我國房地產經濟的發展現狀及發展趨勢

黃田清

房地產經濟在我國的國民經濟中占據份額極大，并對整個經濟發展有著重要影響，其發展也具有重要的社會意義。本文對我國當前房地產經濟發展出現的問題進行闡述和分析，并進一步探究其未來的發展趨勢。

我國房地產市場規模居世界之首，特別是隨著城鎮化的深入推進，房地產業發展更加迅速。房地產業的發展能夠促進建筑行業發展，改善城市面貌，還能引導居民消費從而擴大內需等，這些對國民經濟發展都有著重要促進作用。當前，我國房地產業在快速發展中逐漸暴露出許多問題，比如城市房價居高不下，房價上漲速度快，住房保障制度落后等。同時，房地產開發模式也出現問題，資源浪費現象嚴重，因而房地產經濟的發展已成為社會關注的焦點之一。

一、我國房地產經濟的發展現狀概述

當前受國際經濟影響，我國銀根緊縮，直接導致中小型企業貸款困難。而試圖通過出口來緩解危機的企業卻面臨匯率變化。同時在房地產業，地方政府缺乏投資資金，企業資金紛紛投向地產行業，致使實業經濟受到打擊。受通貨膨脹的影響，房價上漲速度快，巨大的利益誘惑促使社會流動資金蜂涌投向房地產業。

在近幾年里，國家的房地產政策在不斷地進行完善、調整和整頓。政策進一步地得到健康穩步的發展。主要內容為：國家完善了保障性住房基建政策與使用管理政策、房地產土地分類及供應政策;房產稅政策以及限購房產政策、區域性地商品房調整政策等等。在未來，國家會進一步地開放保障性住房，融入民間投資參與建設。與此同時對保障性住房的監管力度加大。其投資和管理資金將會以政府公共產品指令性任務分配，納入到政府的財政預算里。

房產是實打實的勞動加資源消耗，產品是真實的房屋，目的是滿足基本居住需求。而地產是地方政府銷售土地，土地不生不滅不移動。買房的大部分價格主要是出在土地上。城鎮住房需求是居民的剛需，商品房處于計劃經濟與市場經濟結合的環境。政府出于財政的需求，將保障性住房轉變為商品房的現象將持續存在，這會對商品房市場帶來沖擊，但從需求來看，商品房的數量仍然無法滿足居民的需求。土地供應方面，一二線城市正處于嚴加控制的局面，居住需求難以滿足;而三四線城市由于政府財政需求，會適當放寬。保障性住房與政策性的品房采用的是不同的土地供應方式，其中政策性的商品房將在其中占主導地位。盡管通過房地產來發展有副作用，但其對經濟的快速發展的支撐作用不能忽視，人民通過房地產給國家提供發展資金，同時也享受到了生活水平的提高。目前，房地產行業質量呈現標準化趨勢，除了要解決資金與商場問題外，房地產企業根本上要解決產品的質量問題。在房地產行業中，產品呈現標準化的趨勢，主要體現在以下幾個方面：第一，房地產產品的標準化;第二，產品的工藝化;第三產品配套設施的標準化;第四配套設施的工藝化。針對當前房地產建設不能有效控制建設成本以及建設時間，同時也無法保證質量的問題，房地產行業標準化和工藝化是未來的發展方向。

二、我國房地產經濟的發展存在的問題

土地資源的稀缺也是影響房地產業發展的一大因素，特別是一線城市，房屋緊缺的現象更加嚴重。近年來二三線城市住宅需求也逐漸旺盛，同樣面臨土地資源稀缺的問題，再加上房價水平居高不下，居民住房保障成為一大問題。房地產業的調控受經濟影響大。政府對房地產業的調控都是基于當前經濟狀況進行的，當經濟情況不好時，政府會大力發展房產經濟，而當經濟形勢一片大好時又會對房地產業進行打壓。近年來房地產業發展波動性較大，政府為了控制這種情況，出臺了相應的調控政策，卻無法從根本上遏制房價過快上漲的不利因素，并且房價上漲趨勢依然明顯，難以保障居民的住房需求。政府調控政策主要以宏觀調控為主，其方式比較單一，難以針對性的解決問題。影響房地產市場因素較多，光從政策調控出發難以實現控制的目的。

管理體系的不完善也是當前房地產業普遍存在的問題。從當前政府對于房地產業實行的政策可以看出，其對于房地產經濟發展的重視程度非常高，但實際收到的效果甚微。主要有以下幾個方面的原因：第一，政策不具備有效的可行性或者操作難度大;第二，制定政策者與執行者之間的問題，由于沒有落實好監督工作，使得執行者并未對管理工作進行有效的重視，從而沒有發揮出政策應有的效果。此外，各地區房地產經濟發展水平不同，特別是一線城市與其他城市差異，內陸沿海差異。政策應當具備針對性，因城施策，才能發揮良好的作用。

