批量評估技術下房地產評估企業的發展與轉型探討①

關鍵詞：批量評估技術;房地產評估企業;稅基評估;貨后風險管理

房地產行業作為社會的支柱性產業，行業組織的活動如房地產買賣、抵鉀、租賃等，都與房地產評估企業有直接關系。一直以來的發展進程中，房地產估價依然屬于最新推出的服務項目，應用批量評估技術，與原本采用的評估機構粗放式模式不符。結合房地產發展現狀，房地產評估企業需要從服務的標準、層次上做出調整，以國家稅務機關為對象，創建批量評稅系統，做好商業銀行的貨后風險管理工作，為客戶提供專業咨詢，通過業務拓展實現房地產評估企業的發展與轉型。為此，下文針對房地產評估企業中批量評估技術的應用展開討論。

一、房地產評估企業發展背景

房地產評估相對其他行業起步比較晚，但是發展速度非常快，整體來說業務結構較為單一。結合房地產行業的大環境，有關主管部門一直非常關注房地產評估企業的發展與轉型，并且在實踐中致力于完善房地產評估師執業資格制度，相關企業與機構運營也越來越成熟。但是，評估企業采用的傳統運營模式存在一些弊端，導致評估企業發展空間受到影響，也有很多評估企業認識到該問題，開始在轉型與發展中追求創新[1]。

近年來，房地產評估行業中出現一些新形式的技術手段，如涉稅批量評估技術、銀行貸后風險管理、侵權損害賠償等，開辟了房地產評估企業的新發展空間。存量房涉稅評估領域，更多情況下優先使用批量評估技術，而且該技術在國外已經有比較豐富的經驗，評估企業立足于批量評估的角度進行市場定位，不斷提高企業在行業中的公信力，組建評估專業團隊，選擇最適合企業的商業盈利模式，推動房地產評估企業轉型。

二、房地產評估現狀

房地產行業與相關企業中，房地產評估屬于基礎工作，而且具有極高的影響力。土地評估期間，根據土地規模、具體位置與特性等關鍵信息，評估、判斷土地價值。房地產開發環節，總開發成本中的土地成本占比較大，需要提前評估土地價值，為后續流程做好準備。另外，土地評估涉及到的數據信息，采集階段需要支出大量時間、資源，土地經濟價值以及相關商品牌價值的開發，有關信息的采集還具有一定難度，為了保證評估結果準確性，需要采用批量評估技術。

從房地產評估企業視角分析，企業需要解決產權模糊的問題。評估企業以及內部評估人員沒有真正做到脫鉤改制，而且有一部分評估人員專業素質與行業從業人員規范存在偏差。針對土地評估得到的結果，還需提升社會公信力。另外，部分房地產評估企業并未創建數據庫，報酬率與可比實例數據來源渠道欠缺真實性。從房地產評估企業外部環境視角分析，盡管行業內針對評估師提出了規范要求，比如《房地產估價師注冊管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》，但是具體實踐效力和法律仍然有一定差別，而且存在細則不完善、處罰力度不足的問題[2]。房產管理與土地管理等部門均可干預房地產評估企業，管理部門負責政策的落實卻沒有相互合作，導致房地產評估市場環境受到干擾。因為準入門檻相對來說比較低，有一些資質等級低的評估企業進入到市場中，增加了市場競爭的無序性，也影響到今后房地產評估的發展空間。

三、基于批量評估技術的房地產評估企業轉型的建議

（一）全方位運用批量評估技術

1、批量評稅系統

政府部門始終關注房地產行業，但是稅基評估方面，有時買賣雙方為了少繳納稅款，可能出現一些不合規行為，致使稅基評估存在較大的爭議。經過創新與轉型之后，房地產評估企業應用批量評估技術，設計并創建了批量評稅系統，該系統在房地產交易計稅價格、物業稅等的計算中運用，遵循低稅率與寬稅基基本原則，將原本根據房產原值、租金收入進行標準征稅行為取消，而是統一采取不動產評估價值征稅的方式。這樣一來，可以在稅基評估環節提高規范性、合理性、公平性。

2、貸后風險管理

房地產評估企業以商業銀行為對象，負責貸后風險管理工作，此環節應用批量評估技術設計系統，解決了常規評稅系統復雜性的問題。按照股份制銀行不同業務的需求，將商業銀行所有房地產抵押資產打包，可以增加貸后風險管理平臺動態性、個性化，通過風險預警機制及時發現風險，彌補人為風險防范的不足。

3、客戶專業咨詢

應用批量評估技術，在房地產評估企業中開辟客戶咨詢的新業務，例如幫助政府管理部門獲取監控范圍內存量房與增量房的價格;幫助房地產開發商了解市場價格，給出專業投資建議;投資者還可以在房地產投資價值方面得到企業的決策幫助，為估價企業而言是開拓市場環境的有效舉措。

（二）建立評估企業品牌

房地產市場在一直以來的發展實踐中，逐漸探索出適合行業環境的選擇淘汰模式。房地產評估企業能夠一直在行業中占據有利位置，可見品牌評估質量符合市場檢驗標準。為此，評估企業更應該認識到創建品牌形象的重要性，維護企業聲譽與客戶群體，在了解客戶需求之后提升評估服務水平[3]。評估企業建立品牌，更重要的是要擴大品牌影響力。橫向分析行業內的評估企業，建議展開密切合作，在市場中營造良性競爭環境;縱向分析其他行業，同樣需要加強融合，以此提高房地產評估企業效率。企業內部需要培養專業資質評估人才，企業內部建設與轉型更富有層次性，完善評估管理制度、技術標準，提升評估企業品牌形象。

（三）房地產評估業務擴展

一直以來的土地評估中，評估企業已經積累了比較豐富的評估數據，評估師的評估經驗也非常豐富。房地產數據信息與評估結果聯系非常密切，房地產評估企業內部必須要建立數據庫，才能夠使評估信息更加全面。現如今房地產評估行業、批量評估技術結合我國國情作出了基本調整，也在評估工作中總結了不同類型的模式，所有評估師都可以熟練應用批量評估技術，利用CAMA系統（計算機輔助式批量評估系統）獲取目標客戶需求，為其提供精準服務。從評估企業的角度分析，在批量評估技術作用下，企業不斷拓寬業務，深度挖掘客戶，掌握客戶需求、實踐服務客戶理念，規避房地產評估的潛在風險。

結束語

綜上所述，房地產評估企業在轉型過程中，開始認識到批量評估技術的重要性，將該技術滲透到客戶服務、風險管理等各個階段。通過批量評估技術，不僅提高了評估企業服務水平與質量，還可以采集到全方位的評估數據，獲得精準評估結果，為房地產企業創建評估品牌、維護企業形象夯實基礎，還有利于拓寬今后在行業中的發展前景。

參考文獻：

[1]劉俊峰.房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范要點[J].商業文化，2021（33）：95-97.

[2]吳善發.新時期下房地產價格評估管理的規范化[J].現代商貿工業，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時代房地產評估行業發展的應對策略探討——基于波特五力模型的分析[J].中國資產評估，2021（10）：45-48.

作者簡介：

余晶（1986.10-），漢族，女，湖北咸寧人，本科，中級經濟師，主要研究方向為房地產經濟學、土地資源管理。工作單位：湖北衡正房地產土地資產評估有限責任公司.