馬鞍山市市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用存在的問題和建議

任祥芳 李珊珊

摘 要：馬鞍山市1956年建市之初，就依托鋼鐵冶煉等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快。但是隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不斷深入，原有產(chǎn)業(yè)用地的使用效率明顯偏低，低效用地一定程度影響和制約了全市經(jīng)濟(jì)優(yōu)化升級(jí)的步伐。近年來，馬鞍山市高度重視低效用地清理處置工作，將其作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的一項(xiàng)重要舉措，但在具體工作推進(jìn)中，面臨著歷史遺留問題多、處置措施不細(xì)致等諸多難題。該文對(duì)2013—2017年馬鞍山市市轄區(qū)土地出讓和城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀情況進(jìn)行了梳理，利用該市土地利用現(xiàn)狀庫相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析了其市轄區(qū)低效用地的總體數(shù)量、分布比例、形成原因;借鑒我國(guó)低效用地再開發(fā)利用的實(shí)例和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了馬鞍山市市轄區(qū)低效用地再開發(fā)利用建議。

關(guān)鍵詞：低效用地;再開發(fā);利用;問題;建議

中圖分類號(hào) F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2021）01-0124-03

1 馬鞍山市市轄區(qū)目前低效用地現(xiàn)狀

1.1 基本現(xiàn)狀 按照馬鞍山市城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確定規(guī)劃范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地共計(jì)52個(gè)地塊，總面積323.8852hm2，主要位于主城區(qū)、東部新區(qū)、馬鞍山慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、馬鞍山雨山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安徽博望高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和馬鋼用地區(qū)內(nèi)。按照城鎮(zhèn)低效用地形成原因劃分，宗地內(nèi)連片空閑土地超過1.33hm2以上的低效用地202.7452hm2，布局散亂、設(shè)施落后的低效用地55.7011hm2，產(chǎn)出水平明顯低于當(dāng)?shù)仄骄降牡托в玫?5.4389hm2;按照城鎮(zhèn)低效用地類型劃分，低效城鎮(zhèn)用地131.5104hm2，低效工礦用地192.3747hm2。

1.2 主要特點(diǎn)

1.2.1 低效工礦用地比重較大 低效工礦用地面積192.3747hm2，占城鎮(zhèn)低效用地總面積的比重為59.40%，是比重最大的一種低效用地類型。馬鞍山是以發(fā)展工業(yè)為主導(dǎo)的城市，在市轄區(qū)范圍內(nèi)的屬省級(jí)以上4個(gè)開發(fā)園區(qū)（馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、馬鞍山慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、馬鞍山雨山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安徽博望高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）內(nèi)的工業(yè)用地比重較大，部分工業(yè)用地因利用強(qiáng)度、利用效益低而被認(rèn)定為低效用地。

1.2.2 工業(yè)園區(qū)和新開發(fā)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地比重較大 馬鞍山市市轄區(qū)內(nèi)包括等4個(gè)市屬省級(jí)以上開發(fā)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地面積197.1884hm2，占低效用地總面積的比重為60.88%。從空間上看，城鎮(zhèn)低效用地較多分布在東部新區(qū)、雨山開發(fā)區(qū)東部片區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)采石河以南片區(qū)，該類區(qū)域相對(duì)中心城區(qū)內(nèi)其他區(qū)域，開發(fā)建設(shè)時(shí)間較晚，屬于目前正在大力開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。

1.2.3 市轄區(qū)內(nèi)主城區(qū)低效用地?cái)?shù)量較多 由于主城區(qū)建立較早，依托馬鋼不斷擴(kuò)大，規(guī)劃引領(lǐng)和管控不足等原因?qū)е率休爡^(qū)內(nèi)主城區(qū)低效用地?cái)?shù)量較多。非主城區(qū)中博望區(qū)由于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早較快，土地資源利用較為充分，但存在建設(shè)較早，容積率較低，工業(yè)廠房布局和居民生活居住區(qū)交錯(cuò)不合理等情況;原示范園區(qū)主要是因?yàn)樵缙谡猩桃Y過程中由于園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位引進(jìn)了一批光伏光電企業(yè)，隨著國(guó)家政策調(diào)整，大量光伏企業(yè)受影響導(dǎo)致資金鏈斷裂，已出讓地塊的光伏企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

