樓市降價潮能否真正到來

郭煦

不平凡的2020年，樓市也走出了不一般的路。

一場疫情，封鎖了經(jīng)濟(jì)，隨后各地政府緊急“救市”，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了“疫后景氣”，率先走出上漲行情，2020年6～7月份全國百城近80%房價上漲，隨之而來的是新一輪的樓市調(diào)控。

近幾年，房價上漲一直都是老百姓熱議的話題。面對居高不下的房價，很多人都擔(dān)心若是長久下去，以后房價會漲到一個更加恐怖的地步，到時想買房可就更難了。不過好在經(jīng)過國家一系列的政策調(diào)控，快速上漲的房價終于出現(xiàn)了平穩(wěn)放緩的態(tài)勢，讓老百姓松了一口氣。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2020年10月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和8.0%，漲幅分別擴(kuò)大0.2和0.6個百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，漲幅回落0.4個百分點(diǎn);二手住宅銷售價格同比上漲2.1%，漲幅微擴(kuò)0.1個百分點(diǎn)。而三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.0%和1.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.2個百分點(diǎn)，均已連續(xù)19個月相同或回落。

有關(guān)專家認(rèn)為，房價經(jīng)過近五年的持續(xù)糾偏，已基本回歸合理定價水平，預(yù)計2021年房價漲幅有望進(jìn)一步收窄。

“三道紅線”，讓融資“關(guān)門上鎖”

中央經(jīng)濟(jì)工作會議2020年12月16日至18日在北京舉行。在部署2021年重點(diǎn)工作時，會議用了較大篇幅提及房地產(chǎn)。

會議指出，2021年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議還指出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

這是近幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)著墨最多的一次。

一個事實(shí)是，在2020年8月末，住建部與人民銀行制定了新的房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是人們所說的“三道紅線”。

“三道紅線”中第一道紅線是指房地產(chǎn)企業(yè)在去掉預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;第二道紅線是指房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率不得大于100%;而第三道紅線則是指房地產(chǎn)企業(yè)的“現(xiàn)金短債比”要小于1。有關(guān)專家認(rèn)為，隨著“三道紅線”的正式發(fā)布實(shí)施，未來房企將會迎來一個艱難時刻，屆時為了維持企業(yè)健康運(yùn)營，他們不得不加速賣房回款，使得自己處于“紅線之內(nèi)”。因此，隨著大量房企的賣房回款，可能會使得房子出現(xiàn)“打折促銷”的場景，房價下滑也就在所難免。

另外，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，“房子是用來住的，而不是用來炒的”，也進(jìn)一步說明，“十四五”期間我國將繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。

總的來說，房價雖然現(xiàn)在一直居高不下，但是國家也一直在努力，對房價進(jìn)行一系列的調(diào)控，目前已經(jīng)有了一些進(jìn)展。

未來房價會怎么走？有關(guān)專家預(yù)測，受國際貨幣寬松環(huán)境以及疫情沖擊，“短期局部上漲或下跌風(fēng)險將并存”。這14個字算是對短期房價的一個預(yù)判。

回顧2020年的房價走勢，人們不難發(fā)現(xiàn)，“打折促銷”是2020年樓市最熱的一個詞語，貫穿全年樓市。從年初的線上打折房到“金九銀十”的降價促銷潮，再到二手房市場有價無市，業(yè)主想賣房只能通過降價吸引購房者，可以看出2020年的房價走勢確實(shí)低迷，房企也確實(shí)開啟了打折的活動。

但是到了去年9月份，全國平均房價突破1萬元，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)也顯示房價在穩(wěn)步上漲。住建部開始密集調(diào)研上海、深圳等城市，接著新一輪調(diào)控政策陸續(xù)出臺。

另外，對于2021年的房地產(chǎn)行業(yè)和房企來說，最大的考驗就是資金鏈和降低負(fù)債率。從2019年央行開始嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市，到2020年7月份銀保監(jiān)會嚴(yán)查網(wǎng)貸用于購房，再到同年9月份央行和住建部共同劃定針對房企高負(fù)債率的“三道紅線”新規(guī)，都表明對房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格了。對于房企來說，2021年的資金壓力和降低負(fù)債率的壓力都會比2020年大，所以業(yè)界普遍預(yù)計，2021年房企大概率會繼續(xù)加大降價促銷的力度。

因此，有專家預(yù)測稱，2021年房價的變化可能超乎人們想象。“隨著樓市中流動的新房和二手房庫存不斷增加，對于那些房價撐著不降或者還繼續(xù)上漲的城市，2021年可能就無法繼續(xù)撐下去。”

“一變兩不變”， 以價換量加速

上述專家預(yù)測，樓市面臨“三重壓力”，2021年房企或?qū)⒉坏貌唤祪r。第一重壓力，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變導(dǎo)致需求不足;第二重壓力，“三道紅線”讓融資“關(guān)門上鎖”;第三重壓力，市場預(yù)期不足，銷售難、償債高峰。

根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的所有房企營收數(shù)據(jù)來看，整體而言，2020年前三季度房企業(yè)績表現(xiàn)不佳。要么是銷售沒有達(dá)成，要么是收入利潤沒有達(dá)標(biāo)，同比都有不同程度的下降情況。

上述專家認(rèn)為，無論從商品房的銷售面積，還是從銷售額來看，各個地區(qū)之間差異極大。總體來說，2021年的房地產(chǎn)市場，不同地區(qū)和板塊之間的兩極分化現(xiàn)象有可能進(jìn)一步加劇。熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)板塊的房價將會更加堅挺，也會有較好的漲幅，而非熱點(diǎn)地區(qū)和板塊的房子，將難以獲得熱點(diǎn)地區(qū)和板塊那樣的增值機(jī)會。

