服務(wù)功效明顯 問(wèn)題逐步顯現(xiàn)
——2019年江蘇城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

□邱 為

作為一種新型商業(yè)運(yùn)作模式，城市商業(yè)綜合體在美化城市建設(shè)，提高城市品位的同時(shí)，也已成為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要載體、零售渠道的新力量和“三新經(jīng)濟(jì)”的重要組成部分。近年來(lái)，江蘇城市商業(yè)綜合體發(fā)展進(jìn)入了快車道，在擴(kuò)大流通、促進(jìn)消費(fèi)、便民利民、增加就業(yè)、提升城市形象以及促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面發(fā)揮了重要作用。

| 江蘇城市商業(yè)綜合體的總體發(fā)展情況

城市商業(yè)綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，以歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人均GDP 達(dá)到4000美元為城市商業(yè)綜合體發(fā)展的初步條件，當(dāng)人均GDP 超10000 美元時(shí)，綜合體將步入快速發(fā)展階段。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（2012 年江蘇人均GDP 首次突破10000 美元，2019年江蘇人均GDP 達(dá)17918 美元），江蘇城市商業(yè)綜合體如雨后春筍般崛起，增勢(shì)迅猛。

（一）新開(kāi)業(yè)數(shù)量穩(wěn)定提升

從開(kāi)業(yè)時(shí)間看，江蘇全省160 個(gè)在統(tǒng)的城市商業(yè)綜合體中，2010 年（含）之前開(kāi)業(yè)的綜合體有27 個(gè)，年均1.9 個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)的16.9%；自2011 年開(kāi)始，新開(kāi)業(yè)綜合體數(shù)量快速提升，年度新增數(shù)逐步攀升至10個(gè)以上，2014 年達(dá)到峰值，此后雖有所減少，但年均仍有12.3 個(gè)，保持穩(wěn)定增加態(tài)勢(shì)。可見(jiàn)，江蘇城市商業(yè)綜合體個(gè)數(shù)自2010 年之后增長(zhǎng)加快（見(jiàn)圖1）。

（二）可出租面積逐步擴(kuò)大

2019 年，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體全部可出租面積達(dá)到1045.9 萬(wàn)平方米，其中，城市商業(yè)綜合體可出租（使用）面積在1-5 萬(wàn)平方米之間的有54 個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)的33.8%；5-10 萬(wàn)平方米之間的有84 個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)的52.5%；10 萬(wàn)平方米及以上的有22 個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)的13.8%。從近年來(lái)新開(kāi)業(yè)的城市商業(yè)綜合體的可出租面積看，可出租面積有擴(kuò)大化趨勢(shì)。2019 年開(kāi)業(yè)的13 個(gè)綜合體中有8 個(gè)可出租面積達(dá)到5萬(wàn)平方米以上。

（三）總客流量增勢(shì)迅猛

圖1 各年份城市商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)數(shù)量分布情況

2019 年，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體合計(jì)客流總量達(dá)到178331 萬(wàn)人次，其中，總客流量達(dá)到百萬(wàn)人次以上的有147 個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)的91.9%；總客流量超千萬(wàn)人次的有67個(gè)，占現(xiàn)有總數(shù)四成多。與2016 年、2017 年相比，總客流量分別增長(zhǎng)75.7% 和49.4%。其中，客流量超百萬(wàn)人次的分別增加40個(gè)和31個(gè)，超千萬(wàn)人次的分別增加23個(gè)和16個(gè)，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。

（四）入駐商戶數(shù)量眾多

2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體商戶數(shù)合計(jì)達(dá)到29863 個(gè)，其中，自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)商戶為2306 個(gè)；租賃商戶為27557 個(gè)。入駐商戶數(shù)達(dá)到100 個(gè)以上的綜合體有126 家，占現(xiàn)有總數(shù)的78.8%；入駐商戶數(shù)超200 個(gè)的有53 家，占現(xiàn)有總數(shù)的33.1%；商戶數(shù)分別比2016 年、2017 年增長(zhǎng)65.9%和53.4%。

（五）期末從業(yè)人員逐年增加

2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體共吸納就業(yè)23.8萬(wàn)人，其中，自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)商戶從業(yè)人員為2.2 萬(wàn)人；租賃商戶從業(yè)人員為21.6 萬(wàn)人。期末從業(yè)人員超過(guò)1000 人的有102 家，占現(xiàn)有總數(shù)的63.8%；期末從業(yè)人員超過(guò)2000 人的有35 家，占現(xiàn)有總數(shù)的21.9%；與2016 年、2017 年相比，期末從業(yè)人員分別增長(zhǎng)37.2%和31.5%。

