房地產市場發展速度并不快，房地產市場發展水平普遍較低。近年來，池州作為旅游城市，找到了適合自身的發展道路，經濟發展水平大幅度上升，居民消費水平普遍提高，對住房的需求也日趨增長，這為池州房地產市場發展提供了優越的條件。

2014-2016年，池州市房地產業的發展變化不明顯，貴池區住宅商品房價格從6547元/平方米降至5615元/平方米。2016年后，由于國家樓市大環境的影響，池州市的房地產業迅速發展。2017年，池州市迎來樓市發展高峰期。2018年，池州商品房銷售面積達到181.2萬平方米，增長速度較2017年有了顯著提升。2019年，池州市商品房銷售面積高達180.2萬平方米，池州市房地產業的發展也逐漸成熟。近年來池州房屋平均銷售價格及銷售面積如表2所示，池州市房地產市場的發展雖然緩慢，但仍然處于上升趨勢。

一是以政府投入為引導，每年安排一定的資金，用于組織標準化生產、實用技術培訓推廣、良種苗繁育引進、示范園建設、中介組織培育和市場開拓等重點工作；二是加快對果業專業合作社投入，抓好現有的果業合作社規范化建設步伐；三是加大優勢果品基地建設投入，突出抓好苗木和基礎設施建設；四是加大綠色果品基地建設投入，大力推廣無公害標準化栽培管理技術。

表2 2014-2019年池州市房屋平均銷售單價和銷售面積

三、二孩政策對池州市房地產市場的影響分析

（一）二孩政策刺激改善性需求

二孩政策實行后，許多適齡夫妻都會考慮生育二孩，相應地家庭人口數量也會增加，所以從長期看，全面放開二孩政策實施勢必會增加我國人口總數，改變我國家庭結構[4]，原先流行的二房、三房戶型將不能滿足人們的需求，四房、五房將會成為房地產開發商的主推戶型，也是市場最需要的戶型。池州的家庭人口規模隨著二孩政策的實行也在逐漸擴大，從原來的三口之家變為當前的四口之家，甚至是五口之家，所以大面積的房屋會吸引更多的人去購買，具有較大的市場潛力。從長遠的角度考慮，購買大面積的住房利大于弊。從歷年池州市房地產市場的情況（表3）看，池州房地產在2012年下半年開始進入低谷期，這也直接導致池州2013年住宅商品房銷售面積較2012年減少25.99%，而隨著2016年二孩政策的實行，新生二孩數量增加，家庭人口規模得到了擴大，多數想要二孩的家庭都提前考慮將小戶型置換為大戶型的問題，因此迎來了一輪房屋置換的高潮，從而使改善性需求顯著提升。

表3 2012-2018年池州市房地產銷售情況

（二）二孩政策導致房地產需求總量增加

在全面放開二孩政策的影響下，2019年池州人口為162.3萬人，而在2013年池州人口為160.64萬人，近幾年池州戶籍人口及常住人口增長情況如表4所示，二孩政策在一定程度上導致池州總人口數量的增加。

表4 2014-2019年池州市戶籍人口及常住人口

2015年池州新生兒總數為14184人，其中新生二孩占比為39%，有5532人；2016年池州新生兒總數為17760人，其中新生二孩占比高達47.86%，有8500人；2017年上半年新生兒總數為8627人，其中二孩4770人，占比高達55.29%。換言之，50%的新生兒都是由于二孩政策的實行而出生的。人口增加，居住的空間面積也會相應增加，房地產需求量也會增加。2015年池州住宅銷售面積為1058714平方米，創歷史新低。2016年，由于二孩政策的實行，池州住宅銷售面積為1435540平方米，出現了大幅度的增長，這主要歸功于人口數量的增加，因為影響房地產需求量的重要因素之一是人口數量。從長遠看，人口的持續增加，有利于房地產行業的持續發展。

（三）二孩政策會刺激學區房的需求[5]

近年來，我國科技水平的發展日新月異，而隨著科技的發展，居民文化教育的水平也日益提高。越來越多的父母認識到子女教育的重要性，對教育的投資也越來越多。許多家長為了讓孩子能夠進入重點中學學習，省吃儉用購買學區房進行教育投資。對于已經有一個孩子的父母而言，學區房必不可少。有一些家庭孩子已經上初中或高中了，則不需要再購買學區房。然而，隨著二孩政策的實行，新生小孩的數量增多，孩子的升學競爭壓力變得更大，家長為了孩子能夠擁有最好的教育資源，會花費更多的金錢在教育方面進行投資，這也導致學區房的需求量進一步擴大，對于這些父母而言，學區房是他們的首選要素。池州市貴池區自2016年以來房價急劇上漲，尤其是學區房的價格，可見二孩政策的實行已經促使學區房新一輪的價格上漲，學區房供不應求的現狀將會愈演愈烈(表5)。

