房地產估價與房地產成交價格的關聯因素

徐統軍

隨著國民經濟的飛速發展，社會大眾的生活水平也在不斷提升，這也就使得各行業為了滿足社會大眾需求而不斷發展。作為與大眾生活緊密聯系的房地產行業也在不斷地發展壯大。房地產是由房產與地產兩項重要元素構成，其本質則是客觀存在的一種物質形態，伴隨著社會大眾對于權益認知的提升，作為個人財產中的一種，在商業交易中房地產占據了重要的位置。這其中房地產估價與房地產成交價格是一種經過量化后的數據，而這些數據也會受到各種外部環境的影響而出現變化，甚至兩者之間也會相互影響。為此就需要將房地產估價與房地產交易價格之間的內在聯系與影響因素進行全面深入的剖析，才能夠對房地產產業的發展規律更為精準有效的把握，最終推動房地產交易的有效開展。

社會經濟的快速發展，推動城市化進程不斷加快，人口的大量涌入，使得城市不斷進行擴建，以上種種因素的影響，也推動了房地產市場的不斷發展變化，這其中房地產估價房地產成交價格也處于一個動態發展的過程中。除此之外，在全新的經濟形勢背景下，也致使許多經濟作用下的產品價值出現轉變，房地產市場與其相關聯的產業同樣受到了巨大的影響，這些因素也對房地產估價與房地產成交價格造成嚴重的沖擊。為此就需要確保房地產估價與房地產成交價格保持穩定的浮動，推動經濟鏈的有效運行，最終促進房地產交易的有效開展，為社會的平穩發展奠定堅實的基礎。

房地產成交價其主要指在進行房地產教育過程中，交易雙方完成交易活動，賣方接受賣方所支付的經濟利益，這種經濟利益就是成交價格。而成交價格的本質是一種既定事實，也是一種個別價值，成交價格不是一成不變的，交易者對于市場行情的了解、出售或購買的動機、交易急迫程度、交易雙方關系、議價技巧與能力等都會對成交價格造成一定的影響。除此之外，在房地產市場中對于成交價格的影響因素有很多，其中最為主要的就是國內生產總值對于房地產成交價格的影響，國內生產總是國家在一段時期內的全部經濟活動總值，其能夠對國民的整體生活水平與經濟活動規模進行有效的反映。此外，居民收入水平也是影響房地產成交價格的重要因素，居民的收入水平直接關系到其購買能力，這也是與房地產成交價格保持著正相關系。最后，貨幣供應、利率與匯率等也是影響房地產成交價格的相關因素。

房地產估價的定義與內容

房地產估價同房地產成交價格一樣都會收到各種外部環境因素的影響，社會大眾生活關注點不同，房地產開發商的宣傳手段與各種不可控因素，都是造成房地產估價出現變化的主要影響因素。受到各種外部因素的影響，房地產成交價格會出現比較大的波動，而為了維護消費者權益與房地產開發商自身的利益，就需要依據市場的整體發展情況與明確的標準，來對房地產的價格進行科學合理的評估，這也是進行房地產估價工作的重要意義與任務。除此之外，房地產市場的飛速發展，是房地產估價誕生的重要前提，所以房地產估價的總體工作目標是為了確保房地產市場能夠保持持續穩定的發揮在那。隨著近些年的高速發展，當前我國的房地產估價工作已經趨于成熟，專業工作人員通過對房產人文地理、市場發展趨勢與房地產估價的原則，對估價方式進行科學合理的選擇，最終對房地產的價格進行科學合理的評定。

房地產估價的不同程序

房地產估價工作，不單單局限于對建筑的一系列理性指標進行評判，還需要將房地產的人文價值進行有效的結合，如此才能確保房地產估價的科學合理。除此之外，為了能夠確保房地產估價的準確性，還需要對評估工作進行多角度與多層次的開展，為此在不斷的發展過程中，房地產估價工作也已經形成了一整套相對完善的運行程序，從而將各種煩冗復雜的工作任務，進行更加科學合理的配置，在提升評估工作效率的同時，也將其準確性大大提升。現階段，房地產估價工作的有效開展主要是依照以下程序進行，首先是對估價業務或者工作目標進行一個初步的了解，之后在對估價委托進行受理，并對相關的估價原則進行詳細介紹。其次就是要依據相關的工作內容，組織合作小組對相應的估價方案進行初步的制定，對建筑所必需的相關理性指標材料進行收集，對估價對象進行實際考察，如此才能夠對合理的估價方式進行選擇，并依據市場發展情況與相關數據對房地產價格進行科學合理的估算。