2020年12月10日，交通銀行金融研究中心發(fā)布《2021年宏觀經(jīng)濟(jì)及市場展望報告》。報告指出，房價經(jīng)過近五年的持續(xù)糾偏，已基本回歸合理定價水平，預(yù)計2021年房價漲幅有望進(jìn)一步收窄。

報告預(yù)計，2021年，房地產(chǎn)市場環(huán)境將呈現(xiàn)出“一變兩不變”的特征：“三道紅線”融資監(jiān)管改變行業(yè)生態(tài)，“房住不炒”和“因城施策”調(diào)控政策基調(diào)不變，城鎮(zhèn)化維持增長趨勢不變。

報告認(rèn)為，在調(diào)控政策常態(tài)化背景下，2021年房價上漲空間十分有限;加之暢通資金鏈的迫切需求倒逼房企更加重視內(nèi)源性融資，以價換量是一個穩(wěn)定可控的選擇。預(yù)計房價同比增速穩(wěn)中有降，漲幅收窄至3%左右。

銷售方面，報告預(yù)測，2021年，房地產(chǎn)市場成交基本平穩(wěn)。年初銷售復(fù)蘇行情延續(xù)，供給推盤量加大，居民購房需求平穩(wěn)釋放;但下半年受三四線城市拖累，銷量存在下行壓力。全年銷售面積和銷售額同比增速可能分別約為2%和5%，呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。

目前，樓市信貸緊縮，大方向上不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。因此至少2021年樓市會較為平穩(wěn)，全國層面的房地產(chǎn)政策不會出現(xiàn)大的放松。但不排除部分地方政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度會“明緊暗松”。

這背后的邏輯是，這幾年土地市場是價高者得，連續(xù)幾年土地出讓面積在下降，但實(shí)際土地出讓金額在上升，這意味著土地的單價越來越貴，將使開發(fā)商降低在各大城市的投資總額。

“樓市窗口期”或開啟

樓市窗口期指的就是給買房者一些時間來湊錢買房。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年9月份，全國人均可支配收入為23781元，相比上一年同期增長3.9%，按照這個速度可以算出2020年全年約為31708元。還有一份數(shù)據(jù)就是目前全國房價平均為10100元/㎡。

那么在2021年，樓市窗口期會來臨嗎？業(yè)界專家認(rèn)為，可以從土地市場、人口變化、政策調(diào)整這3個方面來判斷：

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《中國百城居住用地成交報告》顯示，在2020年1月～8月重點(diǎn)監(jiān)測的100個城市的土地成交面積和金額漲幅分別為6.8%和16.7%，土地市場有明顯的回暖。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從1982年至2019年這37年間，全國流動人口總數(shù)達(dá)到了18.13億。人口是房價的重要支撐，一二線城市的房價之所以會不斷上漲，大量外來人口的進(jìn)入就是重要原因。值得注意的是，流動人口從2015年開始減少。

此外，最近幾年，樓市調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，不論是“房住不炒”定位還是近期央行發(fā)布的新規(guī)“三道紅線”，這些對樓市都會產(chǎn)生影響。尤其是央行頒布的“三道紅線”， 銀保監(jiān)會主席郭樹清就表示，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，要嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

而根據(jù)2020年8月份國金債券的報告，全國共有38家房企剔除預(yù)收款后的負(fù)債率超過70%，16家房企的凈負(fù)債率超過100%，還有4家房企的現(xiàn)金短債比超過1倍，而且這其中一部分還是大型房企，所以就出現(xiàn)了在2020年的“金九銀十”中，房企打折賣房的景象。

其實(shí)，這也為購房者提供了窗口期。

在2020年12月13日開幕的全聯(lián)房地產(chǎn)商會2020年會上，REICO工作室首席專家劉琳表示，隨著疫情后市場的持續(xù)回升，在從緊的房地產(chǎn)政策持續(xù)的背景下，預(yù)計2021年房地產(chǎn)市場景氣度將下降，房地產(chǎn)市場供求小幅下降，房價基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。她預(yù)測，未來城市群是吸引房地產(chǎn)投資的重要區(qū)域，而其他區(qū)域，房地產(chǎn)投資增速會下降。

2020年12月3日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2020總結(jié)&2021展望》。展望2021年，中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，中央將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分挖掘國內(nèi)需求潛力，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)向好;貨幣政策將保持穩(wěn)健，同時更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提供更有利的資金環(huán)境。房地產(chǎn)調(diào)控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運(yùn)行，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。

在此背景下，中國指數(shù)研究院預(yù)計2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，將推動需求釋放更趨理性，預(yù)計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%～3.8%，銷售均價則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，漲幅在3.9%～5.4%之間;供應(yīng)端，隨著銷售去化壓力顯現(xiàn)，新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，但2020年土地面積的提升將支撐2021年新開工規(guī)模維持高位，全年降幅有望控制在1.6%以內(nèi)，投資則將保持中高位增長態(tài)勢，增幅為5.4%～6.9%。

展望“十四五”，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，預(yù)計未來5年商品住宅市場復(fù)合增速年均下降3.7%，銷售額將穩(wěn)步提升，復(fù)合增長會保持1.8%左右。

總量穩(wěn)定的同時，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)型。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹表示，這期間，房地產(chǎn)要和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，回歸到房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)特征，這意味著房地產(chǎn)未來要和城市所承載的產(chǎn)業(yè)和人口共興衰。