（六）行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長(zhǎng)

2019 年，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)銷售額（營(yíng)業(yè)額）1124.2 億元，較2018 年增長(zhǎng)17.4%，保持較快增長(zhǎng)。其中，自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)商戶銷售額239.6 億元，增長(zhǎng)9.2%；租賃商戶銷售額884.6 億元，增長(zhǎng)19.8%。銷售額（營(yíng)業(yè)額）超過(guò)5億元的有76家，超過(guò)10 億元的有28 家，排名前10 位的商業(yè)綜合體共完成銷售額（營(yíng)業(yè)額）316.0 億元，占比達(dá)28.1%，帶動(dòng)作用顯著。此外，2019 年，全省城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)租金總額93.2億元，同比增長(zhǎng)19.4%。

| 江蘇城市商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

面對(duì)網(wǎng)絡(luò)零售沖擊、經(jīng)營(yíng)成本上升等方面的調(diào)整和壓力，實(shí)體商業(yè)經(jīng)濟(jì)積極應(yīng)對(duì)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷推進(jìn)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的創(chuàng)新融合。作為“三新經(jīng)濟(jì)”之一的商業(yè)綜合體，通過(guò)充分發(fā)揮自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，吸引了大量客流人群，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)銷售的較快增長(zhǎng)。

（一）經(jīng)營(yíng)多采用“統(tǒng)一出租”模式

商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，但是在具體經(jīng)營(yíng)模式上，企業(yè)自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的較少，對(duì)外租賃的較多。截至2019 年底，全省160 家城市商業(yè)綜合體中，沒(méi)有一家采用單純“開(kāi)發(fā)商自營(yíng)聯(lián)營(yíng)”模式（所有商鋪完全由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理，既不出售也不出租），基本上采用“自營(yíng)聯(lián)營(yíng)+出租”或“統(tǒng)一出租”模式，其中“統(tǒng)一出租”模式更受歡迎。采用“自營(yíng)聯(lián)營(yíng)+出租”模式，即部分店鋪由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理且自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、部分出租給經(jīng)營(yíng)者并獲取租金的有61 家，占38.1%；采用“統(tǒng)一出租”模式，即商業(yè)綜合體管理單位將綜合體內(nèi)的可出租面積切塊以“店中店”的形態(tài)統(tǒng)一出租給經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自己按營(yíng)業(yè)面積獲取租金收入的有99家，占61.9%。

（二）租賃商戶多為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶

2019 年底，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)及租賃商戶數(shù)合計(jì)達(dá)到29863 個(gè)。按登記注冊(cè)類型分，法人單位9636 個(gè)，占商戶總數(shù)的32.3%；分支機(jī)構(gòu)3828 個(gè)，占商戶總數(shù)的12.8%；個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶16399 個(gè)，占商戶總數(shù)的54.9%，即五成以上為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。從單位類型看，自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)商戶2306 個(gè)，其中法人單位、分支機(jī)構(gòu)、個(gè)體戶分別為1826 個(gè)、175 個(gè)、305 個(gè)，分別占自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分商戶總數(shù)的79.2%、7.6%、13.2%；租賃商戶27557 個(gè)，其中法人單位、分支機(jī)構(gòu)、個(gè)體戶分別為7810 個(gè)、3653 個(gè)、16094 個(gè)，分別占租賃部分商戶總數(shù)的28.3%、13.3%、58.4%（表1）。

（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售為主

從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看，2019 年，在全省城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)的總銷售額（營(yíng)業(yè)額）中，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額751.3億元，增長(zhǎng)16.1%，占全部商戶銷售額（營(yíng)業(yè)額）的66.8%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額252.6 億元，增長(zhǎng)22.9%，占全部商戶銷售額（營(yíng)業(yè)額）的22.5%；服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.3 億元，增長(zhǎng)14.3%，占全部商戶銷售額（營(yíng)業(yè)額）的10.7%。可見(jiàn)，以零售為主導(dǎo)的綜合體發(fā)展勢(shì)頭良好，特別是餐飲業(yè)增長(zhǎng)速度明顯加快（表2）。