最終，就需要小組對最終的估算結果進行討論、檢驗與確定，并對估價報告進行撰寫，教育相關負責人與客戶，最后將相關的資料與估價報告進行歸檔。房地產估價工作雖然涉及的內容眾多，但是卻能夠將其中煩冗復雜的工作進行條理化處理，而且進行的下一環工作也能夠對上一環質量進行及時有效的檢驗，如此一來，在全面提升房地產估價工作效率的同時，同樣完成了各環節的監督與檢查，最終確保房地產估價結果的精準無誤。

房地產估價的工作原則

房地產的成交價格會受到諸多外部環境因素的影響，為此在進行房地產估價工作的同時，還需對嚴謹的工作原則與科學合理的估價方式進行結合，最終確保科學高校的完成房地產估價工作。在進行房地產估價工作過程中，需要嚴格遵守六大基本原則，分別是謹慎原則、合法原則、公平原則、最高最佳使用原則、估價時點原則與替代原則。首先，最為重要的基礎就是合法原則，不論估價目標的相關理論質變如何完美，人文地理條件如何優越，在開展房地產估價工作過程中首要關注的重點就是尖爪的合法性，只有估價目標復合相關的法律規定，估價工作的開展才具備實際意義。而最高最佳使用則需要相關估價人員要以保障消費者利益的角度出發，確保估價目標并未進行使用，或者是其二次使用后更加利于消費者。替代原則與估價時點原則都是需要估價工作能夠對當前市場發展全面結合，以此來對價格進行更加客觀合理的估計。最終公平原則與謹慎原則都是需要相關工作人員能夠對開發商所提供的批文與法律文件進行全面詳細的核查，防止因開發商自身原因造成房地產估價工作受到影響。

房地產成交價格特點

之所以房地產估價受到社會的廣泛關注，最為根本的原因則是房地產的成交價格受到外部環境影響因素眾多，并且其波動幅度較大。為此就可以在宏觀用戶微觀兩個角度對其進行分析，以宏觀角度出發，房地產的價格會受到市場、購房意向與經濟條件等各種條件影響，而從微觀的角度出發，不難發現成交價格充分了隨機性體育不確定性，開發商的宣傳與購房者的經濟水平，都是造成其價格波動巨大的核心要素。

統一關系

經濟因素會對房地產估價與成交價格造成統一的影響，這也造成兩者之間具備統一的關系，一旦房地產估價出現了上升趨勢，相應的房地產成交價格也會隨之上漲。而房地產成交價格出現下滑趨勢，作為房地產估價工作的重要參考信息，房地產估價的最終結果也會降低，這也說明二者是相互協調相互統一的發展關系。

指導關系

大眾在對房地產進行購買之前，首先就會對市場價格進行思考，而通過相關專業人員所提供的評估價格，則更加具備客觀性、公平性與公信力，大眾就會以此為依據對中意的房地產價格進行衡量比對。為此想要快速銷售房產，就需要確保定價要低于評估價格，反之亦然。

變動關系

變動關系也是房地產評估與房地產成交價格的重要關系之一，在運行過程中，雖然房地產成交價格是在房地產估價的基礎上進行確定的，但是在現實中，評估價格與實際成交價格還是存在一定的差異。這種差異主要是由交易雙方的溝通方式、交易急迫程度與人際交往等因素所影響的，這些問題都會造成估價的效能降低，最終導致成交價格的走勢出現變化。

作為房地產市場之中重要的兩項內容，房地產估價與房地產成交價格是一種經過量化后的數據，而這些數據也會受到各種外部環境的影響而出現變化，甚至兩者之間也會相互影響。為此就需要將房地產估價與房地產交易價格之間的內在聯系與影響因素進行全面深入的剖析，才能夠對房地產產業的發展規律更為精準有效的把握，如此才能夠確保在經濟新形勢的時代背景下，房地產估價與房地產成交價格保持穩定的浮動，確保我國房地產市場穩定發展，推動經濟鏈的有效運行，最終促進房地產交易的有效開展。

（沂源縣住房和城鄉建設局）

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