如何加強和改進房地產項目可行性研究

馬丹莉

隨著“房住不炒”的定位明確后，房地產市場消費趨于理性，房地產企業間的競爭愈加激烈，盈利空間也逐漸被擠壓。為保證房地產企業的盈利水平，就必須注重項目投資決策前的可行性研究工作。而目前，很多房地產投資項目可行性研究不合理、不科學，導致投資決策失誤，不僅給房地產企業帶來經濟損失，還會造成人力和物力的巨大浪費。因此，深入剖析目前房地產投資項目可行性研究工作中的問題，并尋找解決方案與對策，從而提高可行性研究的質量是非常必要的。

房地產可行性研究就是指在房地產項目投資決策前，通過對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目法律上是否合規、技術上是否可行、經濟上是否合理，進而對多個方案進行優選的過程。房地產可行性研究的目的是使房地產投資決策科學化、程序化，為投資決策提供全面、系統、客觀的依據，從而提高決策的可靠性。

由于國家對房地產市場的調控，房地產市場中的資金監管愈加嚴格，投機機會越來越少，開發商只能依靠合法經營，不斷提高決策水平，才能獲得開發收益。房地產項目可行性研究不僅是投資決策的重要依據，也是項目審批的依據，是項目資金籌措的依據，是編制設計任務書的依據，是開發商與各方簽訂合同的依據。

決策層對可行性研究不夠重視，多依靠決策者主觀判斷進行決策

在房地產項目開發實踐中，有些決策層不重視可行性研究，僅將其認為是相關職能部門立項審批和資金籌措的條件。投資決策過程主要依靠決策者的個人主觀判斷，盡管有時也可能成功，但其只限于之前的房地產市場的黃金時代。而目前，我國房地產市場買賣雙方博弈角色發生轉變，購房者在買賣關系中逐漸居于主導地位。如果不以消費者需求為中心進行房地產策劃，那么投資失敗的可能性就非常高。

可行性研究缺乏深度

編制單位受限于資金和人才不足，在基礎工作上存在問題，難以獲得第一手資料，在可行性研究中，多使用已有的經驗和數據，這影響了投資項目可行性研究的可靠性。前期調研深度不足，對所有投資項目都一概而論，對其所具備的基本條件缺乏深入分析，對市場需求與供給狀況缺乏科學分析和準確預測，從而導致可行性研究缺乏深度、質量不高。

可行性研究部門專業單一，難以勝任全部工作

可行性研究是一項多學科交叉、多部門協同參與的工作，僅靠一個職能部門很難獲得可靠成果。然而，目前大多數房地產企業都是將可行性研究工作分配給一個部門進行，其目的主要是為了明確責任分工，方便統一管理，恰恰是由于這種部門設置造成人員專業單一，難以提供全面、可靠的工作成果。可行性研究需要通過市場、設計、開發、預算、財務，以及營銷等部門共同協作確定產品定位、產品方案、前期開發計劃、建設投資估算、融資方案、融資成本，以及銷售分期、入市時間、各年收入及營銷費用等。以上這些工作不僅需要企業各職能部門通力合作，而且必須派出具有豐富經驗和較強技術水平的骨干人員參與才能實現。雖然相當數量的房地產開發企業通過委托專業的房地產咨詢公司來完成可行性研究工作，以期規避上述問題。但是，房地產咨詢公司本身也有存在這種人才結構單一、部門間協調不暢的局限性。

逐利背景下，咨詢企業為了“可行”而可研

當前，相當數量的房地產開發企業通過委托方式將可行性研究工作交由專業的咨詢公司完成，希望借此彌補企業自身在可行性研究方面的短板。然而，為了獲得咨詢項目和咨詢費用，咨詢公司往往將開發企業的相關決策人員的主觀想法作為可行性研究工作的最終研究結果，為了一個已知的結果倒推前期分析數據。或者咨詢企業為了通過前期合作，進而順利拿到后期相關業務，而將明明不可行的項目做成可行項目。這都使可行性研究工作喪失了真正的意義。

