房地產企業的財務風險控制與研究

文雯

關鍵詞：房地產;財務風險;財務風險控制

1財務風險與控制理論概述

1.1財務風險的內涵

1.1.1財務風險的定義

財務風險指在企業運行過程中，不確定事件或影響運行環境的因素發生或改變，使經營結果與預期收益不一致。而在房地產企業中，財務風險是針對房地產企業的財務活動而言，房地產企業在經營過程中，由于市場的不確定性或公司經營中多種難以控制的因素影響，所導致的企業財務期望目標與實際收益之間的偏離，這種偏離表現為不確定性的收益和損失，通常多指房地產企業經營中所帶來的不確定性的損失。

1.1.2財務風險的類型

（1）籌資風險。在企業的經營活動中，存在各種不確定性，如果這些活動與籌資相關，那么稱之為籌資風險。

（2）投資風險。投資風險主要是指企業將資金進行投資后，投資項目的預期回報率與實際的回報率之間存在的不確定性。

（3）營運風險。營運風險主要是指企業在日常經營活動中，由于外部環境的復雜性和變動性，可能使某個環節失敗而導致營運活動達不到預期目標或造成損失。

1.2財務風險控制

1.2.1財務風險控制的概念

財務風險控制核心概念是“控制”二字。控制是根據組織的計劃和事先規定的標準，監督檢查各項活動及其結果，并根據偏差或調整行動或調整計劃，使計劃和實際相吻合，保證目標實現的行為。

1.2.2財務風險控制的方法

（1）回避法。企業在經營過程中，制定發展戰略要充分結合自身的財務狀況，在確保實現財務管理目標的前提下，有計劃的進行投資。

（2）降低法。企業的財務風險是客觀存在、不可避免的，所以企業要降低財務風險而不是消除財務風險。

（3）分散法。分散法主要是企業在經營過程中，自己投資及尋找合作方共同投資兩個方面。

2保利集團的財務風險案例分析

2.1保利集團概況

保利房地產（集團）股份有限公司是由中國保利集團控股的大型國有房地產上市企業，具有國家一級房地產開發的資質。公司于當年7月在上海證券交易所上市（證券代碼：600048），2008年獲得“中國上市公司優秀管理團隊”稱號，重啟IPO市場上市的第一家房地產企業。

2.2保利集團財務風險識別

2.2.1籌資活動風險識別

2016-2020年的這五年里，保利集團流動比率呈下降趨勢。速動比率是指企業速動資產和流動負債的比率。它有效避免了存貨流動性較差的影響，更能反映房地產公司的短期償債能力，速動比率低，則企業的短期償債風險大。近年來保利集團速動比率只有2018與2019年高于0.5，到2020年，又低于0.5，速動比率不穩定。這五年，保利集團的資產負債率保持在74%到78%，從2018年-2020年，這項指標逐年遞增，因此保利存在債權人無法及時提供資金、發放貸款的風險。雖然保利集團的能力足夠去償還借款的利息，但它的長期償債能力不佳，滋生籌資風險的可能性仍舊偏大。

2.2.2投資活動風險識別

保利銷售凈利率指標自2016年-2020年基本呈上升趨勢，銷售毛利率指標前四年明顯上升，到2020年突然下降2.4%，這說明企業存在盈利虧損的風險;而凈資產收益率為企業凈利率與股東權益之間的比例關系，綜合性和代表性是最強的，比率的高低與企業的盈利能力之間是呈正相關關系。保利集團的凈資產收益率明顯上升，但是在2020年卻同比下降3.79%，因此保利集團的盈利能力出現虧損的風險。

2.2.3營運活動風險識別

保利集團的總資產周轉天數、存貨周轉天數都相當長，反映了其資產運營效率較低下，資產盈利能力有待提高，同時周期長也跟資產的屬性有關，公司總資產中流動資產占了絕對比例，而流動資產又以存貨為主，所以存貨直接影響到了相關資本。

3保利集團財務風險控制措施

3.1拓寬融資渠道

公司若想減少籌資風險帶來的損失，在合適的條件下可以學習西方國家籌資方式，采取私募、典當或者信托等籌資渠道，快速發展房地產基金，減少對銀行貸款的依賴。公司可以用成本低的融資渠道，如房地產基金，減少融資成本過高導致公司發展受限。另外，充分發揮企業與企業之間的合作也可以作為一種降低籌資風險的方式。

3.2加強項目可行性研究

保利集團應該組織公司各部門負責人及專家團對項目進行綜合性的評估，全面深入的進行市場行情的分析及預測，總結市場占有率及同行業同地塊的競爭對手的優劣勢。出具符合公司的可行性分析報告，報告包括項目概況、項目可行性研究結論、存在的問題及建議、產品市場的預測等。

3.3加強存貨管理，避免存貨跌價風險

第一，要及時測算存貨周轉率。對于已有的庫存通過廣告宣傳或者優惠手段增加銷量，最大程度銷售存貨。第二，及時的整理庫存、對庫存人員的培訓、定時清掃庫存等方式落實庫存管理制度。第三，應該加大對存貨的盤查力度，組織置業顧問和財務的及時溝通。

參考文獻：

[1]張曉玲.基于財務風險管理的企業集團全面風險管理體系研究[J].財會通訊，2009：147-149.

[2]劉炳茹.企業跨國并購財務風險管理與控制[J].財會通訊，2016（20）：101-103.