房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用探究

徐騰

摘要：隨著我國經濟與科技的不斷發展，我國各行業都得到了快速發展的機會，尤其是房地產行業，盡管已經實現了行業產值的快速增長，但同時也面臨著越來越激烈的市場競爭。隨著我國經濟體制改革不斷深入，經過一段時間的市場自主調節之后，我國對于房地產行業開展了宏觀調控，出臺了各種限購政策，不斷調節房地產的銷售價格，壓縮房地產行業的經濟利潤，為廣大人民群眾謀取利益。這樣也導致地方供開發商開發的土地資源越來越少，同時開發建設的成本也在不斷提高。在這樣的發展背景下，對房地產行業實行全過程成本管控是非常重要的，只有實現了全過程成本控制管理才能夠保障房地產行業的利潤，提高房地產企業的市場競爭力，促進整個行業的持續發展。

關鍵詞：房地產;成本管理;成本造價全過程控制;運用

造價全過程控制是成本管理中的重要內容，也是控制房地產建設工程費用、提高資金利用率、擴充效益空間的重要工作手段。隨著我國現代社會市場經濟的快速發展，各地區的房地產建設行業整體水平不斷提高，各房地產企業之間的競爭越發激烈，如何實現成本造價的有效控制是進一步提升企業綜合競爭實力的關鍵問題之一。

1房地產企業財務成本管理工作的重要意義

1.1有利于提高企業發展速度

眾所周知，房地產開發項目周期較長，一般至少需要2年以上的周期，若是滾動開發項目，則周期更長。而在如此長的開發過程中，會受到各種因素的影響，使得項目進度拉長，進而增加房地產企業管理成本及經營風險，甚至可能會引發各種安全事故。而通過加強財務成本管理，并將其深入到項目開發全過程中，對各個環節進行嚴格的監督控制，可有效提升項目開發的速度，同時也能夠減少意外事件的發生，這樣便能夠保證項目順利完工，進而提高房地產企業發展的速度。

1.2有利于降低企業稅負水平

資金體量大也是房地產業開發過程中特點之一，因此也導致房地產稅負成本較高。相比較一般的企業，房地產企業在項目開發過程中，需要按照稅收規定繳納各種稅費，包括消費稅、營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅及附加稅等，加之房地產企業開發周期較長，在項目籌備、立項、施工、銷售、竣工驗收、產權辦理等環節均會產生稅費，若是能夠做好財務成本管理工作，科學合理進行稅收籌劃，可有效降低企業的稅負水平。

2房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用

2.1項目決策階段的工程造價控制

項目投資決策階段是一個房地產建設項目的初始階段，這一時期的造價控制能夠直接影響后面各個環節，對整體項目造價產生直接作用。結合有關資料分析，房地產建設項目決策階段的造價控制能夠影響項目整體投資的70%。因此，建議工作人員結合不同的房地產建設項目情況，明確投資目標，合理分析開發位置與類型，比如城市中心地段的寫字樓、城市邊緣地段的低檔住宅樓等，有依據的分析投資額度，明確成本目標，構建目標體系;之后要估算投資資金，分析相鄰房地產的建設經濟技術指標，分析兩者不同之處，進行成本替換，初步確定房地產建設項目的成本控制估算價值。最后，要調動企業各個部門，讓投資決策部門、財務部門、內控部門、設計部門、施工部門等共同參與到投資決策階段的造價控制中，盡可能減少各個方面的不必要開支，從而實現項目建設成本的合理控制，讓企業在房地產項目建設中獲取投資效益。

2.2項目規劃階段的工程造價控制

規劃設計能夠在極大程度上影響房地產建設項目圓滿建設，規劃設計占有的建設費用比重較少，一般來說不足20%，但是這一階段能夠直接決定房地產建設項目的建筑物性能、建筑物質量、施工進度、建筑物結構等，能夠影響房地產建設項目成本造價的80%及以上，也是造價成本全過程控制中的關鍵階段。規劃設計階段，工作人員需要分別完成市場調研、民意調查、數據分析、房產結構分析等，以此保證設計的合理性與嚴謹性。之后，工作人員需要利用造價管理、成本控制等手段，完成預算編制文件，盡可能地將編制內容細化到房地產建設的每一個細節和技術層面，在保證房地產建設質量的同時維護企業經濟效益。最后，在施工圖設計階段，工作人員需要嚴格依照地質勘察數據資料，保證圖紙設計內容符合現場實際情況、滿足建設需求，精確設計每個參數，明確施工導向，為后續施工提供有效依據，保證施工進度順利，從而實現規劃設計階段的造價成本控制目標。

2.3招標與合同階段的工程造價成本控制

招標與合同是一項較為復雜的工作，與設計部門、工程部門、業務部門之間的聯系較為密切。在招標前期階段，工作人員需要明確招標范圍，合理界定招標內容，嚴格遵循法律規定及現有流程完成公開招標工作。目前，一些施工企業實行項目經理承包機制，這就要求工作人員嚴格審查應標單位的施工資質、項目經理資質及其項目承接經驗，實地考察，保證使用合理的成本獲取優質施工單位。此外，工作人員需要結合實際情況，合理確定邀請招標、議標和公開招標等不同的方式，合理選擇計價方式，避免出現投標單位惡意競標的情況。

2.4施工階段的造價控制

進入施工階段之后，工作人員需要結合施工設計圖紙內容，嚴格執行各項成本管理，明確目標成本，完成建設材料、施工機械設備的采購與租賃工作，以此實現對造價成本的控制。在施工開始之前，工作人員需要結合實際情況明確分工，保證各部門之間配合協調，落實各部門崗位人員的施工階段成本控制責任;在拆分合同時，需要細化交接成本，分析質量風險，增加潛在成本控制目標。之后，需要嚴格執行設計流程，若施工過程中出現變更情況，則遵循變更流程，明確變更發生原因，明確變更成本責任，追溯源頭，以此實現不合理變更引發的成本控制。工作人員可以提出現場簽證機制，將其納入施工合同中，提出明確的簽證審核流程，保證“一事一簽”。最后，工作人員需要嚴格管理現場的施工材料儲存、施工技術工藝流程、施工工序、施工人員，將成本控制融入施工現場的各個環節，全面控制施工過程成本造價，避免造成不必要的浪費，凸顯全過程成本控制理念。

2.5結算階段的工程造價控制

結算階段成本控制是房地產項目建設全過程造價成本控制的重要階段，也是目前的缺失階段，工作人員要分別完成工程變更、施工中協議等資料實際情況、編制施工結算方案，將結算文件報送企業，由企業收到結算后報給有資質的審計部門進行審核，確定最終結算審核結果，將其作為結算依據。在這一過程中，工作人員需要認真細致核對合同條款內容、核對結算編制范圍、分析竣工內容是否符合要求等，合理選擇結算方法與計價方法。

3結語

綜上所述，我國房地產行業發展逐漸趨向調整期，市場飽和度較高，各房地產企業之間的競爭越發激烈，呈現出削減利潤的情況。為了進一步維護房地產企業的經濟效益，需要工作人員引進全過程造價控制手段，全面控制房地產建設項目的決策階段、規劃階段、招標與合同階段、施工階段、結算階段的不同成本費用，加強房地產項目建設周期內的日常管理力度，從而提高建設資金利用率，進一步控制成本費用浮動空間，維護企業的合理經濟效益，為房地產企業在激烈的市場競爭中穩占一席提供助力。

參考文獻

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