企業自身不注重數據庫建設，缺少獨立的評價指標體系

我國房地產開發項目可行性研究工作已經建立起了較為完善的經濟評價指標體系，但由于房地產項目具有異質性、位置固定性等特性，不同類型的房地產項目其土地成本、開發成本、銷售價格等因素具有較大差異，因此合理的選取相關數據測算評價指標，將對項目判斷在經濟上是否可行非常重要。但目前房地產企業尚未形成利用已完項目建立企業數據庫，并以此形成獨立評價指標體系的意識。

正視可行性研究工作的作用

在住房回歸居住屬性的背景下，房地產開發企業在未來一段時間內所處的市場環境并不樂觀，如何在復雜的市場環境中立于不敗，并保持或鞏固市場地位，每一個開發項目的正確決策都顯得十分必要，因此房地產開發企業必須正視房地產項目可行性研究工作的重要性和積極意義，并避免個人主觀臆斷對投資項目甚至是房地產企業產生不可挽回的影響。

拓展研究深度

為了保證房地產投資項目可行性分析的真實可信，應當加強基礎工作，將市場調研積極重視起來，以此為基礎拓展研究深度。只有充分地了解市場，才能做出準確的預期和產品定位，才能為可行性研究工作的可靠性提供保障。具體來說，應當遵循以下原則：1.宏觀分析與微觀分析相結合，保證可行性分析的系統性和細致性。2.定性分析與定量分析相結合，保證可行性分析的科學性和有效性。3.靜態分析與動態分析相結合，保證可行性分析的客觀性和準確性。選用復合型人才或采用矩陣式組織結構

從事房地產項目可行性研究的人員必須是經驗豐富的復合性人才。他們需要具備市場調研、產品策劃、工程造價和財務等相關知識及實踐經驗，否則可能影響可行性研究結論的可靠性，然而這類人才十分稀缺。建設單位應通過對相關人員進行系統的培訓，并提供優良的工作環境和生活條件，充分發揮他們的主觀能動性，用以培養出既懂技術又懂經濟、法律法規和房地產開發與經營的高層次復合型人才。另外還可以采用矩陣式組織結構進行可研工作，通過從各職能部門抽調業務骨干組成臨時的項目組進行房地產項目可行性研究工作，甚至可以在項目組中加入咨詢公司人員，以形成更為完善的人員配置。

注重項目后評價與可行性研究相結合

如果可行性研究可以看成是項目執行前的策劃，那么項目后評價就是對項目前期策劃，以及執行過程的總結和反思。它一方面可以幫助房地產開發企業審視可行性研究工作中存在的漏洞和疏忽，為可行性研究工作程序和內容的完善積累經驗。另一方面，通過項目后評價，企業可以積累大量的真實數據和指標，例如，不同類型房地產項目的實際營銷費用、銷售周期、項目各階段的持續時間等，這對企業自身數據庫、經濟評價指標體系和經濟參數的建立具有重要意義。

房地產咨詢企業應恪守行業規范，正視咨詢工作的專業性和嚴謹性

由于可行性研究工作的重要作用及專業性質，目前很多房地產開發企業將可行性研究工作委托給有能力的咨詢公司。由于我國咨詢行業尚處于發展上升階段，咨詢公司對于咨詢行業的行業規范，以及咨詢工作對房地產企業的重要性認識不足，影響了其開展相關工作的態度和質量。隨著咨詢行業的逐漸成熟，咨詢企業需要恪守行業規范，正視咨詢工作的專業性和嚴謹性，為房地產開發企業提供高質量的可行性研究報告。

建立可行性研究數據庫

目前我國房地產市場透明程度不高，從事可行性研究的工作人員在市場信息收集的完整度和準確性上還存在較大困難。在該情況下，可行性研究工作人員需要加強對房地產市場信息的收集和整理，將市場上分散的信息整理為可用的數據，并建立可行性研究數據庫。

房地產業作為我國國民經濟的重要組成部分，其健康發展能夠促進國民經濟的高質量發展，為人們生活質量提高提供物質基礎。而這些目標的實現離不開科學、合理的房地產投資項目可行性研究，深入分析當前我國在該領域中存在的各種問題，不斷研究并解決這些問題，才能保證房地產投資項目可行性研究的可靠性，促進房地產業的健康可持續發展。

（河北省唐山市豐南區公安局）

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