2 城鎮(zhèn)低效用地形成原因

2.1 土地供給不合理 一是單宗供地規(guī)模過大，為留住企業(yè)，部分項(xiàng)目土地供應(yīng)規(guī)模較大，而企業(yè)有的是分期建設(shè)，或是預(yù)留部分土地作為發(fā)展用地，待提能擴(kuò)產(chǎn)后再開發(fā)，企業(yè)入駐后實(shí)際土地利用并不高。二是不具備開發(fā)建設(shè)條件就供地，征地補(bǔ)償不能按期完成，用地單位不能按合同約定時(shí)間開發(fā)建設(shè)，錯(cuò)過發(fā)展最佳時(shí)期，致使土地低效利用，如市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)新天地置業(yè)（凡爾賽公館）項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2010年供地，但由于拆遷、農(nóng)田補(bǔ)償款未能完全解決等問題，導(dǎo)致土地未能如期交付，企業(yè)拿地后錯(cuò)過土地市場(chǎng)較好的時(shí)期，首批建成商品房上市時(shí)間為2015年，此時(shí)馬鞍山市處于土地市場(chǎng)低迷期，商品房?jī)r(jià)格下降明顯，導(dǎo)致企業(yè)投資期望降低，土地低效利用。

2.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 馬鞍山市堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向、企業(yè)主體、政府引導(dǎo)，充分運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)創(chuàng)新、品牌提升，推動(dòng)管理技術(shù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流等生產(chǎn)性服務(wù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，鞏固提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主支撐地位，努力提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是，由于部分傳統(tǒng)生產(chǎn)企業(yè)低產(chǎn)出、低質(zhì)量、低效益，產(chǎn)出效益低于同行業(yè)平均水平，土地利用效益低下，企業(yè)轉(zhuǎn)型無力，致使土地低效利用，如慈湖高新區(qū)內(nèi)雙力起重項(xiàng)目，該企業(yè)主要生產(chǎn)門式起重機(jī)項(xiàng)目，但因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)下行壓力，導(dǎo)致大型門式起重機(jī)市場(chǎng)低迷，企業(yè)利潤(rùn)不足，同時(shí)，企業(yè)未能及時(shí)轉(zhuǎn)型和開發(fā)新項(xiàng)目，導(dǎo)致目前企業(yè)已處于停產(chǎn)狀況，土地產(chǎn)出效益低下。

2.3 規(guī)劃調(diào)整等原因致使低效利用 因重大交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，原規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，已供土地長(zhǎng)期不能建設(shè)，土地利用強(qiáng)度、利用效益低，致使土地低效利用，如慈湖高新區(qū)內(nèi)和順置業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，2012年企業(yè)以招拍掛方式取得7.97hm2土地使用權(quán)，擬開發(fā)商品房項(xiàng)目。2013年，因馬鞍山市過江隧道重大交通項(xiàng)目影響，該地塊規(guī)劃已調(diào)整，導(dǎo)致和順置業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按合同約定建設(shè)，土地低效使用。

2.4 司法程序等原因致使低效利用 企業(yè)債務(wù)原因使得法院介入，用地單位資產(chǎn)被法院凍結(jié)或拍賣，在司法程序未履行完成時(shí)，土地不能得到處置，土地長(zhǎng)期形成低效利用，如博望高新區(qū)內(nèi)艾普生機(jī)電制造有限公司因債務(wù)原因，企業(yè)用地被法院凍結(jié)，由于法律訴訟時(shí)間周期長(zhǎng)，且凍結(jié)資產(chǎn)無法處置，導(dǎo)致該土地長(zhǎng)期閑置，無法產(chǎn)生效益。

3 市轄區(qū)低效用地再開發(fā)利用形勢(shì)分析

3.1 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的新機(jī)遇 “十三五”期間，“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、皖江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、皖南國(guó)際文化旅游示范區(qū)等一系列國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)融合、同頻共振，政策疊加效應(yīng)逐步凸顯，將對(duì)馬鞍山市一江兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展、積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程加速，皖江城市帶加快建設(shè)，海峽兩岸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)移示范基地設(shè)立，將為馬鞍山市在更高層次、更寬領(lǐng)域、更大范圍內(nèi)整合資源和配置要素提供更為有利的支撐平臺(tái)。