房地產經濟管理意識不足與管理目標不明確問題。政府在進行房地產經濟的管理中，會遇到難題。比如缺乏明確的管理目標，沒有管理的重點，使相關政策難以發揮作用。同時國家政策缺乏連貫性，管理出現不穩定情況，對房地產經濟的發展也造成了阻礙。此外，房地產開發商過于追求個人的利益而忽視國家的利益，一些不法商家甚至惡意炒房，做出種種違法行為。

三、我國房地產經濟的發展相關策略研究

（一）重視科學行業發展模式和管理模式的建立

首先要明確房地產經濟發展的目標。在經濟結構改革的背景下，房地產發展方式也發生改變。應深入探究房地產經濟對國民經濟發展的促進作用，如何實現對居民居住條件的改善等，以此來建立發展的目標。然后要對發展的思路進行梳理，認識到房地產行業的經濟利益對國民生活水平提高的意義。要從長遠的角度出發，建立科學行業發展模式與管理模式。當前我國社會主義還在初級階段，長遠的目標有助于整個行業長期的健康發展。

此外在實踐過程中，要處理好長期目標與短期目標之間的關系。將長期目標劃分為階段性目標，在保證大方向正確的前提下進行短期目標的修正，從而得以實現長期目標。

（二）進行科學管理機制的建立

房地產行業非常復雜，單靠政府的行政手段進行控制很難取得成效。其管理與政府的管理體系以及開發商的管理意識都息息相關。優化管理體系，對解決房地產行業中出現的缺陷有著重要作用。在管理工作中要明確政府在房地產市場的地位，讓政府部門能夠發揮其正確的作用。市場在出現混亂時有著自我調節的功能，基于此，政府應當將宏觀調控控制在合適的范圍之內，不能過度干涉市場的自由性。對于市場出現的具體問題，要結合實際進行分析，從而建立科學的管理機制。比如加強土地管理，優化土地規劃，使土地能夠發揮最大的單位效益，還要控制土地價格，實現高效利用等。

此外在房地產經濟的管理中，地方政府要處理好與中央政府的關系，明確責任。中央與地方需要相互進行監督，確保政策能夠有效的落實。要將中央的政策作為管理工作的主導，地方政府制定具體的目標，確保方向正確的情況下針對性地調整和制定具體措施。這樣一來能夠有效解決問題，也防止問題再次出現的情況。在土地財政問題上，地方政府不能過度依賴于土地財政的收益，長期以來會損害地方經濟的健康發展，而這樣也會導致官商勾結的現象出現，對房地產經濟發展不利。要意識到土地財政是把雙刃劍，刺激經濟同時促進了貧富差距，底層負擔了這一“重稅”，通過房地產稅差別征稅是解決這一矛盾的出路。

（三）重視金融體系的完善

健全完善金融體系，也是解決房地產經濟發展問題的重要措施。首先應完善銀行信貸市場，擴大融資從而分散銀行的壓力。然后是強化外匯市場的發展，建立健全外匯市場體系。當前我國外匯儲備量大，急于在市場中調劑。同時還要加快貨幣市場發展，我國發展起步晚，從而導致貨幣市場不完善。最后是控制房地產開發的成本。開發成本對房產的使用價值以及其未來的經濟效益都有著重要影響。房產投資額不能脫離實際情況，應控制開支。

（四）重視法律體系的完善

完善法律體系，首先需要從實踐中吸取經驗，并不斷進行改進。健全和完善法律體系是一項長遠的工作，需要長時間地進行查漏補缺。然后需要實事求是，結合實際進行政策的制定。我國房地產行業相關政策的制定應當遵循我國國情，并根據不同地區的差異進行調整。合格的法律體系是有強制性的，才能起到對房地產行業的監督作用。在管理工作中，應當注意不能出現不合法和不規范的行為;同時政府對市場的干預應當適度控制，避免干涉過度不利于市場的自由發展。宏觀調控政策在短期內可能收效甚微，但不能就此放棄，應當不斷進行政策的完善，對執行方式進行改進，并嚴格執行。

四、結語

房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，而當前房地產過熱的問題嚴重影響國民經濟的健康發展。隨著經濟全球化的深入，房地產行業在未來也面臨著越來越多的影響因素，因此房地產市場管理調控是一場長遠的持久戰。本文章對于當前房地產經濟中出現的政策問題，管理問題以及其主要影響因素進行了說明，長遠來看，解決這些問題需要認識到國家政策的重要性，確保規劃的科學性，從而實現長期的健康發展。

（作者單位：內蒙古自治區烏蘭察布市察右前旗城市管理局）