表5 池州市貴池區2015-2019年住宅類商品房銷售均價

（四）二孩政策導致房地產戶型需求的變化

任何政策的影響都有個循序漸進的過程，二孩政策亦是如此。在短時間內，我國人口可能會出現小幅回升，新生嬰兒的數量將會增加。2016年1月1日，全面放開二孩政策實行，家庭平均人口規模由原來的每戶2.97人增加為每戶3.10人。雖然出臺二孩政策是為了緩解人口老齡化，減輕年輕人的社會負擔，但早期二孩政策對家庭人口還是起到了優化作用。目前，市場上的主流戶型是兩房、三房，在全面放開二孩政策實行后，四房、五房將會成為市場上的主流戶型。四房將會成為剛需，五房將成為改善性需求房。隨著二孩政策的推進，對于大戶型的需求也會越來越火。

四、池州市房地產市場健康發展的建議

（一）土地供給方式多樣化

土地市場是房地產的一級市場，也是一種壟斷競爭市場。目前，城市商品房土地使用權的來源均是國有土地使用權出讓。2019年8月新出臺的《土地管理法》中明確，集體建設用地在符合規劃的條件下可以上市，這意味著集體建設用地可以不通過征收程序而進入市場。因此，在修訂《土地管理法》大背景下，增加農村集體建設用地的供給方式，可能會降低開發商的拿地成本，促使房地產價格下降。

（二）制定合理的稅收政策

稅收是政府的主要財政收入來源，所以房地產稅收政策在一定程度上也會影響房地產市場的發展，如契稅政策。2016年，新契稅政策實施，在很大程度上減輕了二套房購買者的負擔，大大促進了住宅的需求。許多學者一致認為，房產稅（持有環節）的開征可以明顯削弱對房地產的需求，對一些將房地產視作投資品的投資者而言，這會加大他們的買房成本，導致房地產成交數量減少，繼而減少投資需求，從而通過改善市場供求關系達到降低房價的目的。

（三）發展養老地產

池州2015年至2018年老年撫養比由15.54上升至18.37，池州老年撫養比的穩步上升說明池州的老年人口正在增多，即青年人口贍養老年人的壓力越來越大。因此，老齡化程度的加深將會影響到池州經濟的可持續發展。只有解決好這個問題，池州未來的發展才能越走越遠。當然，老年人口的增多意味著養老地產的發展具有較好的前景，因此，要適當增加老年公寓，發展養老地產。

（四）合理的人口規模與結構

人口規模會影響房地產價格的高低，因為房地產是以人為中心的，人口規模的擴大會使這一地區擁有充足的勞動力，而充足的勞動力會加快本地區經濟的建設與發展。尤其是對餐飲業與房地產行業而言，人口規模增加，意味著需求量會上升，從而影響房地產價格。密切關注人口規模與結構，以使居民需求量與供給量達到平衡，才能更好地促使房地產市場的長遠發展。

（五）改善住宅供給結構

二孩政策實施后，家庭人口規模發生明顯變化，準備生育二孩的夫妻首次購房時，會選擇大面積的戶型，從而避免將來二次置換的問題。家庭人口規模的改變會使房地產開發商更注重對商品房戶型結構的設計，如推出小面積的三室一廳與四室兩廳的戶型設計，既追求房屋利用的最大化，又滿足戶型的合理配置要求，還要契合多數居民的購買能力。我國住宅的供給結構要隨著我國人口政策的改變而實時更新，這才有利于房地產市場的持續發展。

五、 結論

在實施二孩政策的背景下，我國迎來了新一輪的生育熱潮，給中國未來帶來了一定的人口紅利，緩解了中國的老齡化趨勢。這不僅會影響我國的社會、經濟和文化教育的長遠發展，對我國房地產市場發展的影響也很明顯。通過研究，本文認為池州市由于二孩政策的實行增加了一定的人口數量，為池州市房地產市場帶來新一輪發展契機。二孩政策造成改善性需求的增加，導致房地產需求總量的增加，使對房地產戶型的需求發生改變，三房、四房成為主推戶型。