批量評估技術下房地產評估企業的發展與轉型探討

余晶 胡留森

關鍵詞：批量評估技術;房地產評估企業;稅基評估;貨后風險管理

房地產行業作為社會的支柱產業，房地產買賣、抵鉀、租賃、司法拍賣等經營活動都與房地產評估有著直接關系。一直以來的發展進程中，房地產估價屬于新推出的服務項目，評估機構的發展模式也多為粗放式發展。隨著房地產行業發展及計算應用技術進步，房地產評估企業需要從服務的標準、層次上做出調整，應用批量評估技術為稅務機關創建批量評稅系統、輔助商業銀行的貨后風險管理工作、協助司法機關開展司法拍賣，為客戶提供專業咨詢，通過業務拓展實現房地產評估企業的發展與轉型。為此，下文針對房地產評估企業批量評估技術的應用展開討論。

一、房地產評估企業發展背景

房地產評估相對其他行業起步比較晚，隨著我國土地使用制度改革及商品房政策推行，房地產評估行業發展迅猛。房地產買賣、抵押業務需求激增，但整體來說評估企業業務類型較為單一。結合房地產行業的大環境，有關主管部門一直非常關注房地產評估企業的發展與轉型，并且在實踐中致力于完善房地產估價師執業資格管理制度，房地產估價機構運營也越來越成熟。但是，評估企業的傳統運營模式存在一些弊端，導致企業發展空間受到影響，也有很多評估企業認識到該問題，開始在轉型與發展中追求創新[1]。

近年來，房地產評估公司開始運用一些新形式的技術手段，如涉稅批量評估技術、銀行貸后風險管理、侵權損害賠償等，開辟了房地產評估企業的新發展空間。存量房涉稅評估領域，更多情況下優先使用批量評估技術，該技術在國外已經有比較豐富的經驗，評估企業立足于批量評估的角度進行市場定位，不斷提高企業在行業中的公信力，組建評估專業團隊，選擇最適合企業的商業盈利模式，推動房地產評估企業轉型。

二、房地產評估現狀

房地產行業與相關企業經營活動中，房地產評估屬于基礎工作，且價值量大，具有極高的影響力。評估過程涉及到大量的數據信息，采集階段需要付出大量時間、資源，但限于數據采集的手段和技術有限，同時各公司之間信息數據不共享，因此信息數據采集還具有一定難度，為了保證評估結果準確性，需要采用批量評估技術。

從房地產評估企業視角分析，評估企業以及內部評估人員專業素質與行業從業人員規范存在一定偏差。房地產評估得到的結果，還需提升社會公信力。評估企業也需要解決單筆評估速度慢，沒有辦法大批量同時進行的問題。從房地產評估企業外部環境視角分析，盡管行業內針對評估師提出了規范要求，比如《房地產估價師注冊管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》，但是具體實踐效力和法律仍然有一定差別，而且存在細則不完善、處罰力度不足的問題[2]。同時因為行業準入門檻相對來說比較低，有一些資質等級低的評估企業進入到市場中，增加了市場競爭的無序性，也影響到房地產評估企業的公信力和今后的發展空間。

三、基于批量評估技術的房地產評估企業轉型的建議

（一）全方位運用批量評估技術

1、批量評稅系統

房地產轉讓價格評估（稅基評估）原是傳統評估企業一大業務模塊，但有時買賣雙方為了少繳納稅款，可能出現一些不合規行為，致使稅基評估存在較大的爭議。經過創新與轉型之后，房地產評估企業應用批量評估技術，設計并創建了批量評稅系統，該系統在房地產交易計稅價格、物業稅等的計算中運用，遵循低稅率與寬稅基基本原則，將原本根據房產原值、租金收入標準征稅行為取消，轉而統一采取基于不動產評估價值征稅的方式。這樣一來，可以在稅基評估環節提高規范性、合理性、公平性。部分房地產評估企業建立了企業聯盟，共享數據庫和自動評估技術，為批量評稅系統的開發和承辦做出積極推動作用。

2、貸后風險管理

房地產評估企業為商業銀行服務，負責協助其貸后風險管理工作。在此環節中應用批量評估技術設計系統，解決了常規評稅系統復雜性的問題。按照股份制銀行不同業務的需求，評估企業將商業銀行所有房地產抵押資產批量評估，對貸后風險管理平臺進行動態性、個性化服務，通過風險預警機制及時發現風險，彌補人為風險防范的不足。

3、客戶專業咨詢

部分房地產評估企業應用批量評估技術開辟客戶咨詢的新業務：一方面轉型成能夠勝任批量評估需求的公司，另一方面走專業化道路，開展新型房地產咨詢顧問業務，如房地產市場分析、開發投資建議、土地出讓策略研究、不良資產分析等定制化服務業務。

（二）建立評估企業品牌

房地產品牌企業在一直以來的發展實踐中，通過在批量評稅系統、貸后風險管理、客戶專業咨詢等方面的實踐經驗，逐漸探索出適合行業環境的選擇淘汰模式。評估質量符合市場檢驗標準，為客戶發掘需求求新求變的品牌房地產評估企業更能夠一直在行業中占據有利位置。為此，評估企業應該認識到創建品牌形象的重要性，維護企業聲譽與客戶群體，在了解客戶需求之后提升評估服務水平[3]。評估企業建立品牌的同時需要重視擴大品牌影響力。橫向分析行業內的評估企業，建議展開行業間密切合作，在市場中營造良性競爭環境;縱向分析其他行業，建議房地產企業加強融合，特別是借助互聯網新技術提高房地產評估企業效率。此外企業內部需要培養專業資質評估人才，使得企業內部建設與轉型更富有層次性;完善評估管理制度、技術標準，提升評估企業品牌形象。

（三）房地產評估業務擴展

隨著近20年來行業發展，評估企業已經積累了比較豐富的評估數據，尤其是在樹立評估企業品牌和行業規范進一步完善之后，評估師的評估技術和經驗也不斷豐富。房地產數據信息與評估結果聯系非常密切，房地產評估企業內部必須要建立數據庫，才能夠使評估信息更加全面。業務方面，房地產評估行業、批量評估技術隨著政策和市場逐步調整，在評估工作中總結了不同項目類型業務模式，評估師需要熟練應用批量評估技術，利用CAMA系統（計算機輔助式批量評估系統）在業務執行過程中發掘目標客戶需求，為其提供精準服務。評估企業應加強學習，結合市場變化在規避房地產評估的潛在風險的同時不斷拓寬業務類型，深度挖掘客戶客戶需求、實踐服務客戶理念。

結束語：

綜上所述，房地產評估企業在轉型過程中，應認識到批量評估技術的重要性，將該技術滲透到客戶服務、風險管理等各個階段。通過批量評估技術，不僅提高了評估企業服務水平與質量，還可以采集全方位的評估數據，獲得精準評估結果，為房地產企業創建評估品牌、維護企業形象夯實基礎，還有利于拓寬企業發展前景。

參考文獻：

[1]劉俊峰.房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范要點[J].商業文化，2021（33）：95-97.

[2]吳善發.新時期下房地產價格評估管理的規范化[J].現代商貿工業，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時代房地產評估行業發展的應對策略探討——基于波特五力模型的分析[J].中國資產評估，2021（10）：45-48.

作者簡介：

余晶（1986.10-），漢族，女，湖北咸寧人，本科，中級經濟師，主要研究方向為房地產經濟學、土地資源管理。工作單位：湖北衡正房地產土地資產評估有限責任公司.