（四）服裝鞋帽銷售居零售業(yè)首位

城市商業(yè)綜合體涉及行業(yè)廣泛，以零售業(yè)為基礎(chǔ)。在零售業(yè)中，樹立品牌、講求個(gè)性的各式服裝鞋帽針紡織品店鋪受到綜合體客戶群的青睞，撐起了綜合體零售業(yè)務(wù)的半壁江山。2019 年底，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體共包含服裝鞋帽針紡織品店10686 個(gè)，合 計(jì)實(shí) 現(xiàn) 銷 售額317.4 億元，占零售業(yè)商戶銷售總額的比重達(dá)到42.2%，居第一位；排名第二位的為超級(jí)市場(chǎng)零售，實(shí)現(xiàn)銷售額137.7 億元，占18.3%；百貨店位列第三，實(shí)現(xiàn)銷售額129.2億元，占17.2%（表3）。

表1 2019年城市商業(yè)綜合體商戶分布情況

表2 2017-2019年城市商業(yè)綜合體商戶銷售額（營(yíng)業(yè)額）情況

（五）服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)迅速

隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來(lái)越個(gè)性化、多樣化，在滿足基本物質(zhì)層面的生活消費(fèi)需求外，文化型、享受型、娛樂(lè)型消費(fèi)愈加成為新熱點(diǎn)。2019 年，全省160 個(gè)城市商業(yè)綜合體中電影院共156 個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額23.1億元，增長(zhǎng)12.6%；教育培訓(xùn)類商戶共1215 個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額21.7億元，增長(zhǎng)22.5%；室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)類商戶共744個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額37.3億元，增長(zhǎng)8.0%；理發(fā)及美容服務(wù)類商戶共665 個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額8.6 億元，增長(zhǎng)21.1%；健身休閑活動(dòng)類商戶共275 個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額7.8億元，增長(zhǎng)9.9%；其他類商戶共754 個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額21.8 億元，增長(zhǎng)19.3%。可見(jiàn)，服務(wù)業(yè)特別是教育培訓(xùn)類發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛（圖2）。

表3 2019年城市商業(yè)綜合體零售業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

圖2 服務(wù)業(yè)各類別數(shù)量及營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)情況

| 江蘇城市商業(yè)綜合體面臨的主要問(wèn)題

作為新興業(yè)態(tài)和新型商業(yè)模式，城市商業(yè)綜合體創(chuàng)新活力充分，服務(wù)功效明顯，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)具有重大的拉動(dòng)作用。但由于城市商業(yè)綜合體在江蘇集中大量出現(xiàn)僅有10 余年的時(shí)間，伴隨著綜合體的快速擴(kuò)張，其發(fā)展中的一些問(wèn)題也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。

（一）總量結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

截至2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體發(fā)展到160 個(gè)，其中，2010 年以前開(kāi)業(yè)的綜合體僅27 家，但在2010 年之后綜合體層出不窮，每年開(kāi)業(yè)數(shù)量基本都達(dá)到兩位數(shù)，尤其是2014 年一年就開(kāi)業(yè)了24 家，預(yù)計(jì)2020 年仍將有一批項(xiàng)目上市。通常而言，中小城市應(yīng)將人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應(yīng)控制在1～1.2 平方米，照此標(biāo)準(zhǔn)，江蘇省蘇南地區(qū)部分城市已出現(xiàn)城市綜合體總量過(guò)剩的情況。

（二）區(qū)域布局不均衡

2019 年，全省現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體的三大區(qū)域分布上，蘇南地區(qū)城市商業(yè)綜合體有92 個(gè)，占57.5%；蘇中地區(qū)39 個(gè)，占24.4%；蘇北地區(qū)29個(gè)，占18.1%，區(qū)域布局明顯不均衡，多集中在蘇南地區(qū)。在全省行政區(qū)域分布上，13 個(gè)設(shè)區(qū)市均有城市商業(yè)綜合體分布，但地區(qū)之間差異較大，其中，居前兩位的為蘇州和南京，分別有41 個(gè)和25 個(gè)綜合體，合計(jì)占到全省總數(shù)的41.3%，而連云港、淮安和鎮(zhèn)江的城市商業(yè)綜合體個(gè)數(shù)均不足5個(gè)，相對(duì)較少（圖3）。

（三）業(yè)態(tài)模式單一

全省城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)模式大多數(shù)仍以商貿(mào)零售、住宿餐飲為主，娛樂(lè)體驗(yàn)、技術(shù)服務(wù)、金融咨詢等中高端服務(wù)發(fā)展滯后，特別是近年來(lái)，城市商業(yè)綜合體建設(shè)發(fā)展進(jìn)入快車道，出現(xiàn)了大批量的復(fù)制、抄襲、照搬等模式，缺乏創(chuàng)新理念和主題特色，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、輻射區(qū)域疊加，導(dǎo)致相互間競(jìng)爭(zhēng)激烈，與現(xiàn)代化社會(huì)消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求不相匹配，不能將城鎮(zhèn)商業(yè)的功能完全發(fā)揮出來(lái)。

（四）網(wǎng)絡(luò)零售帶來(lái)較大沖擊

近年來(lái)，足不出戶的享受、便捷實(shí)惠的網(wǎng)絡(luò)零售逐漸給了消費(fèi)者“在家盡享購(gòu)物樂(lè)”的全新生活消費(fèi)方式，網(wǎng)上零售市場(chǎng)交易額快速增長(zhǎng)，對(duì)實(shí)體零售沖擊較大。江蘇目前的城市商業(yè)綜合體仍以服裝鞋帽針紡織品零售、超級(jí)市場(chǎng)零售、百貨零售等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主體，餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)占比仍然偏小，受到網(wǎng)絡(luò)銷售的競(jìng)爭(zhēng)擠壓，零售業(yè)增長(zhǎng)趨緩。

| 促進(jìn)城市商業(yè)綜合體健康發(fā)展的對(duì)策建議

江蘇城市商業(yè)綜合體仍然面臨著區(qū)域發(fā)展不均衡、經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、電商網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物沖擊等方面的挑戰(zhàn)，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方攜手，積極破解發(fā)展瓶頸，共同推動(dòng)城市商業(yè)綜合體進(jìn)一步變革創(chuàng)新。

（一）合理控制增量

圖3 2019年城市商業(yè)綜合體數(shù)量分地區(qū)情況

城市綜合體是城市的“地標(biāo)”，其發(fā)展勢(shì)必要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，建議將城市商業(yè)綜合體建設(shè)納入城市建設(shè)發(fā)展整體規(guī)劃，通盤考量城市綜合體建設(shè)總量、布局和類型，要謹(jǐn)慎規(guī)劃審批，控制好增量，綜合體數(shù)量較多的城市和區(qū)域可減少或暫停土地供應(yīng)，新建項(xiàng)目必須符合城市整體規(guī)劃布局要求，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)。

（二）重視改造存量

結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢(shì)建設(shè)城市商業(yè)綜合體，形成錯(cuò)位發(fā)展、分工協(xié)作的格局，在合理控制增量的同時(shí)積極盤活存量，如在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)存量商業(yè)綜合體的改造升級(jí)，只有這樣才能更好地助推城市商業(yè)綜合體健康有序發(fā)展，培育商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（三）加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

積極創(chuàng)造便利條件和良好氛圍，指導(dǎo)引領(lǐng)城市綜合體創(chuàng)新升級(jí)，統(tǒng)籌城市綜合體周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集聚能力，支持各地培育和引進(jìn)熟悉現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)管理人才，鼓勵(lì)和引導(dǎo)城市綜合體開(kāi)發(fā)商由傳統(tǒng)發(fā)展模式向文化旅游、休閑體驗(yàn)、健康運(yùn)動(dòng)等新業(yè)態(tài)新模式轉(zhuǎn)型，逐步提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次。

（四）豐富服務(wù)功能

針對(duì)數(shù)字化消費(fèi)者，可以通過(guò)線上虛擬場(chǎng)景的締造，實(shí)現(xiàn)商品信息、服務(wù)信息共享，增加數(shù)字化購(gòu)物；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)虛擬社交平臺(tái)為管道，拉動(dòng)消費(fèi)者零距離參與和企業(yè)互動(dòng)。同時(shí)，構(gòu)建獨(dú)有的大數(shù)據(jù)生態(tài)體系，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)分析，進(jìn)而針對(duì)不同的消費(fèi)人群定位產(chǎn)品特點(diǎn)。此外，城市綜合體本身應(yīng)充分發(fā)揮實(shí)體優(yōu)勢(shì)，升級(jí)購(gòu)物環(huán)境、豐富服務(wù)功能、提升消費(fèi)體驗(yàn)，打造無(wú)所不能的服務(wù)綜合體。